TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11613 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBS3M

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT
rendu le 27 octobre 2026

DEMANDERESSE
S.A.S. OPERA MALESHERBES, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Jean-Emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #D0481

DÉFENDEURS
Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 3], Madame [R] [U] [V] épouse [Y], demeurant [Adresse 4], représentés par le cabinet de Me BOUKIOUDI Ghizlane, avocat au Barreau de Paris, [Adresse 5], vestiaire #E0283

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 02 septembre 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 octobre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 27 octobre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11613 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBS3M

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er avril 2023, la SAS OPERA MALESHERBES a donné à bail pour 6 ans à Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] un appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 5640 euros outre 650 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS OPERA MALESHERBES a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 22526,06 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2025 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, la SAS OPERA MALESHERBES a fait assigner Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
– ordonner l’expulsion immédiate des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
– condamner solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de décembre 2025 inclus, soit la somme de 42270,53 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer à hauteur de 22526,06 euros et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,
– condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SAS OPERA MALESHERBES expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 septembre 2025, et ce pendant plus de six semaines.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2026.

A l’audience, la SAS OPERA MALESHERBES, représentée par son conseil, a demandé oralement le rejet des prétentions adverses, elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 101258,98 euros, selon décompte en date du 1er septembre 2026. Elle a exposé que le trouble de jouissance subi par les locataires a été pris en compte dans le décompte et elle a expliqué que les travaux ont été faits.

Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] ont été représentés par leur conseil à l’audience utile et ont fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles ils ont sollicité l’indemnisation du trouble de jouissance subi à la suite d’un dégât des eaux à hauteur de 16847,60 euros, la compensation entre les créances respectives des parties venant réduire leur dette locative à 77783,05 euros, l’octroi d’un délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire pour apurer leur dette par des versements échelonnés de 1000 euros en sus du loyer et des charges pendant 36 mois, le solde étant majoré du reliquat de la dette, outre le rejet des prétentions accessoires du bailleur. Ils ont par ailleurs indiqué avoir effectué un versement non pris en compte au décompte.

La SAS OPERA MALESHERBES a été autorisée à produire un décompte actualisé par note en délibéré avant le 7 septembre 2026.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé que la SAS OPERA MALESHERBES a indiqué, par note en délibéré du 7 septembre 2026, que Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] ont versé 6628,33 euros le 28 août 2026 portant leur arriéré locatif à la somme de 94630,65 euros (101258,98-6628,33), selon décompte actualisé du 7 septembre 2026.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 9 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS OPERA MALESHERBES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 29 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2025, pour la somme en principal de 22526,06 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, en l’espèce, Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] ne démontrent pas être en capacité de régler leur dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé en ce sens qu’ils admettent rencontrer des difficultés économiques majeures ayant conduit à l’ouverture de procédures collectives relatives à plusieurs des sociétés dont ils sont actionnaires, ce qui a généré une chute importante de leurs ressources. Ils ne produisent pas non plus de justificatifs de leurs revenus actuels, en particulier la dernière fiche d’imposition. Dans ces conditions, il convient de les débouter de leur demande de délais.

Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] étant sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS OPERA MALESHERBES produit un décompte, actualisé au 7 septembre 2026, démontrant que Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] restent lui devoir la somme de 94630,65 euros au 7 septembre 2026, cette somme correspondant essentiellement à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Les franchises des loyers accordées par le bailleur pour compenser le trouble de jouissance subi pendant la durée de travaux à la suite d’un dégât des eaux, figurant au décompte pour un montant total de 3836,20 euros, seront rétablies au débit du décompte, celui-ci ne devant porter que sur la dette de loyers, charges et indembités d’occupation (elles seront en revanche intégrées aux développements sur la demande indemnitaire reconventionnelle ci-après).

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 98466,85 euros (94630,65+3836,20). Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 12) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 septembre 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les manquements du bailleur au titre de son obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] produisent le constat de commissaire de justice du 28 mars 2023, soit seulement trois jours avant la prise d’effet du bail, dont les photos annexées montrent que le sol de l’appartement est très dégradé, voire à l’état brut, mais que des travaux de rénovation sont en cours, portant tant sur le sol que sur les murs et plafonds. Le rapport d’intervention d’un plombier du 22 mai 2023 auquel des photographies sont annexées, montre que le sol est désormais rénové, ainsi que les murs et plafonds. Il y demeure toutefois des coulures et des traces d’humidité, localisées sur les moulures du plafond du salon et de la cuisine. Aucune fuite n’a été détectée si bien que l’entrepreneur suggère que ces désordres soient apparus au cours travaux de rénovation. Ces désordres persistants font l’objet d’un devis du 25 septembre 2023 versé aux débats. Le constat du 24 juin 2025 met en exergue que ces désordres demeurent à cette date. Des échanges électroniques communiqués font enfin référence à des travaux pour y remédier en novembre 2025. Au final, l’appartement connaissait des désordres majeurs tenant notamment à l’absence de sol, sur la période allant du 1er avril 2023 au 22 mai suivant au plus tard, soit pendant 52 jours. Pour la période allant du 22 mai 2023 au mois de novembre 2025, les désordres apparaissent très localisés et de très faible gravité, limités à des cloques sur des moulures. La responsabilité de la SAS OPERA MALESHERBES sera donc engagée pour violation de son obligation de délivrance conforme.

Sur l’évaluation du préjudice, il ressort des pièces produites que le bien était dépourvu de tout confort sur la première période, du 1er avril 2023 au 22 mai suivant, si bien que le préjudice sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité à hauteur de 10902,67 euros (6290/30×52), correspondant à la totalité du loyer et des charges sur la période. Pour la seconde période, du 22 mai 2023 au mois de novembre 2025, la franchise de loyers accordée par le bailleur, d’un montant de 828,20 euros, est adaptée à l’étendue du trouble de jouissance subi par les locataires. Il sera donc alloué à Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] la somme de 11730,87 euros de dommages et intérêts (10902,67+828,20), tout type de préjudice confondu.

En conséquence, en application des articles 1289 et suivants du code civil, par compensation, Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 86735,98 euros (98466,85-11730,87), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 22526,06 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2023 entre la SAS OPERA MALESHERBES et Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS OPERA MALESHERBES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y], après compensation, à verser à la SAS OPERA MALESHERBES la somme de 86735,98 euros (décompte arrêté au 7 septembre 2026, incluant la mensualité de septembre 2026), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025 sur la somme de 22526,06 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] à verser à la SAS OPERA MALESHERBES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 6628,33 euros en septembre 2026), à compter du 8 septembre 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] à verser à la SAS OPERA MALESHERBES une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [Y] et Madame [R] [V] épouse [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection