Congé pour vendre : validité de l’offre et expulsion du locataire sans droit ni titre

La notification au préfet prévue par l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 concerne les demandes de constatation de résiliation par clause résolutoire ou pour impayés. Elle ne conditionne pas la recevabilité d’une demande de validation d’un congé pour vendre.

En application des articles 15-I et 15-II de la même loi, le congé doit être délivré six mois avant l’expiration du bail, mentionner le prix et les conditions de la vente, et reproduire les mentions légales. Un congé délivré prématurément n’est pas nul : ses effets sont reportés à l’échéance normale. Le locataire qui n’accepte pas l’offre dans le délai légal perd son titre d’occupation à l’expiration du préavis.

L’occupation postérieure ouvre droit à une indemnité correspondant au loyer révisé et aux charges, jusqu’à la restitution effective des clés. Les délais d’expulsion relèvent des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution ; ils supposent notamment l’examen des diligences de relogement, de la situation respective des parties et de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant. Le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 n’a pas été réduit, aucune circonstance particulière n’étant établie.

La demande de dommages-intérêts distincts exige, au sens de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, une mauvaise foi et un préjudice indépendant du retard, non démontrés ici.

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Le congé pour vente a été jugé valable, la notification au préfet n’étant pas exigée pour une demande de validation de congé. Le bail a été résilié et l’expulsion ordonnée. Le locataire, qui n’avait pas accepté l’offre de vente, a été condamné au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. Les délais supplémentaires ont été refusés.

Un bail d’habitation a été conclu en 2016 pour un loyer mensuel de 320 euros. Après le décès du bailleur, un ayant droit est devenu titulaire des droits sur le logement.

Un congé pour vente a été délivré au locataire par acte de commissaire de justice, avec effet au 16 février 2025. Le bailleur a ensuite demandé la validation du congé, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le locataire a contesté la recevabilité de l’action, sollicité des délais pour quitter les lieux et demandé le rejet des prétentions adverses.

La juridiction a retenu que la notification au préfet n’était pas exigée pour une demande de validation de congé. Elle a jugé le congé valable, constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion. Le locataire, qui n’avait pas accepté l’offre de vente, a été condamné au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. Les délais supplémentaires ont été refusés, tandis que la demande de dommages-intérêts du bailleur a été rejetée.

• Congé délivré six mois avant l’expiration du bail
• Prix et conditions de la vente précisément indiqués
• Mentions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 reproduites
• Absence d’acceptation de l’offre de vente dans le délai légal
• Occupation maintenue après l’expiration du préavis
• Absence d’éléments justifiant des délais supplémentaires de relogement
• Préjudice distinct et mauvaise foi non démontrés pour les dommages-intérêts

• Contrat de bail sous seing privé du 17 février 2016
• Acte notarié établissant la transmission des droits du bailleur
• Acte de commissaire de justice délivrant le congé pour vente
• Contenu du congé mentionnant le prix et les conditions de vente
• Absence d’acceptation de l’offre dans le délai de deux mois
• Absence de justificatifs professionnels ou de démarches de relogement

Le bailleur peut obtenir l’expulsion après l’expiration du congé et réclamer une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. Le locataire reste protégé par le délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, aucune réduction n’ayant été justifiée.

• Validation judiciaire du congé pour vendre
• Constat de la perte du titre d’occupation
• Expulsion possible après commandement et délai légal
• Paiement d’une indemnité équivalente au loyer et aux charges
• Condamnation du locataire aux dépens et à 700 euros
• Rejet des dommages-intérêts faute de préjudice distinct

À faire

• Vérifier le délai de six mois avant l’échéance du bail
• Inscrire le prix et les conditions précises de la vente
• Reproduire les mentions exigées par l’article 15-II
• Conserver la preuve de la signification du congé
• Calculer l’indemnité jusqu’à la restitution des clés

À éviter

• Confondre validation du congé et résiliation pour impayés
• Omettre le délai légal d’acceptation de l’offre
• Procéder à l’expulsion avant le commandement de quitter
• Demander des délais sans justificatifs de relogement
• Réclamer un préjudice distinct sans preuve de mauvaise foi

Le congé pour vendre et ses conditions de validité

Le congé doit être délivré six mois avant l’expiration du bail et indiquer le prix ainsi que les conditions de la vente projetée, conformément aux articles 15-I et 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Le congé vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis. Un congé prématuré n’est pas nul : ses effets sont reportés à l’échéance normale. Le locataire qui n’accepte pas l’offre perd son titre d’occupation à l’expiration du préavis.

La notification au préfet et la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine d’irrecevabilité, la notification au représentant de l’État pour certaines demandes de constatation de résiliation liées notamment aux impayés locatifs. Cette formalité ne s’applique pas à une demande de validation d’un congé pour vendre. La demande a donc été déclarée recevable.

Les délais accordés après une décision d’expulsion

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent d’accorder des délais compris entre un mois et un an, selon la situation des parties, la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant et ses diligences de relogement. Aucun délai supplémentaire n’a été accordé, faute d’éléments établissant la situation professionnelle invoquée ou des démarches de relogement. Le délai légal de deux mois prévu par l’article L412-1 n’a pas été supprimé.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile