Évaluation de la valeur locative d’un ensemble immobilier : maintien du sous-groupe V et des majorations pour manquement délibéré

L’article 1498 du code général des impôts prévoit une évaluation particulière selon la valeur vénale pour les propriétés présentant des caractéristiques exceptionnelles. Toutefois, la qualification dépend du classement prévu par l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts. La cour retient ici le sous-groupe V, catégorie 4, applicable aux foyers d’hébergement, centres d’accueil et auberges de jeunesse, au regard de l’utilisation effective des locaux pour des séjours, de l’hébergement et des séminaires. La méthode directe et l’abattement de 50 % ne sont donc pas applicables.

La renonciation à percevoir un loyer auprès d’une association a été regardée comme un acte anormal de gestion, les éléments du dossier établissant l’absence d’intérêt direct pour la société. La contestation d’une valeur vénale présentée seulement à titre informatif est inopérante, de même qu’un compromis de vente conclu postérieurement aux années d’imposition.

Sur le fondement de l’article 1729 du code général des impôts, la majoration de 40 % est maintenue dès lors que l’administration apporte la preuve du caractère délibéré des manquements. La mise à disposition gratuite, ainsi que la connaissance de l’opération par le représentant légal commun à la société et à l’association, caractérisent cette intention. L’article L. 761-1 du code de justice administrative ne permet pas l’octroi de frais lorsque la requête est rejetée.

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La cour confirme la réintégration dans les résultats d’une société civile immobilière des loyers auxquels elle avait renoncé en mettant gratuitement un ensemble immobilier à disposition d’une association. Elle valide le classement du bien, l’évaluation des loyers théoriques et les majorations pour manquement délibéré.

Une société civile immobilière a mis gratuitement à disposition d’une association un ensemble immobilier comprenant un ancien cloître, une salle de réception, des gîtes et un jardin. Une faible somme a été comptabilisée au titre d’un exercice, mais aucun loyer n’a été réclamé pour les autres périodes. Après une vérification de comptabilité, l’administration a considéré que cette renonciation constituait un acte anormal de gestion et a réintégré dans les bases imposables les loyers théoriques correspondant aux exercices 2018, 2019 et 2020.

Le bien a été classé dans le sous-groupe V, catégorie 4, des locaux assimilables aux foyers d’hébergement, centres d’accueil et auberges de jeunesse. La société demandait une évaluation directe fondée sur une valeur vénale et un abattement de 50 %, ainsi que la décharge des majorations de 40 % pour manquement délibéré.

La cour confirme le classement retenu, les réintégrations et les pénalités, puis rejette l’appel.

• Utilisation des locaux pour des séjours, hébergements et séminaires
• Correspondance avec la catégorie 4 du sous-groupe V
• Absence de caractéristiques justifiant une propriété exceptionnelle
• Renonciation à percevoir un loyer sans intérêt direct pour la société
• Connaissance de l’opération par le représentant légal commun
• Établissement du caractère volontaire des omissions déclaratives

• Informations publiées sur le site internet relatif à l’utilisation des locaux
• Proposition de rectification fiscale
• Convention de mise à disposition du 1er janvier 2019
• Tarifs cadastraux applicables à un local professionnel de catégorie 4
• Éléments établissant les fonctions du représentant légal

La société demeure imposée sur les loyers théoriques réintégrés et supporte les majorations de 40 %. L’association ne permet pas, à elle seule, de justifier la gratuité ni l’application de l’abattement réservé à l’évaluation directe d’une propriété exceptionnelle.

• Maintien des réintégrations dans les bases d’impôt sur les sociétés
• Maintien des majorations pour manquement délibéré
• Exclusion de la méthode fondée sur la valeur vénale
• Exclusion de l’abattement de 50 % sollicité
• Rejet des frais demandés sur le fondement de l’article L. 761-1

À faire

• Identifier l’usage réel de chaque local
• Rattacher le bien à la catégorie fiscale pertinente
• Documenter l’intérêt social d’une mise à disposition gratuite
• Conserver les conventions et justificatifs de contrepartie
• Établir la cohérence des loyers déclarés avec les références cadastrales

À éviter

• Renoncer à un loyer sans justification économique documentée
• Invoquer une valeur vénale étrangère à la méthode retenue
• Produire un compromis postérieur aux années imposées
• Assimiler automatiquement un bien atypique à une propriété exceptionnelle
• Minimiser le rôle du représentant légal dans l’opération

Le classement fiscal des propriétés bâties

La valeur locative est déterminée selon l’article 1498 du code général des impôts et le classement de l’article 310 Q de son annexe II. La cour retient le sous-groupe V, catégorie 4, car l’immeuble est utilisé pour des séjours, de l’hébergement et des séminaires. Ses caractéristiques ne justifient pas le classement en établissement exceptionnel ni l’évaluation directe.

La renonciation à percevoir un loyer

La mise à disposition gratuite d’un immeuble constitue un acte anormal de gestion lorsque la société se prive de recettes sans justification par son intérêt direct. La cour relève l’utilisation des locaux par l’association et l’absence de contrepartie locative suffisante. Les loyers théoriques peuvent ainsi être réintégrés dans les bases imposables à l’impôt sur les sociétés.

La preuve du manquement délibéré

Selon l’article 1729 du code général des impôts, la majoration de 40 % est justifiée lorsque l’administration établit le caractère délibéré des omissions. La mise à disposition volontaire sans loyer et la connaissance de l’opération par le représentant légal commun à la société et à l’association suffisent à rapporter cette preuve. L’absence de redressements antérieurs ne l’écarte pas.

Article R. 200-2 du livre des procédures fiscales, Article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, Article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts, Article L. 80 A du livre des procédures fiscales, Article 1498 du code général des impôts, Article 1729 du code général des impôts, Article 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, Article L. 761-1 du code de justice administrative