Droit de préemption du preneur rural : irrecevabilité de l’action personnelle et sanction de l’abus procédural

L’article L.412-1 du code rural et de la pêche maritime réserve le droit de préemption à l’exploitant preneur en place, entendu comme celui qui dispose d’un titre régulier d’occupation et exploite le fonds. L’action en nullité fondée sur l’article L.412-12 du même code suppose donc que le demandeur établisse sa qualité de preneur et son droit d’agir. L’article 32 du code de procédure civile rend irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue de ce droit.

La cour retient que le bail avait été apporté à une EARL, devenue preneuse avec l’accord du bailleur, et non transféré personnellement à son gérant. Les notifications de vente, les fermages, les démarches de résiliation et la restitution des terres confirmaient cette qualité de preneur de la personne morale. L’action personnelle a donc été déclarée irrecevable, sans examen du fond.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice devient fautif lorsqu’il dégénère en abus. La connaissance par le demandeur de la qualité de preneur de l’EARL et le reniement de ses propres démarches ont caractérisé un abus, indemnisé à hauteur de 3 000 euros. La cour a exclu une faute détachable des fonctions du dirigeant et un abus distinct en appel faute de preuve suffisante. Les dépens et indemnités de l’article 700 du code de procédure civile ont été mis à sa charge.

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La bailleresse avait reconnu l’EARL comme preneur des parcelles, notamment en lui adressant un projet de vente et en sollicitant le paiement des fermages. Après la liquidation de la société, le gérant a demandé l’annulation de la vente en invoquant un droit personnel au bail et de préemption. La juridiction juge qu’il n’a pas qualité pour agir et retient un abus de droit, indemnisé à hauteur de 3 000 euros.

Un bail à ferme avait initialement été consenti à un preneur personne physique, puis les parcelles ont été exploitées par l’EARL de la [Adresse 1]. La bailleresse avait reconnu cette société comme preneur, notamment en lui notifiant un projet de vente et en lui demandant le paiement des fermages. Après la liquidation judiciaire de l’EARL et la restitution des terres, elle a vendu les parcelles à la Safer Grand Est.

Le gérant de l’EARL a demandé l’annulation de la vente, en soutenant être devenu personnellement titulaire du bail et bénéficier du droit de préemption. La juridiction a retenu que l’EARL demeurait le preneur exploitant et que le demandeur n’avait pas qualité pour agir en nullité.

Elle a également considéré que l’action, engagée malgré la connaissance de cette situation, constituait un abus de droit et a accordé 3 000 euros de dommages et intérêts à la bailleresse. Les demandes indemnitaires supplémentaires ont été rejetées.

• Établir un titre régulier d’occupation des parcelles
• Démontrer la qualité personnelle d’exploitant preneur en place
• Justifier l’accord du bailleur en cas de cession du bail
• Identifier la personne ayant effectivement exercé les droits locatifs
• Rapporter la preuve d’un manquement aux obligations de préemption
• Établir une faute caractérisant l’abus de l’action en justice

• Notifications du projet de vente adressées à l’EARL comme locataire
• Règlements des fermages par l’EARL
• Mise en demeure et procédure de résiliation visant l’EARL
• Déclaration de créance de loyers auprès du liquidateur
• Courrier de l’EARL revendiquant le droit de préemption
• Restitution des terrains par le liquidateur à la bailleresse

Le demandeur ne peut obtenir l’annulation de la vente sans démontrer sa qualité personnelle de preneur. La bailleresse obtient une indemnisation pour abus, tandis que la Safer conserve le bénéfice des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles.

• Exclusion de l’action personnelle en nullité
• Condamnation du demandeur à 3 000 euros de dommages et intérêts
• Rejet des dommages et intérêts supplémentaires de la bailleresse
• Paiement des dépens d’appel par le demandeur
• Paiement de 4 000 euros à la bailleresse au titre de l’article 700
• Paiement de 3 000 euros à la Safer au titre de l’article 700

À faire

• Identifier précisément le titulaire du bail rural
• Vérifier l’existence d’un accord du bailleur
• Rassembler les notifications de vente et préemption
• Produire les justificatifs de paiement des fermages
• Contrôler la qualité à agir avant toute demande en nullité

À éviter

• Confondre le dirigeant avec la société preneuse
• Renier les écrits et démarches effectués par la société
• Exercer un droit de préemption sans titre locatif personnel
• Engager une action malgré une irrecevabilité prévisible
• Alléguer un abus sans preuve distincte du préjudice

Le droit de préemption de l’exploitant preneur en place

L’article L.412-1 du code rural et de la pêche maritime réserve le droit de préemption à l’exploitant disposant d’un titre régulier d’occupation et exploitant le fonds. La cour retient que l’EARL était devenue preneuse avec l’accord du bailleur. Le gérant ne pouvait donc exercer personnellement ce droit ni agir en nullité de la vente.

La qualité à agir en nullité de la vente rurale

Selon l’article 32 du code de procédure civile, une prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable. L’article L.412-12 du code rural permet au preneur d’agir en nullité lorsque le droit de préemption n’a pas été respecté. Le demandeur devait établir sa qualité personnelle de preneur, ce qu’il n’a pas fait.

L’abus dans l’exercice d’une action en justice

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la cour retient un abus lorsque le demandeur, connaissant la qualité de preneur de l’EARL, se prétend personnellement locataire en contradiction avec ses propres écrits et démarches. Le préjudice lié à la procédure est indemnisé à hauteur de 3 000 euros. Aucun abus distinct en appel n’est établi.

Article 945-1 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 32 du Code de procédure civile, Article L.412-1 du Code rural et de la pêche maritime, Article L.412-12 du Code rural et de la pêche maritime, Article L.411-35 du Code rural et de la pêche maritime, Article 1240 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile