TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/03692 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HGUB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par M. [L] (salarié) muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [W] [C]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026, prorogé au 19 Juin 2026 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Suivant contrat de bail du 24 mai 2013 -assorti d’un état d’entrée dans les lieux établi contradictoirement le 28 mai 2013- l’OPH LOGEMLOIRET a donné en location à Madame [W] [C] un appartement à usage d’habitation principale de type 3 situé au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 317,03 €, hors provision pour charges, payables à terme échu le 1er de chaque mois.

Madame [W] [C] ayant fait part de son intention de quitter le logement, un constat d’état des lieux de sortie du logement a été établi contradictoirement par l’OPH LOGEMLOIRET le 6 janvier 2020 en sa présence, le document établi parallèlement par le bailleur faisant état d’un forfait de réparations locatives imputées à la locataire sortante (1.566,37 €), outre des loyers et charges arriérés, soit une dette locative globale s’élevant à 2.522,31 € .

Un conciliateur de justice a été saisi en vain par l’OPH LOGEMLOIRET aux fins de tentative de conciliation, Madame [W] [C] ne s’étant pas présenté le 13 août 2024 à l’invitation du conciliateur de justice, destinée à rechercher une solution d’apurement de sa dette locative.

Suite au constat de carence dressé par le conciliateur de justice, l’OPH LOGEMLOIRET a mis en demeure Madame [W] [C] -par lettre RAR du 16 janvier 2025 non réclamée- de s’acquitter sous 8 jours de sa dette locative à concurrence de 2.522,31 €, puis à défaut de règlement de cette dernière, le bailleur LOGEMLOIRET a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans suivant une requête datée du 20 mars 2025 reçue au greffe le 8 avril 2025, aux termes de laquelle il a sollicité la condamnation de Madame [W] [C] à lui payer la somme en principal de 2.522,31 €, outre 300,00 euros d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suite à sa convocation infructueuse du 25 juin 2025 par le greffe du tribunal judiciaire d’Orléans, et après citation à comparaître délivrée -en application de l’article 471 du CPC- à Madame [W] [C] par dépôt à l’étude de l’huissier de justice le 15 septembre 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026, où l’OPH LOGEMLOIRET, représentée par Monsieur [L] dûment mandaté, a maintenu ses demandes en paiement par Madame [W] [C] de sa dette locative résiduelle, tout en déposant son dossier.

Madame [W] [C] n’a pas comparu à l’audience de jugement, ni personne pour elle, bien que régulièrement citée à l’étude.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026, prorogé au 19 juin 2026 et 30 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le présent jugement rendu en dernier ressort sera rendu par défaut en application de l’article 473 du même Code.

Sur la demande principale relative aux réparations locatives et à l’arriéré de loyers et charges
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, le même article 7 c) précise que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. 
En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation tandis que selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

S’agissant de la dette relative aux réparations locatives
L’OPH LOGEMLOIRET produit l’état des lieux d’entrée du 28 mai 2013, qui a été réalisé contradictoirement avec la locataire.

L’état des lieux de sortie du 6 janvier 2020 a également été réalisé contradictoirement entre les parties.

Force est de relever que le décompte -annexé à l’état des lieux de sortie- produit aux débats par l’OPH LOGEMLOIRET à l’appui de ses prétentions, est illisible et donc inexploitable quant aux coefficients de vétusté appliqués et postes de dépense susceptibles de justifier la demande financière présentée par le bailleur, qui n’est, de surcroît, étayée par aucune pièce probante (estimation ou devis) permettant d’estimer le coût des travaux de réparations locatives imputés à la locataire sortante.

Or, s’il convient au cas général de procéder à la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie de manière à fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée au bailleur en cas de dégradations locatives avérées, il est évidemment indispensable de prendre en considération l’usure normale et la vétusté des équipements et des embellissements de type papiers peints/peintures des menuiseries, murs et plafonds du logement, et ce, au regard du temps passé et de l’occupation normale des lieux par la locataire Madame [W] [C], soit au cas d’espèce pendant une durée d’environ 6 ans et 7 mois.

De plus, compte tenu des éléments versés aux débats par le bailleur requérant, et considérant que la vétusté et l’usure due à une occupation des locaux durant 6 années et 7 mois ne permet raisonnablement pas au bailleur de faire supporter à son locataire sortant une quelconque dépense au titre des réparations locatives décrites dans l’état des lieux de sortie établi le 6 janvier 2020 -lesquelles mettent clairement en évidence l’usure normale au fil du temps des locaux et équipements loués le 28 mai 2013 pour la plupart « en bon état d’usage » et non à l’état de neuf- aucune somme ne pourra, en conséquence, être allouée à ce titre à l’OPH LOGEMLOIRET.

Sur ce chef de demande relatif aux « réparations locatives », l’OPH LOGEMLOIRET ne pourra, par conséquent, qu’être intégralement débouté.

S’agissant de la dette relative aux loyers et charges arriérés

L’OPH LOGEMLOIRET verse aux débats l’acte de bail ainsi que l’état des lieux de sortie comprenant un décompte détaillé des loyers et charges dus (arrêté au 6 janvier 2020), dont Madame [W] [C] reste redevable, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Ce décompte évalue le solde de ladite dette locative au 1er janvier 2020 à la somme de 1.108,82 euros, majorée du solde de loyer et régularisation de charges jusqu’au départ des lieux le 6 janvier 2020 (90,82 € + 61,05 €), hors frais de poursuites, comprenant le dépôt de garantie de 317,03 € acquis au bailleur.

Il est constant que Madame [W] [C], absente à l’audience bien que régulièrement citée, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

De ce fait, il y aura lieu, en conséquence, de condamner Madame [W] [C] à payer à l’OPH LOGEMLOIRET -déduction faite du dépôt de garantie de 317,03 €- la somme de 943,66 € (1.108,82 € + 90,82 € + 61,05 € – 317,03 €) correspondant à la dette de loyers & charges demeurée impayée suite à son départ des lieux, et ce, hors frais de poursuites relevant éventuellement des dépens d’instance.

Sur les frais irrépétibles et les dépens
Au regard des circonstances du litige, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’OPH LOGEMLOIRET sera, par conséquent, débouté de sa demande de ce chef.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, suivant jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [C] à verser à l’OPH LOGEMLOIRET, pris en la personne de son représentant légal, la somme de 943,66 € (neuf cent quarante-trois euros et soixante-six centimes) correspondant au solde de loyers et charges -hors frais de poursuites- demeurés impayés au titre du logement situé au [Adresse 3], pris à bail le 28 mai 2013 et occupé par Madame [W] [C] jusqu’à la date du 6 janvier 2020 ;

DEBOUTE l’OPH LOGEMLOIRET de sa demande d’indemnité au titre des réparations locatives :

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, le 30 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,