TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [V] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Pierre-bruno GENON CATALOT

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/03581 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCRRA

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 octobre 2026

DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Me Pierre-bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE
Madame [V] [M], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protectionassistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 septembre 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 octobre 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 26 octobre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/03581 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCRRA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2012, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant à la date de prise d’effet du contrat, le paiement d’un loyer mensuel de 519,17 euros outre une provision pour charges de 140 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1345,87 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [M] le 15 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2026, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait assigner Mme [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [V] [M] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit, statuer sur le sort des meubles garnissant les lieux le cas échéant laissés sur place, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
1345,87 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au terme de février 2026,une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 avril 2026 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2026 lors de laquelle la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], représentée par son conseil, actualise le montant de sa créance à la somme de 1943,94 euros, décompte arrêté au 2 septembre 2026, échéance du mois d’août 2026 incluse. Il considère que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et consent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [V] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler la dette par des versements mensuels de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique qu’une demande d’aide au Fonds de Solidarité pour le Logement est en cours.

Lecture du diagnostic social et financier a été donnée à l’audience.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 octobre 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, la décision sera rendue contradictoirement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience

En l’espèce, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le contrat de bail a été renouvelé tacitement en octobre 2024 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Force est de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire (article 11) stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré à la locataire le 14 janvier 2026 pour un montant de 1345,87 euros, vise un délai de deux mois.

Il en ressort que le bailleur a entendu expressément maintenir le délai plus favorable de deux mois que le délai légal de six semaines résultant de la loi du 27/7/2023 entrée en vigueur le 29/07/2023.

Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que la cause de ce commandement n’a pas été intégralement réglée dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2026 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier et des débats que la dette locative a pour origine des difficultés financières temporaires consécutives à des frais d’orthodontie du fils de la locataire. Mme [V] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant. Elle perçoit des ressources mensuelles de 2099,36 euros (salaire de 1673 euros, prestations sociales de 326,36 euros et pension alimentaire de 100 euros) pour des charges de 1040,23 euros loyer compris. Elle dispose ainsi d’une capacité de remboursement lui permettant d’apurer sa dette dans le délai légal. Il convient en conséquence, d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur cours.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et Mme [V] [M] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.
En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 [/ des stipulations du bail pour un contrat relevant du droit commun] et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 septembre 2026, Mme [V] [M] lui devait la somme de 1943,94 euros, terme d’août 2026 inclus.

Mme [V] [M] aurait versé la somme de 150 euros le 31 août 2026, laquelle n’a pas été comptabilisée. Compte tenu de la date d’arrêt du décompte, la preuve de cet encaissement ne peut être rapportée, de sorte que ce règlement ne peut être déduit du montant de la créance réclamée. Il convient cependant de rappeler que les paiements effectivement encaissés postérieurement à la date du décompte seront déduits du montant de la créance à recouvrer.

Mme [V] [M] sera condamnée à payer la somme de 1943,94 euros à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect de l’échéancier, Mme [V] [M] sera condamnée à titre provisoire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 janvier 2026 et de l’assignation du 21 avril 2026.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 janvier 2026 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 16 octobre 2012 entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], d’une part, et Mme [V] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (étage 3 porte D) est résilié depuis le 14 mars 2026 à minuit ;

CONDAMNONS Mme [V] [M] à payer à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 1943,94 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2026 terme d’août 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées?;

AUTORISONS Mme [V] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [M];

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mars 2026 à minuit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [V] [M] sera condamnée à verser à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;
DÉBOUTONS la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [V] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 janvier 2026 et de l’assignation du 21 avril 2026 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection