TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre civile

N° RG 24/13757
N° Portalis 352J-W-B7I-C6C7Y

N° MINUTE :

Assignation du :
24 Octobre 2024

JUGEMENT
rendu le 27 Octobre 2026
DEMANDEUR

Monsieur [M] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Julie NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0601 et par Maître Alex EBANGUE, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Madame [X], [D], [P] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Marine ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0880

Caisse régionale de crédit mutuel d’Ile de France
[Adresse 3]
[Localité 4]

non représentée

Décision du 27 Octobre 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/13757 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C7Y

Madame [Z] [N]
[Adresse 4]
[Localité 5]

S.E.L.A.R.L. REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIES
[Adresse 5]
[Localité 6]

toutes les deux représentées par Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848

S.C.P. [S] [C] [L] [G]
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 6]
[Localité 7]

Maître [B] [S]
[Adresse 6]
[Localité 7]

tous les deux représentés par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0090

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Manon FAUVERNIER, Juge, statuant en juge unique,
assistée de Madame Lysa DUDOIT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 29 septembre 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire et en premier ressort

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le 28 novembre 2011, Madame [X] [Q] a vendu à Monsieur [M] [H] un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 7] (Aube), au prix de 49.000 euros.

L’achat a été financé par le biais d’un prêt immobilier souscrit auprès de la Caisse régionale de Crédit mutuel d’Ile de France le 28 septembre 2011.

La vente a eu lieu par le truchement de Maître [Z] [N], notaire de Monsieur [M] [H] désormais à la retraite et dont la SELARL REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIÉS a pris la suite, et de Maitre [B] [S], notaire de Madame [X] [Q].

Par actes d’huissier en date du 24 octobre 2024, du 28 octobre 2024, du 31 octobre 2024 et du 6 novembre 2024, Monsieur [M] [H] a fait assigner Madame [X] [Q], la Caisse régionale de Crédit mutuel d’Ile de France, Maître [Z] [N], la SELARL REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIÉS, la SCP [S] – [C] – [L] [G] et Maître [B] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, à titre principal :

– la nullité du contrat de vente et la restitution de la somme de 49.000 euros au titre du prix de vente dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts ;

– la publication de la présente décision au service de la publicité foncière aux frais exclusifs de Madame [X] [Q] ;

– la nullité du contrat de prêt souscrit auprès de la Caisse régionale de Crédit mutuel d’Ile de France le 28 septembre 2011 et le remboursement de toutes les sommes versées par lui au titre de ce contrat dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ;

– la condamnation solidaire Maître [Z] [N], la SELARL REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIÉS, la SCP [S] – [C] – [L] [G] et Maître [B] [S] à lui verser les sommes suivantes :
3.574 euros au titre des frais de la vente à parfaire ;280 euros au titre des taxes foncières de 2011 à 2024 ;15.000 euros au titre du préjudice moral ;6.000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens.
A titre subsidiaire, en cas de rejet de sa demande de nullité, Monsieur [M] [H] sollicite la condamnation solidaire de Maître [Z] [N], la SELARL REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIÉS, la SCP [S] – [C] – [L] [G] et Maître [B] [S] à lui verser les sommes suivantes :

– 15.000 euros au titre des travaux nécessaires pour la régularisation de la destination du bien vendu ;

– 1.500 euros (montant à parfaire) au titre de toute taxe d’urbanisme requise pour le traitement de la demande de régularisation de la destination du bien vendu ;

– 15.000 euros au titre du préjudice moral ;

– 6.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

– Les dépens.

**

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 15 janvier 2026, Madame [X] [Q] demande au tribunal, à titre principal, de débouter Monsieur [M] [H] de ses demandes et de le condamner aux dépens et à lui verser la somme de 3.100 euros au titre des frais irrépétibles.

A titre subsidiaire, en cas d’annulation de la vente, elle demande à ce que Monsieur [M] [H] soit condamné à :

– lui communiquer les justificatifs des loyers perçus depuis le 28 novembre 2011 jusqu’au jour de la décision à intervenir, dans un délai d’un mois, et ce sous astreinte de cinquante euros par jour de retard ;

– le condamner à lui verser la totalité des sommes perçues à titre de loyer depuis cette date jusqu’au jour de la décision à intervenir ;

Elle demande également, en cas d’annulation de la vente, à ce que Maître [N], les sociétés REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIES, la société [S] – [C] – [L] [G] et Maître [S] soient condamnés, in solidum, à lui verser les sommes suivantes :

– 61.200 euros en réparation du préjudice économique subi, déduction faite des sommes versées par monsieur [H] au titre de la restitution des fruits ;

– 3.000 euros en réparation du préjudice moral ;

– 3.100 euros au titre des frais irrépétibles ;

– les dépens.

Elle demande enfin, en cas d’annulation de la vente, à ce que l’exécution provisoire soit écartée.

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Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 19 janvier 2026, Maître [Z] [N] et la SELARL REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIÉS demandent le rejet des demandes de Monsieur [M] [H] et de Madame [X] [Q], ainsi que la condamnation de la partie succombante aux dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, outre la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

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Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 10 janvier 2025, la SCP [S] [C] [L] [G] et Maître [B] [S] demandent, à titre principal, le rejet des demandes de Monsieur [M] [H] à leur encontre et sa condamnation à leur verser la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. A titre subsidiaire, ils demandent à ce que l’exécution provisoire soit écartée et, à titre infiniment subsidiaire, à ce que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par Monsieur [M] [H].

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La Caisse régionale de Crédit mutuel d’Ile de France n’a pas constitué avocat.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

Le 23 mars 2026, le demandeur a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture. Sa demande a été rejetée par le juge de la mise en état le 13 avril 2026.

A l’audience de plaidoiries du 29 septembre 2026, les parties ont été informées que l’affaire serait mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation du contrat de vente

Moyens des parties

Monsieur [M] [H] expose, sur le fondement des articles 1108, 1109 et 1110 du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, qu’il a commis une erreur sur une qualité substantielle de la chose acquise, à savoir la destination du bien immobilier acheté. Il précise qu’il pensait acquérir un bien à usage d’habitation qui ne nécessiterait aucune démarche auprès des services de l’urbanisme ou de la copropriété pour être considéré comme tel, et que s’il avait eu connaissance de la nécessité de procéder à de telles démarches pour régulariser la situation pour pouvoir ensuite revendre son bien, il ne l’aurait pas acquis.

Il conclut que la nullité du contrat de vente entraîne la nullité du contrat de prêt et la nécessité de procéder à la restitution du bien et du prix de vente, et à la restitution des sommes versées au titre du contrat de prêt.

Madame [X] [Q] soutient quant à elle que préalablement à la vente, Monsieur [M] [H] a eu connaissance de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, qu’il a donc pu constater par lui-même que le lot dont il se portait acquéreur était qualifié de « local » mais qu’il a néanmoins fait le choix délibéré d’acquérir le bien. Elle ajoute que, depuis au moins 1996, ce bien est occupé à titre d’habitation, et qu’il est loué depuis de nombreuses années et donne lieu à des déclarations fiscales sans que cela ne pose la moindre difficulté.
Elle ajoute que l’erreur ne peut entraîner la nullité de la vente que si elle a des conséquences suffisamment importantes, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque, d’une part, Monsieur [M] [H] perçoit des revenus locatifs depuis le 28 novembre 2011, et que d’autre part, il ne justifie pas du montant réel des travaux car les pièces qu’il produit font état de travaux volontairement surévalués.

Réponse du tribunal

Il résulte des articles 1109 et 1110 du code civil dans leur rédaction applicable au litige que l’erreur est une cause de nullité du contrat, à condition qu’elle ait été déterminante dans le consentement du cocontractant, et qu’elle porte sur la substance même de la chose objet du contrat.

Il est de principe que la croyance erronée s’apprécie à la date de conclusion du contrat.

En l’espèce, il est constant que le bien litigieux est désigné comme « studio » dans l’acte de vente (pièce demandeur n°3) et comme « local », sans davantage de précision, dans le règlement de copropriété du 5 septembre 1996 (pièce demandeur n°2).

Il est également constant que Monsieur [M] [H] a pu louer le bien litigieux pendant une durée de dix ans, et s’est aperçu d’une difficulté liée à la destination de l’immeuble au moment où il a souhaité le revendre, en 2021.

Or, l’erreur devant s’apprécier au moment de la conclusion du contrat, Monsieur [M] [H] ne peut se plaindre d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue au regard d’un événement survenu dix ans après la vente et qui lui a révélé non pas que le bien était inhabitable puisqu’il a été loué pendant dix ans, ni que le bien ne pouvait pas être vendu à usage d’habitation, mais seulement que des démarches seraient nécessaires pour régulariser la destination du bien afin de pouvoir le vendre comme local d’habitation.

Monsieur [M] [H] ne rapporte donc pas la preuve qu’à la date de la vente, il a commis une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue.

En conséquence, la demande de nullité de la vente, ainsi que la demande subséquente de nullité du contrat de prêt, sera rejetée. Les demandes en paiement formées par Monsieur [M] [H] à titre accessoire de la nullité, ainsi que la demande de publication du jugement au service de la publicité foncière, sont quant à elles sans objet.

Sur les demandes indemnitaires formées à titre subsidiaire par Monsieur [M] [H] à l’encontre des notaires

Moyens des parties

A titre subsidiaire, en cas de rejet de sa demande en nullité de la vente, Monsieur [M] [H] soutient, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que les notaires qui sont intervenus à la vente ont manqué à leur devoir de conseil, en ne l’informant pas de la contradiction entre la destination du bien visée dans le contrat, dans le titre et dans l’état descriptif de division.

Il considère que cette faute des notaires entraîne tout d’abord un préjudice financier puisqu’il doit engager des frais pour régulariser la destination du bien. Il estime que cette faute entraîne ensuite un préjudice moral lié à la situation d’insécurité juridique dans laquelle il se trouve, qui l’a contraint à investir beaucoup d’énergie pour comprendre les raisons de la situation et d’initier une procédure pour faire valoir ses droits, et à l’impossibilité de revendre le bien sans en faire modifier la destination.

Maître [Z] [N] et la SELARL REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIES considèrent, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que Monsieur [M] [H] ne rapporte pas la preuve d’une faute des notaires, ni d’un préjudice, ni d’un lien de causalité entre les deux.

Elles soulignent à ce titre que le bien étant désigné comme « local » dans l’état descriptif de division, rien ne pouvait interdire à son propriétaire de l’utiliser à titre d’habitation.

Elles ajoutent que le bien est mentionné comme étant un studio dans l’acte antérieur d’acquisition de Madame [X] [Q], de même que dans l’acte d’acquisition précédent.

De même, la fiche d’évaluation foncière du chef de Madame [O] révèle qu’en 1997, par changement de consistance, le lot n°3 est bien répertorié comme étant à usage d’habitation et qu’une valeur locative a bien été affectée à ce lot.

Elles en concluent qu’il ne pouvait exister aucune difficulté quant à l’usage d’habitation du lot utilisé selon cette destination depuis près de trente ans, et que les notaires n’ont commis aucune faute.

S’agissant du lien de causalité, elles soutiennent que Monsieur [M] [H] aurait pu décider de déposer un permis de construire, ce qui lui aurait permis de vendre le bien au prix du marché.

En ce qui concerne le préjudice, elles indiquent que les devis présentés par Monsieur [M] [H] ne sont pas probants et ne correspondent pas aux travaux précisément nécessaires pour régulariser la situation.

Elles ajoutent que Monsieur [M] [H] ne justifie pas avoir exécuté les travaux et en avoir fait la dépense.

Elles estiment enfin que la demande au titre de la taxe d’urbanisme n’est pas justifiée et que le préjudice moral n’est pas établi.

La SCP [S] [C] [L] [G] et Maître [B] [S] soulignent quant à eux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que le notaire n’avait aucune raison de penser que le bien objet de la vente n’avait pas un usage d’habitation, puisque cet usage apparaissait dans les actes de vente antérieurs et que la mention « local » dans l’état descriptif de division ne faisait pas obstacle à un usage d’habitation.

Ils ajoutent que Monsieur [M] [H] ne rapporte pas la preuve que les travaux pour lesquels il sollicite une indemnisation sont nécessaires pour un changement de destination du bien.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats qu’au moment de la vente, il n’existait pas de doute sur la destination d’habitation du bien vendu. En effet, le bien vendu est désigné comme « studio » dans l’acte de vente précédent l’acte de vente litigieux (pièce n°1 de la SCP [S] [C] [L] [G] et Maître [B] [S]) ; il est désigné comme « appartement T1 » dans le diagnostic de performance énergétique (pièce demandeur n°15 – annexe 3), et il faisait l’objet d’un contrat de location à titre d’habitation au moment de la vente (pièce demandeur n°4).

Par ailleurs, le fait que l’état descriptif de division mentionne que le bien vendu était un « local », sans davantage de précision, n’était pas de nature à faire obstacle ou à remettre en cause l’usage d’habitation du bien.

Dès lors, il n’est pas établi que les notaires ont manqué à leur devoir de conseil et ont commis une faute susceptible d’engager leur responsabilité.

Par conséquent, les demandes d’indemnisation formées par Monsieur [M] [H] à l’encontre de Maître [Z] [N] et la SELARL REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIES d’une part, et de la SCP [S] [C] [L] [G] et Maître [B] [S] d’autre part, seront rejetées.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose enfin que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, l’article 514-5 du même code prévoit que le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

En l’espèce, Monsieur [M] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE pour ce qui concerne Maître Régine GOULARD et la SELARL REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIES.

Monsieur [M] [H] sera également condamné à verser la somme de 3.000 euros à chacun des défendeurs, comme précisé au dispositif.

Les demandes de Monsieur [M] [H] au titre des frais irrépétibles et des dépens seront par conséquent rejetées.

L’exécution provisoire n’apparaissant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter. En l’absence de condamnation d’une quelconque des parties à verser une somme d’argent en dehors des frais irrépétibles, il n’y a pas lieu de subordonner l’exécution provisoire à la constitution de garanties par Monsieur [M] [H].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes de nullité du contrat de vente et du contrat de prêt soulevées par Monsieur [M] [H] ;

DÉCLARE sans objet les demandes en paiement formées par Monsieur [M] [H] à titre accessoire de la nullité, ainsi que la demande de publication du jugement au service de la publicité foncière ;

REJETTE les demandes d’indemnisation formées par Monsieur [M] [H] à l’encontre de Maître [Z] [N] et la SELARL REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIES d’une part, et de la SCP [S] [C] [L] [G] et Maître [B] [S] d’autre part ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE pour ce qui concerne Maître [Z] [N] et la SELARL REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIES ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à verser à Madame [X] [Q] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à verser à Maître [Z] [N] et la SELARL REGARDEBAS & SERGHINI ANBARI NOTAIRES ASSOCIES la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à verser à la SCP [S] [C] [L] [G] et Maître [B] [S] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les demandes de Monsieur [M] [H] au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

DIT n’y avoir lieu à subordonner l’exécution provisoire à la constitution de garanties par Monsieur [M] [H].

Fait et jugé à Paris le 27 Octobre 2026

La Greffière La Présidente