Résiliation judiciaire du bail pour troubles de voisinage : exigence d’un lien causal avec le logement loué

En application des articles 1728, 1729 et 1735 du Code civil ainsi que de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail lorsque le locataire ou les personnes qu’il héberge manquent à l’obligation de jouissance paisible. La résiliation suppose toutefois la preuve d’un lien de causalité entre les troubles et le manquement imputable au locataire, même lorsque les faits ont cessé et indépendamment de l’existence d’une condamnation pénale.

La cour retient que les faits de trafic reprochés à un enfant majeur des locataires s’étaient déroulés à plus d’un kilomètre du logement. Les courriers relatifs aux incivilités antérieures ne suffisent pas à établir un trouble justifiant la résiliation. La faible quantité de stupéfiants découverte au domicile ne caractérise pas davantage un trafic dans l’immeuble, d’autant que la relaxe a été prononcée sur ce chef.

La demande de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation est donc rejetée. Le bailleur, succombant en appel, est condamné aux dépens conformément à l’issue du litige.

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Le bailleur sollicitait la résiliation du bail en raison de troubles imputés aux locataires et à leur fils, notamment des faits liés au trafic de stupéfiants. La cour relève que ces faits s’étaient déroulés à plus d’un kilomètre de la résidence et que la découverte d’une faible quantité de cannabis au domicile ne caractérisait pas un trafic dans l’immeuble. Le jugement est confirmé.

Une société bailleresse, venant aux droits de l’ancien bailleur, a donné à bail un logement à deux locataires. Elle leur reprochait divers troubles dans la résidence, notamment des incivilités, des nuisances et les activités de leur enfant majeur, contrôlé à plusieurs reprises pour des faits de trafic de stupéfiants. Une perquisition du logement avait permis de découvrir trois grammes de cannabis.

Le bailleur a demandé la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge des contentieux de la protection a rejeté ces demandes, faute de mise en demeure et de lien établi entre les faits et le logement.

Saisie en appel, la cour relève que les faits reprochés à l’enfant s’étaient déroulés à plus d’un kilomètre de la résidence. Elle considère également que la faible quantité de stupéfiants découverte au domicile ne caractérise pas un trafic dans l’immeuble, l’enfant ayant été relaxé de ce chef. Le jugement est confirmé et le bailleur est condamné aux dépens d’appel.

• Démontrer un manquement à l’obligation de jouissance paisible
• Établir un lien causal entre les troubles et le logement loué
• Rattacher les faits au logement ou à ses parties communes
• Caractériser un trouble suffisamment établi par des éléments probants
• Évaluer la portée de la condamnation ou relaxe pénale
• Ne pas se limiter aux troubles affectant d’autres immeubles du bailleur

• Courriers du bailleur sur les incivilités et nuisances antérieures
• Rapport de police relatant les contrôles et ventes de stupéfiants
• Perquisition du logement ayant révélé trois grammes de cannabis
• Jugement correctionnel condamnant pour offre de cession
• Jugement correctionnel prononçant la relaxe pour détention
• Captures Google Maps établissant une distance supérieure à un kilomètre

Le bailleur ne peut obtenir la résiliation, l’expulsion ou une indemnité d’occupation faute de preuve d’un trouble imputable au logement. Les locataires conservent le bénéfice du bail, tandis que le bailleur supporte les dépens de la procédure d’appel.

• Maintien du bail et rejet de l’expulsion
• Absence d’indemnité d’occupation après rejet de la résiliation
• Impossibilité de rattacher automatiquement les faits d’un enfant au logement
• Nécessité de documenter les troubles dans l’immeuble ou ses parties communes
• Prise en charge des dépens d’appel par le bailleur

À faire

• Documenter précisément le lieu des troubles
• Établir leur rattachement au logement ou aux parties communes
• Recueillir des témoignages circonstanciés de résidents
• Conserver les courriers et rapports établissant les nuisances
• Vérifier la portée des décisions pénales produites

À éviter

• Invoquer des faits éloignés sans démontrer leur lien causal
• Assimiler automatiquement les actes d’un enfant à ceux des locataires
• Fonder la résiliation sur une simple suspicion de trafic
• Négliger la localisation exacte des incidents
• Confondre sécurité générale des résidents et manquement contractuel

L’obligation de jouissance paisible des locataires

L’article 1728 du Code civil impose un usage raisonnable des lieux conforme à leur destination. La résiliation peut être fondée sur les articles 1728, 1729 et 1735 du Code civil et l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le locataire ou les personnes qu’il héberge causent un trouble. Le bailleur doit toutefois démontrer un manquement imputable au preneur.

Le lien causal entre les troubles et le logement

La résiliation judiciaire exige un lien de causalité entre les troubles constatés et le manquement à l’obligation de jouissance paisible. Des faits commis à plus d’un kilomètre du logement, hors de l’immeuble et de ses parties communes, ne suffisent pas à établir ce lien. La responsabilité du bailleur envers d’autres résidents ne remplace pas cette démonstration.

La portée probatoire des stupéfiants découverts au domicile

La découverte de trois grammes de cannabis dans le logement ne caractérise pas un trafic dans l’immeuble. La relaxe prononcée pour la détention de stupéfiants prive également cet élément de portée suffisante pour établir un trouble grave ou une atteinte à la sécurité des occupants.

Article 1728 du Code civil, Article 1729 du Code civil, Article 1735 du Code civil, Article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile