TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/00119 – N° Portalis DBYV-W-B7J-G7VH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par M. [D] [J] (salarié) muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [H] [I] [N]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

A l’audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 1er décembre 2023, prenant effet le 12 décembre 2023, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [H] [I] [N], un logement à usage d’habitation principale de type 3 avec stationnement aérien situés au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 334,04 euros, hors charges, payables à terme échu le 1er de chaque mois.

Compte tenu du non-paiement des loyers et charges, l’OPH LOGEMLOIRET a informé préalablement la CAF du Loiret dès le 26 novembre 2024 de la situation d’impayé locatif de Madame [H] [I] [N].

Suite à la persistance d’impayés locatifs de Madame [H] [I] [N], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 9 décembre 2024 à cette dernière un commandement de payer par ministère d’huissier de justice dans les 6 semaines visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.620,73 euros.

A défaut de règlement par Madame [H] [I] [N] des causes du commandement dans le délai de 6 semaines imparti, la société LOGEMLOIRET a fait assigner cette dernière -par acte d’huissier de justice du 14 février 2025 signifié à sa personne- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :
constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail qui a cessé de plein droit conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ;prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1184, 1728 et 1741 du code civil ;condamner Madame [H] [I] [N] au titre des loyers et charges à la somme de 1.929,75 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes dues à cette date, et à compter de l’assignation pour le surplus, en vertu de l’article 1153 al.1er du Code civil ;condamner Madame [H] [I] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges de la convention locative à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;ordonner la libération des lieux dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement ;juger que Madame [H] [I] [N] sera expulsée des locaux sis [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef, à l’expiration de ce délai, et ce avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est ;autoriser la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles ou local choisi par le bailleur aux frais de la partie expulsée ;condamner Madame [H] [I] [N] au paiement d’une somme de 400,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Madame [H] [I] [N] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 février 2025.

À l’audience du 14 octobre 2025, l’affaire a été évoquée et renvoyée du fait de l’indisponibilité de Madame [H] [I] [N] (maladie), à l’audience de jugement du 10 mars 2026, où cette dernière a comparu en informant le tribunal vivre seule sans enfant, percevoir le RSA (560 €), avoir perdu son travail en 2022 et être en arrêt maladie depuis 2 ans. Elle ajoute avoir demandé à son bailleur un plan d’apurement de sa dette locative par versement de 200 € par mois, la CAF versant le solde, sollicite de la juridiction l’octroi de délais de paiement et précise enfin chercher activement un travail.

La société LOGEMLOIRET -représentée avec pouvoir par Monsieur [J]- a déclaré maintenir ses demandes introductives à l’encontre de Madame [H] [I] [N], en précisant qu’elle ne s’acquitte que très irrégulièrement de versements, tout en ne réglant aucune de ses échéances courantes.

La société LOGEMLOIRET a ensuite actualisé sa dette locative selon son décompte du 5 mars 2026 produit aux débats et arrêté à un montant -en augmentation- de 3.393,58 € (échéance de février 2026 incluse), et ce, hors frais de poursuites.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de la carence de Madame [H] [I] [N] qui n’a pas pris contact avec le travailleur social aux fins d’évaluation de sa situation.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026, prorogé au 30 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision sera contradictoire, les parties ayant régulièrement comparu en personne ou dûment représentées, et susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 17 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la CAF du Loiret la situation d’impayés locatifs de Madame [H] [I] [N] dès le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET SUR L’EXPULSION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 9 décembre 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 1er décembre 2023, prenant effet le 12 décembre 2023, contient une clause résolutoire dans un délai de 6 semaines (paragraphe 3-6 page 8 des conditions générales), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.620,73 euros, dans le délai conventionnel et légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Madame [H] [I] [N] disposait donc d’un délai de 6 semaines pour s’acquitter de cette somme de 1.620,73 euros, expirant le le lundi 20 janvier 2025 à 24 heures.

En l’absence de règlement dans ce délai des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à la date du 20 janvier 2025.

L’expulsion de Madame [H] [I] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES CONDAMNATIONS AU PAIEMENT ET SUR LA DEMANDE DE DELAIS

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte détaillé du 5 mars 2026 démontrant que Madame [H] [I] [N] reste devoir la somme de 3.393,58 €, hors frais de poursuite (130,99 € +268,97 €) lesquels sont susceptibles d’être éventuellement inclus dans les dépens.

Toutefois, à l’analyse, il convient, également, de soustraire le montant non contractuel facturé au titre des pénalités OPS (7,62 €), soit une somme due par Madame [H] [I] [N] ramenée à 3.385,96 Euros.

Comparante à l’audience de jugement du 10 mars 2026, Madame [H] [I] [N] ne conteste, ni le principe, ni le montant de sa dette locative dont les éléments ont été vérifiés ci-avant, en sollicitant cependant de la juridiction des délais pour le paiement de sa dette arriérée, à concurrence de 200,00 € par mois.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

Or, en l’espèce, il n’est rapporté au tribunal aucune preuve, ni du règlement du loyer courant avant l’audience, ni de paiements substantiels de Madame [H] [I] [N] destinés à apurer le plus rapidement sa dette arriérée, tandis qu’il est constant qu’au regard notamment de ses faibles ressources disponibles (RSA : 560 €), un apurement échelonné de sa dette locative n’aurait pu, dans les présentes circonstances, être sérieusement envisagé.

Dans ces conditions, Madame [H] [I] [N] ne pourra donc légalement bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 20 janvier 2025 conservera par conséquent tous ses effets.

Madame [H] [I] [N] sera condamnée, en conséquence, à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 3.385,96 euros (échéance de février 2026 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 5 mars 2026), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.

En outre, il est constant que Madame [H] [I] [N] reste redevable des loyers et charges du bail jusqu’au 20 janvier 2025 et, à compter du 21 janvier 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 21 janvier 2025, la locataire-défaillante a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur LOGEMLOIRET qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Ainsi, Madame [H] [I] [N] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation -équivalente à celui du loyer indexé et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi- au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure à la résiliation du bail, et calculée à compter du 1er mars 2026 (cf. décompte détaillé du 5 mars 2026) jusqu’à la parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [I] [N], partie perdante, devra supporter la charge des entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 décembre 2024.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

En dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, l’équité et la situation sociale et financière précaire de Madame [H] [I] [N] ne commande pas de la condamner à verser à son bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’OPH LOGEMLOIRET sera donc débouté de ce chef de demande.

Au regard des circonstances de l’espèce, il n’y aura pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit et compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges figurant au bail conclu le 1er décembre 2023, prenant effet le 12 décembre 2023, entre la société LOGEMLOIRET, d’une part, et Madame [H] [I] [N], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation principale avec stationnement, situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 et que le bail est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Madame [H] [I] [N], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux loués au [Adresse 3] et de restituer les clés dans les 8 jours de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [H] [I] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant éventuellement dans les lieux suivront le sort prévu notamment aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [H] [I] [N] ;
CONDAMNE Madame [H] [I] [N] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.385,96 euros (trois mille trois cent quatre-vingt cinq euros et quatre-vingt seize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 5 mars 2026-échéance de février 2026 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [H] [I] [N] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce, pour la période postérieure à la résiliation du bail, et calculée à compter du 1er mars 2026 (cf. décompte détaillé du 5 mars 2026) jusqu’à la parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés au bailleur ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [H] [I] [N] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 9 décembre 2024 ;
DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit et compatible avec la nature de l’affaire, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2026, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière,                                                                                 Le juge,