MINUTE N° 26/00341
JUGEMENT DU : 20 Octobre 2026

DOSSIER N° RG 25/00387 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FJ53
Nature de l’affaire : Autres demandes relatives à un contrat de prestation de services
AFFAIRE : [D] [Z], [E] [Y] C/ S.A.S. VOLTAICA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Anne-Marie LAPRAZ, Vice-Présidente
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile,
GREFFIER : Marianne CONSTANS

DEMANDEURS

M. [D] [Z]
né le 11 Janvier 1987 à , demeurant [Adresse 1]

Mme [E] [Y]
née le 01 Novembre 1993 à , demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Dimitri BUISSON de l’AARPI LEX VALORYS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.S. VOLTAICA enregistrée au RCS de [Localité 1] sous le n° 505303248, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Matthieu COUTAND de la SCP GOMBAUD COMBEAU COUTAND, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 12 mars 2026
Débats tenus à l’audience du : 08 Septembre 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 20 Octobre 2026
Jugement prononcé le : 20 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Vu les dernières conclusions de Monsieur [D] [Z] et Madame [E] [Y] signifiées par voie électronique le 17 septembre 2025 tendant à voir:

Vu les dispositions des articles 1103 et suivants du Code Civil,
Vu l’article 1304-2 du Code Civil,
Vu les dispositions des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile,

Juger Monsieur [D] [Z] recevable en ses demandes, fins et conclusions,

Débouter la SAS VOLTAICA de l’ensemble de ses demandes contraires, fins et moyens de défense,

En conséquence :

Juger que la SAS VOLTAICA n’a pas respecté ses obligations contractuelles issues de la promesse unilatérale de bail du 11 Avril 2022,

Juger qu’en l’absence d’éléments factuels et probants produits par la SAS VOLTAICA la réalisation de la condition ne pouvait dépendre en réalité que de la seule volonté du débiteur entraînant la nullité des obligations et clauses litigieuses,

Juger au surplus que la SAS VOLTAICA avait connaissance, dès la signature de l’avant-contrat, des éléments techniques qu’elle invoque pour se délier de la promesse,

Juger que la responsabilité contractuelle de la SAS VOLTAICA est engagée de ce chef,

Condamner la SAS VOLTAICA à verser à Monsieur [D] [Z] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’inexécution contractuelle,

Condamner la SAS VOLTAICA à verser à Monsieur [D] [Z] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par lui,

Condamner la SAS VOLTAICA aux entiers dépens,

Subsidiairement,

Si par extraordinaire Monsieur [Z] devait succomber, chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens,

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

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Vu les dernières conclusions de la SAS VOLTAICA signifiées par voie électronique le 30 octobre 2025 tendant à voir:

Vu les articles 1104,1192,1231 -3 et 1302-4 du code civii ;
Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile ;
Vu les pièces.

Juger que la promesse unilatérale de bail conclue le 11 avril 2022 est caduque;

En conséquence :

Débouter Monsieur[D] [Z] et Madame [E] [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions;

Condamner in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [E] [Y] à payer à la partie défenderesse la somme de 3.100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire:

Ecarter l’exécution provisoire.

✧✧✧

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 mars 2026,

Les débats se sont déroulés à l’audience publique du 8 septembre 2026 à laquelle les conseils des parties ont développé leur plaidoirie.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions élevés.

MOTIFS DU JUGEMENT

SUR L’ACTION EN RESPONSABILITE CONTRACTUELLE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2022, Monsieur [D] [Z], propriétaire d’un bâtiment type hangar sur la commune de [Localité 2] (17), édifié sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1], a souscrit une promesse unilatérale de bail au profit de la SAS VOLTAICA PULSE, société spécialisée dans les activités d’étude, développement, construction, et exploitation d’installations produisant de l’électricité à partir de sources renouvelables. Cette promesse était réalisée en présence de la SAS VOLTAICA, société spécialisée en transactions immobilières et ingénierie technique.

Monsieur [D] [Z] a promis de réserver l’emplacement, pour une durée de 36 mois, prorogeable deux fois dans la limite de 12 mois, sous conditions, aux fins d’installation d’une centrale photovoltaïque sur la totalité de la toiture du hangar et d’en assurer le libre accès au bénéficiaire, avec construction du local technique. Il était spécifié que le bénéficiaire souhaitait concrétiser son projet dans les plus brefs délais, en moins de 12 mois.

Le bail était consenti pour une durée de trente ans à compter de la mise en service industrielle, moyennant le paiement d’un loyer unique de 45 400 € et, à l’issue de la 31ème année, 10% du produit de la revente d’électricité .

Des conditions suspensives générales étaient imposées:

– justification d’une origine de propriétaire trentenaire
– situation hypothécaire vierge de toute inscriptions ou servitudes faisant obstacle à la réalisation de l’équipemen

L’article 4 de la promesse stipulait des conditions suspensives particulières comme suit:

➣ Conditions de faisabilité technique
Obtention des conclusions, estimées favorables par le bénéficiaire, des études et diagnostics techniques portant sur les caractéristiques, présentées par l’emplacement , et sa compatibilité avec l’équipement pour sa construction et son exploitation.
➣ Conditions de faisabilité administrative
-Obtention des autorisations d’urbanisme requises, purgées du recours des tiers et de retrait, permettant l’édification et l’exploitation de l’équipement sur l’emplacement
-Obtention des autorisations administratives et foncières requises ou nécessaires au raccordement au réseau électrique de l’équipement et à son exploitation ainsi qu’à la vente de la production électrique ;
Dans le cas où le coût de raccordement dépassait 100€ / KWC, il serait proposé au promettant de prendre la différence à sa charge ou bien d’abandonner le projet.
Obtention, le cas échéant, des autorisations administratives d’exploiter l’équipement
➣ Conditions de faisabilité financière et commerciale
Conclusions d’un contrat de raccordement et éligibilité de la centrale à une procédure d’obligation d’achat d’énergie de la part d’EDF ou autre distributeur d’une durée au moins égale à 20 ans.

Il était également sitpulé: “En tout état de cause, la réalisation du projet est conditionnée à l’obtention de tous les financements nécessaires. »

L’article 5 de la promesse indiquait que: “ le bénéficiaires’engage à réaliser ses meilleurs efforts en vue de la levée des conditions suspensives énoncées à l’article 4. Le bénéficiaire informera le promettant de l’avancée des études conduites et notifiera le promettant dans l’hypothèseoù le projet ne pourrait être réalisé”.”

En l’absence de réalisation des conditions suspensives, la promesse devenait caduque de plein droit, sans indemnité.

Une déclaration préalable de travaux a été présentée par la SAS VOLTAICA le 1er août 2022.

Elle a fait l’objet d’une décision de non opposition le 5 août 2022.

La SAS VOLTAICA a fait établir trois constats de commissaire de justice les 25 otobre, 25 novembre et 27 décembre 2022.

Elle a sollicité un certificat de non recours, et elle l’a obtenu le 16 octobre 2023.

Le 5 décembre 2023, la SAS VOLTAICA a informé Monsieur [D] [Z] de l’existence d’une hypothèque conventionnelle sur le bien. Ce dernier a entamé des démarches pour procéder à la mainlevée et, le 20 janvier 2024, la [Adresse 3], créancier inscrit, a donné son accord pour la mainlevée de cette inscription.

La SAS VOLTAICA a informé Monsieur [D] [Z], par courrier du 10 avril 2024, de l’abandon du projet pour les motifs suivants: “le projet est conditionné à la dépose du revêtement existant à votre charge, pour lequel nous avons constaté la présence d’amiante et l’obligation de rénovation complète de la toiture par la pose d’un bac acier 75/100. Egalement, la présence de puits de jour nous oblige à revoir complètement le positionnement des onduleurs qui, de surcroît empêchent leurs installations. Ainsi, tels que décrits à l’article 5 de la promesse de bail, les conditions suspensives liées à la faisabilité technique, administrative et financière du projet ne peuvent être réalisés. Nous sommes dans l’obligation d’abandonner le projet puisque sa réalisation est impossible”.

Contestant les explications de la SAS VOLTAICA au soutien de son abandon de projet, Monsieur [D] [Z] a fait appel à son assureur de protection juridique qui, le 29 mai 2024, a mis en demeure la SAS VOLTAICA d’apporter des justificatifs.

Recherchant la responsabilité contractuelle de la SAS VOLTAICA, Monsieur [D] [Z] a saisi la présente juridiction par acte du 19 décembre 2024.

Selon l’article 1124 alinéa 1 du même code : “La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.”

Selon l’article 1217 du Code Civil : “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts
peuvent toujours s’y ajouter.”

Selon l’article 1103 du Code Civil : “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 1104 de ce Code dispose: “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.”

Selon l’article 1304-3 du Code Civil: “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.”

Monsieur [D] [Z] soutient que la condition est potestative car la condition portant sur la faisabilité technique administrative et financière dépend de la seule volonté de la SAS VOLTAICA. Il affirme n’avoir été destinataire de la fiche d’affaire technique qu’à l’occasion de la présente procédure. Il indique que la SAS VOLTAICA ne justifie pas ne pouvoir accomplir la condition, et que les éléments techniques sur lesquels elle motive son abandon était connus car le puits du jour était visible dès l’origine et que la SAS VOLTAICA avait été informée de la présence d’amiante. Il soutient que Monsieur [D] [Z] a agi avec mauvaise foi, cherchant une excuse pour se dédire du projet.

La SAS VOLTAICA réplique ne pas avoir communiqué son rapport compte tenu des éléments confidentiels y figurant. Elle affirme avoir été diligente et ne pas avoir pu réaliser le projet compte tenu de son infaisabilité technique et économique. Elle conteste avoir été informée de la présence d’amiante et conclut que si elle avait obtenu cette information déterminante, elle ne se serait pas engagée, soulignant que la dépose de l’amiante aurait été à la charge du propriétaire en vertu d’une clause de la promesse. Elle indique que l’avant contrat ne prévoit aucun dommages et intérêts et que la demande est infondée et elle conteste toute faute lourde ou dolosive. Elle conteste également le caractère postestatif des clauses relatives aux conditions suspensives, estimant devoir recourir à des études et des autorisations accordées par des tiers

1) sur la nature des conditions

Selon l’article 1304-2 du Code Civil : “Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.”

La condition potestative est celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou de l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher.

Le caractère potestatif d’une condition, sanctionné par la nullité de l’obligation, ne s’apprécie que dans la personne du débiteur .

Une condition est mixte lorsqu’un un événement dépend à la fois de la volonté du débiteur et de circonstances qui lui sont étrangères.

Dès lors que la condition porte au moins pour partie sur un événement autre que la volonté du débiteur elle échappe au principe de la prohibition.

Il est de droit constant que lorsque la condition dépend de la seule volonté du débiteur mais que celui-ci doit, pour fonder sa décision se référer à des éléments extérieurs susceptibles de faire l’objet d’un contrôle judiciaire, la condition ne pourra pas être qualifiée de potestative ( 1ère civ. 22 novembre 1989 87-19.149).

En l’espèce, la condition relative à la faisabilité technique de l’opération a relevé, pour partie, d’études complémentaires, extérieures à la seule volonté de la SAS VOLTAICA. Un bureau d’études, dirigé par une société tierce, a ainsi réalisé un calcul des structures le 1er juin 2023. La SAS VOLTAICA ne s’est donc pas reposée sur ses seules études techniques internes. Au demeurant, dès lors que de telles études internes reposent sur des calculs qui peuvent être débattus devant la présente juridiction, pour permettre la vérification de leur sérieux, le fait de les réaliser ne suffit pas, en lui-même, à établir que la condition suspensive est potestative.

La condition de faisabilité administrative ne peut être potestative, dès lors que les décisions admnistratives constituent des évènements étrangers à la SAS VOLTAICA.

Enfin, la condition de faisabilité financière et commerciale repose sur l’accord ‘un tiers, fournisseur d’électricité, étranger à la SAS VOLTAICA

Par conséquent, les trois conditions posées ne revêtent aucun caractère potestatif. La nullité ne peut être soulevée par Monsieur [D] [Z], dont l’action sur ce fondement doit être rejetée.

2) sur la faisabilité du projet

Dès lors que le courrier relatif à l’abandon du projet porte sur l’absence de faisabilité technique, administrative et financière du projet, liée à la découverte d’amiante et d’un puits de jour, de la proximité de la centrale avec un aéroport, et du coût des tranchées, le [Etablissement 1] doit s’en tenir aux seuls motifs expliqués par la SAS VOLTAICA.

➣ sur l’amiante

La SAS VOLTAICA ne peut soutenir avoir découvert la présence d’amiante postérieurement à la signature de la promesse dès lors que l’acte lui-même indique, en son article 7 dénommé “Conditions Particulières: Le propriétaire prendra à sa charge la dépose des toitures en fibro ciment amiantes”.

Elle était donc informée de la nécessité de procéder à la rénovation complète de la toiture. Ce coût n’était pas à sa charge, mais il reposait sur Monsieur [D] [Z], de sorte qu’elle ne peut soutenir une augmentation des frais à ce titre.

➣ sur les puits de jour

La SAS VOLTAICA ne peut pas plus soutenir son ignorance de l’existence de puits de jour, alors qu’elle a visité les lieux et que sa propre demande de travaux préalable comporte des puits de jour parfaitement visibles en toiture. Celle-ci devait par ailleurs être rénovée en raison de la présence d’amiante, ce qui permettait la disparition des puits de jour. Partant, la problématique du positionnement des onduleurs, dont la SAS VOLTAICA affirme qu’ils induisaient un amoindrissement considérable de la puissance émise par la centrale photovoltaïque et une rentabilité, n’était plus soutenable.

Par conséquent, aucun obstacle technique ne s’opposait à la réalisation de l’opération, celle-ci étant compatible avec l’équipement et l’emplacement.

➣ sur l’emplacement de la structure

L’étude de faisabilité a montré que le bâtiment se situe en zone T5, à proximité d’un aéroport , ceci entraînant, selon la SAS VOLTAICA, la nécessité de poser des panneaux antiréfléchissants, de l’ordre de 40 à 50% plus chers que des panneaux classiques à l’achat.

Monsieur [D] [Z] et Madame [E] [Y] ne contestent pas cette affirmation.

Pour autant, la rentabilité financière de l’opération n’est pas entrée dans le champ contractuel. La clause relataive à la faisabilité financière et commerciale reposait sur la conclusion d’un contrat de raccordement et l’éligibilité à une procédure d’obligation d’achat d’énergie et l’obtention de tous les financements nécessaires.

La SAS VOLTAICA a réalisé les diligences requises auprès du fournisseur d’électricité ENEDIS courant 2023 ainsi qu’il ressort des pièces produites aux débats. Elle a également sollicité un rapport de la société SOLARGIS pour mesurer l’évaluation de la production d’électricité photovoltaïque.

ENEDIS n’a pas posé de difficultés particulières au titre du raccordement.

La question de la rentabilité financière de l’opération pour la SAS VOLTAICA, qui constitue la réelle cause de dédit de cette société, n’est pas entrée dans le champ des conditions suspensives.

Par conséquent, la responsabilité de la rupture de la promesse de bail incombe à l’attitude fautive de la SAS VOLTAICA, peu important la nature de la faute, lourde, dolosive ou autre.

Le circonstance qu’aucune clause de la promesse de bail ne fixe à l’avance un montant de dommages et intérêts en cas de rupture fautive de celle-ci ne prive pas Monsieur [D] [Z] du droit de recourir à la présente juridiction pour voir réparer son préjudice.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les conditions suspensives sont levées, de sorte que la SAS VOLTAICA est responsable de la rupture unilatérale de la convention.

Cette rupture fautive a conduit à un préjudice au détriment de Monsieur [D] [Z] et Madame [E] [Y], qui ont immobilisé leur bien pendant deux ans.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 5000 €, montant au paiement duquel la SAS VOLTAICA doit être condamnée.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 700 du Code de Procédure Civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, à payer la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il s’agit des frais exposés pour la représentation en justice, mais également des dépenses non quantifiées exposées par la partie gagnante du litige pour la réalisation du procès ( déplacements, temps passé à préparer le dossier…).

La SAS VOLTAICA doit être condamnée à verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

SUR LES DEPENS

Les dépens sont à la charge de la partie perdante du procès, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile. La SAS VOLTAICA doit être condamnée aux dépens.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Selon l’article 514 du Code de Procédure Civile applicable aux instances engagées depuis le 1er janvier 2020 , les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement .

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif particulier ne justifie qu’il soit autrement disposé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et susceptible d’appel, par mise à la disposition des parties au greffe de la juridiction:

Dit que les conditions suspensives sont levées;

Déclare la SAS VOLTAICA responsable de la rupture du contrat;

Condamne en conséquence la SAS VOLTAICA à verser à Monsieur [D] [Z] et Madame [E] [Y] la somme de 5000 € (CINQ MILLE EUROS) en réparation du préjudice;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes;

Condamne la SAS VOLTAICA à verser à Monsieur [D] [Z]et Madame [E] [Y] la somme de 2000€ ( DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamne la SAS VOLTAICA aux dépens;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Anne-Marie LAPRAZ Président et par Marianne CONSTANS Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

le
à

Maître Matthieu COUTAND de la SCP GOMBAUD COMBEAU COUTAND – 23
Maître Dimitri BUISSON de l’AARPI LEX VALORYS (+ 1 CE) – 92