TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [F] [U]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/04028 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCOTX

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 octobre 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE
Madame [F] [U], demeurant [Adresse 2]
non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 septembre 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 octobre 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 26 octobre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/04028 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCOTX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 septembre 2012 à effet au 11 janvier 2011, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (Bâtiment 1, escalier 02, étage 4, porte 23), moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 373,05 euros, à la prise d’effet du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4322,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [U] le 13 août 2025.

Par assignation du 30 mars 2026, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [U] et celle de tous occupants de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, à titre de provision :
-une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
-7877,69 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
– 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 septembre 2026, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 août 2026, s’élève désormais à 9558,53 euros. L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [F] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A ce titre, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de six semaines, sauf lorsque le bailleur a entendu expressément maintenir contractuellement le délai plus favorable de deux mois : il en est ainsi lorsque le commandement de payer délivré vise ce délai de deux mois. Il sera dès lors fait application du délai de deux mois.

En l’espèce, le bail signé le 20 septembre 2012 à effet au 11 janvier 2011 contient une clause résolutoire (article 13-2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet et un commandement de payer dans ce délai visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 12 août 2025, pour la somme en principal de 4322,76 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4322,76 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 août 2026, Mme [F] [U] lui devait la somme de 9558,53 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation soustraction faite des frais de procédure.

Mme [F] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025 sur la somme de 4322,76 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3554,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, au regard du montant actuel du loyer, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 434,48 euros outre les charges locatives en sus.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat à effet au 11 janvier 2011 entre l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [F] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (Bâtiment 1, escalier 02, étage 4, porte 23) est résilié depuis le 13 octobre 2025,

ORDONNONS à Mme [F] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (Bâtiment 1, escalier 02, étage 4, porte 23) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Mme [F] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer soit 434,48 euros (quatre cent trente-quatre euros et quarante-huit centimes) par mois, outre les charges locatives en sus,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme [F] [U] à payer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 9558,53 euros (neuf mille cinq cent cinquante-huit euros et cinquante-trois centimes) à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 27 août 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025 sur la somme de 4322,76 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3554,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS Mme [F] [U] à payer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [F] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 août 2025 et celui de l’assignation du 30 mars 2026.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge