Trouble manifestement illicite : dépose d’un conduit d’extraction empiétant sur la cour d’une copropriété

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. L’empiétement résultait ici d’un conduit d’extraction fixé après percement sur le mur extérieur de l’immeuble voisin et débordant sur la cour de la copropriété. Le procès-verbal de constat et l’absence de preuve d’une servitude autorisant cet empiétement ont été déterminants.

L’action du syndicat a été déclarée recevable. L’article 117 du Code de procédure civile définit les irrégularités de fond affectant la validité de l’acte, tandis que les articles 31 et 122 du même code encadrent l’intérêt et la qualité à agir. L’article 55 du décret du 17 mars pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’impose pas d’autorisation préalable de l’assemblée générale pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés ; au surplus, une autorisation avait été produite en cours d’instance.

La bailleresse a été condamnée à supprimer le conduit, remettre le mur en état et financer un nouveau système d’extraction, conformément à son obligation de délivrance conforme prévue par l’article 1719 du Code civil. Les demandes provisionnelles du preneur et la suspension des loyers ont été rejetées, faute d’obligation non sérieusement contestable concernant le préjudice d’exploitation et son imputabilité. Une astreinte provisoire et une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ont été prononcées.

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Le juge des référés a retenu l’empiétement d’un conduit d’extraction sur la cour de la copropriété, en l’absence de preuve d’une servitude. La propriétaire a été condamnée à supprimer le conduit, remettre le mur en état et financer un nouveau système d’extraction. Les demandes de la locataire relatives à une indemnité provisionnelle et à la suspension des loyers ont été rejetées.

Un syndicat de copropriétaires a assigné la propriétaire d’un immeuble voisin et la société locataire d’un local de restauration. Un conduit d’extraction d’air, fixé sur le mur extérieur de l’immeuble voisin, empiétait sur la cour intérieure de la copropriété.

Le syndicat demandait la dépose du conduit et la remise en état du mur. La société locataire contestait la qualité à agir du syndicat, l’existence de l’empiétement et sa propre responsabilité, en invoquant notamment l’obligation du bailleur de fournir une extraction conforme. Elle sollicitait subsidiairement la prise en charge des travaux, une indemnité provisionnelle et la suspension des loyers.

Le juge des référés a retenu l’empiétement au vu d’un procès-verbal de constat et de l’absence de preuve d’une servitude l’autorisant. La propriétaire a été condamnée à supprimer le conduit, remettre le mur en état et financer un nouveau système d’extraction. Les demandes indemnitaires et de suspension des loyers du preneur ont été rejetées.

• Établir une violation évidente d’un droit ou d’un titre
• Caractériser un empiétement matériel sur la cour de copropriété
• Produire un constat corroborant l’implantation du conduit
• Ne pas démontrer l’existence d’une servitude autorisant l’empiétement
• Justifier l’obligation de délivrance conforme du bailleur
• Vérifier l’absence de contestation sérieuse pour accorder une provision

• Procès-verbal de constat du 6 novembre 2024
• Constatation du conduit fixé après percement du mur extérieur
• Observation de l’empiétement sur la cour intérieure
• Absence de preuve d’une servitude autorisant l’empiétement
• Avenant au bail commercial du 15 juin 2022
• Courriel du conseil de la bailleresse du 1er octobre 2026

La propriétaire doit supprimer le conduit, remettre le mur en état et faire réaliser un nouveau système d’extraction dans le délai fixé, avec astreinte en cas de retard. Le preneur ne peut obtenir en référé ni indemnité provisionnelle ni suspension des loyers, tandis que le syndicat obtient la remise en état et une indemnité procédurale.

• Dépose du conduit d’extraction
• Remise en état du mur extérieur
• Financement d’une nouvelle extraction conforme
• Obtention des autorisations de copropriété nécessaires
• Paiement d’une astreinte en cas de retard
• Prise en charge des dépens et de l’article 700

À faire

• Produire le procès-verbal de constat
• Vérifier les limites et servitudes affectant les fonds
• Justifier l’autorisation d’agir du syndic
• Identifier l’obligation de délivrance du bailleur
• Obtenir les autorisations de copropriété

À éviter

• Maintenir une installation empiétant sur le fonds voisin
• Invoquer une servitude sans preuve documentaire
• Confondre qualité à agir et propriété du mur
• Réclamer une provision sans obligation incontestable
• Différer les travaux au-delà du délai judiciaire

Le trouble manifestement illicite résultant d’un empiétement

L’article 835 du Code de procédure civile permet d’ordonner en référé une remise en état lorsqu’une violation évidente d’un droit, d’un titre ou d’une interdiction caractérise un trouble manifestement illicite. Le constat établissant que le conduit débordait sur la cour de la copropriété, sans preuve d’une servitude autorisante, suffisait à justifier sa dépose.

La qualité à agir du syndicat des copropriétaires

Les articles 31 et 122 du Code de procédure civile fondent l’intérêt et la qualité à agir. Le syndicat justifie d’un droit d’agir lorsqu’il invoque un empiétement sur le fonds de la copropriété. L’article 55 du décret du 17 mars pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispense en outre d’autorisation préalable pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés ; l’autorisation produite en cours d’instance régularisait également la situation.

L’obligation de délivrance conforme du bailleur

Au visa de l’article 1719 du Code civil et de l’avenant au bail prévoyant une extraction nécessaire à l’activité de restauration, la bailleresse devait financer et faire réaliser un nouveau système, sous réserve des autorisations de copropriété. Les demandes du preneur relatives à une indemnité provisionnelle et à la suspension des loyers ont été rejetées, faute d’obligation non sérieusement contestable concernant le préjudice et son imputabilité.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 117 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 31 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 55 du décret du 17 mars pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965