TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Romane PLUCHET

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00853 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB5GH

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 octobre 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [I] [F], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Romane PLUCHET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

Madame [X] [M] [O] épouse [I] [F], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Romane PLUCHET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 septembre 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 octobre 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 26 octobre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/00853 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB5GH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2010 prenant effet le 28 octobre 2010, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [U] [I] [F] et Mme [N] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier 1, 5e étage, porte 0008) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 257,13 euros à la date de prise d’effet du contrat.

Mme [N] est décédée en 2014. M. [U] [I] [F] s’est remarié le 21 octobre 2023 avec Mme [X] [M] [O].

M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] sont les deux occupants actuels du logement.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2052,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] le 20 octobre 2025.

Par actes de commissaire de justice du 2 janvier 2026, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] et de tous occupants de leur chef avec toutes conséquences de droit, statuer sur le sort des meubles garnissant les lieux le cas échéant laissés sur place, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
1452,36 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au terme du mois de novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2025,une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi, 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût des commandements de payer et des assignations.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 janvier 2026 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mai 2026 et a été renvoyée à l’audience du 15 septembre 2026, les locataires ayant sollicité l’aide juridictionnelle. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 septembre 2026, lors de laquelle l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, actualise le montant de la dette à la somme de 1835,33 euros, décompte arrêté au 9 septembre 2026 terme du mois d’août 2026 inclus. Il accepte l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [U] [I] [F], est présent et assisté, Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] est représentée. Le conseil des locataires a déposé des conclusions écrites reprises oralement à l’audience aux termes desquelles il est sollicité :
-la suspension des effets de la clause résolutoire,
-l’autorisation pour les locataires de s’acquitter de leur dette en sus du loyer courant, le 15 du mois, en 24 mensualités de 10 euros par mois puis en 10 mensualités de 150 euros, le solde de la dette étant réglé à la 36e mensualité ;
– à titre subsidiaire, il sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux et des délais de paiement sur deux ans
.
Il est précisé qu’une demande dette au Fonds de Solidarité pour le Logement a été faite.

Lecture du diagnostic social et financier a été donnée à l’audience.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 octobre 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au bail conclu le 27 octobre 2010, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ces dispositions, d’ordre public de protection, ne font pas obstacle à ce que les parties stipulent un délai plus favorable au locataire.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou renouvelés antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 27 octobre 2010 stipule que la clause résolutoire produit effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer signifié le 15 octobre 2025 a été effectué avant le dernier renouvellement du 27 octobre 2025 alors que le délai de 2 mois s’appliquait et vise un délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis 15 décembre 2025 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier et des débats que M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Le foyer compte un enfant majeur à charge issue de la première union de Monsieur.

Les ressources mensuelles du foyer s’élèvent à 2106,31 euros. Le loyer est de 427,85 euros. Les autres charges s’élèvent à 177,60 euros.

Une demande d’aide au Fonds de solidarité pour le logement a été faite.
Dans ces conditions, les locataires sont en situation de régler leur dette locative au sens de l’article 24, V de la loi du 6 juillet 1989. Il convient de les autoriser à s’en acquitter par 12 mensualités de 10 euros, puis 24 mensualités de 70 euros, la 36e mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH pourra faire procéder à leur expulsion, et celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.
En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 [/ des stipulations du bail pour un contrat relevant du droit commun] et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 septembre 2026 M. [U] [I] [F] et Mme [B] [H] [P] lui devaient la somme de 1835,33 euros, terme du mois d’août 2026 inclus.
Le couple aurait versé la somme de 100 euros le 14 septembre 2026, laquelle n’a pas été comptabilisée. Compte tenu de la date d’arrêt du décompte, la preuve de cet encaissement ne peut être rapportée, de sorte que ce règlement ne peut être déduit du montant de la créance réclamée. Il convient cependant de rappeler que les paiements effectivement encaissés postérieurement à la date du décompte seront déduits du montant de la créance à recouvrer.

M. [U] [I] [F] et Mme [B] [H] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant sollicité, ils seront condamnés solidairement à payer la somme de 1835,33 à la RIVP, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect de l’échéancier, M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] seront condamnés à titre provisoire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 octobre 2025 et des assignations du 2 janvier 2026.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 27 octobre 2010 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH , d’une part, et M. [U] [I] [F] dont bénéficie également Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier 1, 5e étage, porte 0008) est résilié depuis le 15 décembre 2025 à minuit ;

CONDAMNONS solidairement M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 1835,33 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2026 terme du mois d’août 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de du commandement de payer ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées;

AUTORISONS M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant :
– pendant 12 mensualités, la somme de 10 euros ;
– pendant les 24 mensualités suivantes la somme de 70 euros étant précisé que la 36e mensualité comprendra le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 décembre 2025 à minuit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] seront condamnés solidairement à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;
DÉBOUTONS l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [U] [I] [F] et Mme [X] [M] [O] épouse [I] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 octobre 2025 et des assignations du 2 janvier 2026 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection