TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

6ème chambre 1ère section

N° RG :
N° RG 23/04707 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZMIF

N° MINUTE :

Assignation du :
31 Mars 2023

JUGEMENT
rendu le 20 Octobre 2026
DEMANDERESSE

Syndic. de copro. du 99-101 RUE DE LA FAISANDERIE ET 10 RUE DUFRENOY 75116 PARIS représenté par son syndic la société [U] [Z]
99-101 rue de la Faisanderie et 10 rue Dufrénoy
75116 PARIS
représentée par Maître Renaud MONTINI de l’AARPI WAGRAM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2524

DÉFENDERESSES

S.A. PARISIENNE DE NETTOYAGE DE SURFACE [C]
3, rue Alfred Ottino
93400 SAINT-OUEN-SUR-SEINE
représentée par Maître Emilie VERNHET LAMOLY de la SCP SVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0055

Compagnie d’assurance SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP)
8 rue Louis Armand
75015 PARIS
représentée par Maître Séverine CARDONEL de la SELEURL SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1172

S.A.S. [Y] ARCHITECTES
132 boulevard de Clichy
75018 PARIS
représentée par Maître Sophie TESSIER de la SELARL PARINI-TESSIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0706

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)
9 rue Hamelin
Décision du 20 Octobre 2026
6ème chambre 1ère section
N° RG 23/04707 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZMIF

75116 PARIS
représentée par Maître Sophie TESSIER de la SELARL PARINI-TESSIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0706

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président
Madame Marie PAPART, Vice-président
Madame Ariane SEGALEN, Vice-président

assistée de Monsieur Louis BAILLY, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame SEGALEN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique
Contradictoire
En premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Céline MECHIN, Président et par Monsieur Louis BAILLY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

En 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 99-101 rue de la Faisanderie et 10 rue Dufrénoy à Paris (75016), a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, le ravalement complet des façades de l’immeuble.

Il était représenté alors par le syndic [U] [Z] auquel a succédé, le 26 novembre 2024, la société CABINET GRATADE.

Par contrat du 13 mars 2018, la maîtrise d’œuvre des travaux a été confiée à la société [Y] ARCHITECTES avec pour mission de diriger l’exécution et la coordination des travaux et d’assister le maître d’ouvrage lors de la réception et du payement de l’ouvrage en contrepartie du versement d’honoraires d’un montant de 20.000€ HT, soit 22.000€ TTC.

Par ordre de service du 14 avril 2018, les travaux de ravalement ont été confiés à la société PARISIENNE DE NETTOYAGE DE SURFACE [C] (ci-après [C]) pour une somme de 590.483€ HT, soit 649.531,30€ TTC.

L’ordre de service n°1 prévoyait les délais d’exécution suivants :
– du 20 avril 2018 à fin juillet ou début août 2018 pour la façade sur rue et pignon côté 103,
– 5 mois maximum à compter de début septembre 2018 pour la façade jardin,
– terminaison, une fois les échafaudages retirés, par les réfections des allées et de l’accès aux locaux poubelles sur la rue de la Faisanderie.

Les travaux n’étant pas achevés aux dates initialement convenues, le syndicat des copropriétaires et la société [C] ont conclu une convention en date du 16 juillet 2019 aux termes de laquelle :
– la société [C] s’engageait à achever les travaux au 31 juillet 2019 en organisant une « pré-réception » le 26 juillet 2019,
– le syndicat des copropriétaires s’engageait à régler sous 24 heures la situation de travaux due au 1er juillet 2019 pour un montant de 47.684,51 € TTC,
– la société [C] s’engageait à démonter l’échafaudage au plus tard le 9 août 2019,
– le syndicat des copropriétaires acceptait que les travaux suivants soient exécutés au mois de septembre 2019, à savoir :
o peinture de la grille du dernier étage sur terrasse en limite de copropriété voisine,
o peinture du petit pignon au dernier étage côté rue, accessible par la copropriété voisine.
– la société [C] acceptait par avenant une moins-value s’agissant des travaux des sols de la cour en pierre marbrière pour un montant de 59.859,80 € TTC.

Par courrier recommandé du 26 novembre 2019, le conseil syndical a mis en demeure la société [C] d’achever les travaux sous quinzaine.

Par ordonnance du 19 mai 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires, a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [L] [B].

L’expert a déposé son rapport le 26 octobre 2022.

Par exploits de commissaire de justice délivrés les 21 et 31 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné la société [C] et son assureur, la SMABTP, et la société [Y] ARCHITECTES et son assureur, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 99-101 rue de la Faisanderie et 10 rue Dufrénoy à Paris (75016) sollicite du tribunal de :

« Vu les causes susénnoncées et les pièces produites,
Vu l’article 246 du Code de procédure civile,
Vu l’article R4323-64 du Code du travail,
Vu les articles 1792 el 1792-6 alinéa 7 du Code civil,
Vu l’article 1231-1 du Code civil,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [L] [B] en date du 26 octobre 2022,
Il est demandé au Tribunal de :
– FIXER la date de réception des travaux au 15 juin 2021,
– DIRE la société [C] responsable des malfacons constatées aux termes des opérations d’expertise,
– DIRE que le Cabinet [Y] ARCHITECTES a manqué à son devoir de conseil,
DIRE que le coût de la reprise des travaux tels que décrits aux termes du rapport d’expertise seront
à la charge exclusive de la société [C], de son assureur la SMABTP, du Cabinet [Y] ARCHITECTES et de son assureur la MAF,
– DIRE que les travaux de reprise décrits par l’expert ne peuvent être réalisés qu’avec échafaudage,
a l’exclusion de la méthode par cordages,
– DIRE que le coût des travaux s’établit à la somme totale de 257.218,69 euros TTC, correspondant
a la solution de travaux de reprise avec échafaudage, sous réserve de l’actualisation du coût au jour du jugement a intervenir,
– CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires reste devoir la somme de 50.222,19 € TTC à la Société [C],
– ORDONNER la compensation avec la somme de 257.218,69 euros due par la Société [C] au Syndicat des copropriétaires,
En conséquence,
– CONDAMNER in solidum la société [C], la SMABTP, le Cabinet [Y] ARCHITECTES et la MAF à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 206.996,50€ TTC.
Subsidiairement,
– DIRE que le coût des travaux s’établit à la somme totale de 82.659,34 euros TTC, correspondant à la solution de travaux de reprise sans échafaudage, telle que préconisée par l’expert judiciaire sous réserve de l’actualisation du coût au jour du jugement à intervenir,
– CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires reste devoir la somme de 50.222,19 € TTC à la Société [C],
En conséquence,
CONDAMNER in solidum la société [C], la SMABTP, le Cabinet [Y] ARCHITECTES et la MAF à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 32.437,15 € TTC
Par ailleurs,
– DIRE que le retard dans l’exécution des travaux a entraîné un préjudice de jouissance aux copropriétaires et occupants de l’immeuble,
– DIRE que la défaillance de la Société [C] a entraîné un préjudice financier complémentaire au Syndicat des copropriétaires,
En conséquence,
CONDAMNER in solidum la société [C], la SMABTP, le Cabinet [Y] ARCHITECTES et la MAF à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 60.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les copropriétaires et les occupants.
CONDAMNER in solidum la société [C], la SMABTP, le Cabinet [Y] ARCHITECTES et la MAF à payer au Syndicat des copropriétaires la somme totale de 23.626,98 euros, correspondant au montant des honoraires de l’expert architecte, Monsieur [P] [G] et au coût de l’intervention de la société [U], Syndic de l’immeuble sis 99-101 rue de la Faisanderie et 10 rue Dufrénoy à Paris 16ème, depuis l’origine du litige.
CONDAMNER in solidum la société [C], la SMABTP, le Cabinet [Y] ARCHITECTES et la MAF à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € de dommages et intérêts en raison des retards du chantier.
Dans tous les cas,
DEBOUTER la société [C], la SMABTP, le Cabinet [Y] ARCHITECTES et la MAF de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER in solidum la société [C], la SMABTP, le Cabinet [Y] ARCHITECTES et la MAF et tout succombant a payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER in solidum la société [C], la SMABTP, le Cabinet [Y] ARCHITECTES et la MAF et tout succombant, aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise. »

Par dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par la voie électronique le 28 juillet 2025, la SA PARISIENNE DE NETTOYAGE DE SURFACE [C] sollicite du tribunal de :

« A titre principal :
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,
FIXER la date de réception judiciaire des travaux de la phase 1 au 22 novembre 2018,
FIXER la date de réception judiciaire des travaux de la phase 2 au 27 novembre 2019,
DIRE qu’aucun retard dans l’exécution des travaux n’est imputable à la Société [C],
CONDAMNER le SDC à payer à la société [C] la somme de 95.102,19 € TTC à titre de solde du marché, avec intérêts au taux légal,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice par la Société [C].
A titre subsidiaire :
REJETER la demande du SDC de condamnation au titre des travaux à la somme de 206.996,50 euros et juger que celle-ci ne saurait excéder le montant proposé par l’expert judiciaire, soit 82.659,34 euros TTC.
En tout état de cause :
CONDAMNER in solidum la société [Y] ARCHITECTES et l’assureur de cette dernière, la MAF, à relever et garantir intégralement, en principal, intérêts, frais et dépens, la société [C] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer à la Société [C] la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ».

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 novembre 2023, la SMABTP en qualité d’assureur de la société PARISIENNE NETTOYAGE SURFACES, sollicite du tribunal de :

« Vu le rapport de Monsieur [B],
Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,
Vu l’article L 124-3 du Code des Assurances,
Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL,
– DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du 99-101 rue de la Faisanderie et 10 rue Dufrénoy 75116 PARIS et tout concluant de leurs demandes dirigées contre la SMABTP, assureur de PARINET,
– JUGER que la police SMABTP n’a pas vocation à intervenir en l’absence de réception et ne garantissant pas le retard dans l’exécution des travaux selon l’article 41.7 des Conditions Générales, pas plus que les dommages réservés à la réception, si la réception judiciaire venait à être prononcée,
En conséquence,
– METTRE HORS DE CAUSE la société SMABTP,
A TITRE SUBSIDIAIRE,
– DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du 99-10 1 rue de la Faisanderie et 10 rue Dufrénoy 75116 PARIS de toute demande excédant les conclusions du rapport de Monsieur [B],
– DEBOUTER les réclamations au titre du préjudice de jouissance comme non fondées, et non justifiées,
– CONDAMNER in solidum la société [Y] ARCHITECTES et la MAF à relever et garantir la SMABTP de toutes condamnations,
– JUGER la SMABTP recevable et bien fondée à opposer les limites de garantie de sa police que sont notamment les franchises et plafonds,
– REJETER l’exécution provisoire sur les demandes du Syndicat des Copropriétaires du 99-101 rue de la Faisanderie et 10 rue Dufrénoy 75116 PARIS,
– DEBOUTER tout concluant de toute autre demande plus ample ou contraire dirigée contre la SMABTP,
– CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires du 99-101 rue de la Faisanderie et 10 rue Dufrénoy 75116 PARIS et tout succombant à payer à la SMABTP 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Séverine CARDONEL de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT ».

Par dernières conclusions n°3 notifiées par la voie électronique le 27 mai 2025, la société [Y] ARCHITECTES et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS sollicite du tribunal de :

« Juger irrecevable et mal fondé le SDC en ses demandes.
L’en débouter totalement.
Fixer la date de réception judiciaire des travaux au 27 novembre 2019.
Juger que la société [Y] ARCHITECTES n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission limitée de maître d’œuvre d’exécution.
En conséquence, la mettre purement et simplement hors de cause.
Juger mal fondées les demandes d’appel en garantie formées contre Monsieur [Y] et la MAF, tant par la société [C] que par la SMABTP.
Rejeter toute demande émanant de ces parties dirigée contre Monsieur [Y] et la MAF.
Les en débouter.
En tout état de cause, quel que soit le régime juridique retenu par le Tribunal, garantie décennale ou garantie contractuelle, condamner in solidum la société [C] et l’assureur de cette dernière, la SMABTP, à relever et garantir intégralement, en principal, intérêts, frais et dépens, la société [Y] et la MAF de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.
Si le Tribunal retient le fondement contractuel, juger la clause d’exclusion de responsabilité in solidum insérée au contrat de l’architecte bonne et valable et opposable à toute partie.
Rejeter la demande de condamnation au titre des travaux à la somme de 206.996,50 euros et juger que celle-ci ne saurait excéder le montant proposé par l’expert judiciaire, soit 82.659,34 euros TTC (rapport p.60)
Condamner le SDC du 99-101 rue de la Faisanderie à payer à la société [Y] ARCHITECTES la somme de 4.400 euros TTC à titre de solde d’honoraires, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’émission de la facture, le 26 novembre 2019, soit à titre subsidiaire, à compter de la présentation dans le cadre de l’expertise le 15 septembre 2020.
Dans le cas où le Tribunal retiendrait le régime de la responsabilité contractuelle, juger que la MAF est recevable et bien fondée à opposer les conditions et limites de son contrat à toutes les parties et notamment au SDC, à savoir le plafond et la franchise contractuelles.
Rejeter la demande de préjudice de jouissance.
Rejeter le préjudice financier revendiqué par le SDC et le débouter de ses deux demandes, préjudice de jouissance et préjudice financier, la première de ses demandes, le préjudice financier, étant irrecevable à être présenté par le SDC, et les deux demandes étant toutes les deux mal fondées.
Minorer l’article 700 sollicité par le SDC et condamner ce dernier et tout contestant en tous les dépens ».

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée par le juge de la mise en état le 12 janvier 2026 et l’affaire appelée à l’audience de plaidoirie du 17 juin 2026.

MOTIFS

I- PROCEDURE

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Aucun texte ne prévoit les conditions d’une « mise hors de cause » d’une partie.

Cette demande doit être distinguée d’une fin de non-recevoir, expressément encadrée par les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile. Elle ne se confond pas non plus avec une prétention aux fins de débouté.

Elle ne peut s’analyser que comme le constat éventuel, par le tribunal, de l’absence de prétentions formées à l’égard d’une partie qui, de ce fait, n’est plus partie à l’instance.

En l’espèce, il convient de relever que des demandes sont formées à l’encontre de la SMABTP de sorte qu’il n’y a pas lieu de la « mettre hors de cause ».

II- SUR LES DEMANDES PRINCIPALES DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

A titre liminaire, il est constaté qu’aucune des parties ne conteste la qualité d’ouvrage aux travaux confiés à la société [C].

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ces dispositions et de la jurisprudence que la garantie décennale crée un régime de responsabilité exclusif, d’ordre public, les dommages relevant de cette garantie ne pouvant donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Il y a donc lieu d’examiner les prétentions des parties tout d’abord sur la base de ce régime, étant précisé que la garantie décennale n’est due qu’en cas de désordre caché à la réception de l’ouvrage, apparu dans le délai de dix ans à compter de cette réception, et affectant l’ouvrage dans sa solidité ou le rendant impropre à sa destination.

A- SUR LA RÉCEPTION JUDICIAIRE

Aux termes de l’article 1792-6 alinéa 1 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

En application de ce texte, il est constant qu’en l’absence de réception amiable et lorsqu’elle est demandée, la réception judiciaire doit être prononcée à la date à laquelle l’ouvrage est en état d’être reçu. Cette réception judiciaire peut être assortie de réserves. Ces réserves correspondent aux désordres dont il est établi qu’ils étaient apparents pour le maître d’ouvrage (Cass. 3ème civ. 30 janvier 2025, n°23-13.369).

En l’espèce, les parties n’invoquent aucune réception expresse ou tacite de l’ouvrage.

La société [C] sollicite que le tribunal prononce la réception judiciaire :
– des travaux de la phase 1, correspondant aux travaux de ravalement de la façade côté rue, au 22 novembre 2018, date du compte-rendu de chantier n°21 qui mentionne que le ravalement sur rue est achevé et que l’échafaudage sur cour est en cours de montage ;
– des travaux de la phase 2, correspondant aux travaux sur cour, au 27 novembre 2019, date à laquelle les ouvrages étaient en état d’être réceptionnés.

Toutefois, il n’est pas établi que les parties avaient convenu de déroger au principe d’unicité de la réception en prévoyant des réceptions successives à l’issue de chacune des phases de réalisation des travaux.

Cette dérogation ne peut résulter du seul fait que le contrat de marché ait prévu des phases distinctes pour l’exécution des travaux confiés à la société [C], qui ne sont pas, contrairement à ce que celle-ci allègue, « manifestement indépendants » les uns des autres.

En conséquence, la société [C] est déboutée de sa demande afin qu’il soit prononcé une réception judiciaire à deux dates successives.

La SMABTP argue que les travaux n’ont pas fait l’objet d’une réception par le maître d’ouvrage et que celui-ci n’avait manifesté aucune volonté de réceptionner l’ouvrage au 15 juin 2021.

Toutefois, ces éléments ne sont pas de nature à exclure une réception judiciaire de l’ouvrage qui peut être prononcée dès lors que celui-ci est en être d’être reçu, indépendamment de toute volonté du maître d’ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que le tribunal prononce la réception judiciaire de l’ouvrage au 15 juin 2021, date de l’accédit au cours duquel les parties ont constaté contradictoirement l’état de l’ouvrage avec tous les désordres existants.

La société [Y] ARCHITECTES et la MAF sollicitent que le tribunal prononce la réception judiciaire de l’ouvrage au 27 novembre 2019 en l’absence de travaux réalisés entre cette date et le 15 juin 2021.

Dans son rapport, l’expert indique que les désordres constatés « correspondent à des réserves qui auraient dû être présentées à la réception ». Il en résulte que par leur nature et leur ampleur, les désordres constatés par l’expert n’excluaient pas la réception de l’ouvrage qui était ainsi en l’état d’être reçu au début des opérations d’expertise. Cette appréciation n’est pas remise en cause par les pièces produites par le demandeur.

Lors de la reprise de l’historique de l’avancement des travaux, l’expert ne mentionne pas que des travaux aient été réalisés depuis le courrier de mise en demeure, en date du 27 novembre 2019, adressé par la société [U] [Z] à la société [C] par lequel le syndic constatait le démontage de l’échafaudage et mettait en demeure l’entreprise de « reprendre la globalité des compte-rendus de chantier du cabinet [Y] ».

Le maître d’ouvrage ne conteste pas l’absence d’intervention sur l’ouvrage entre le 27 novembre 2019 et le 15 juin 2021, date de la troisième réunion d’expertise et donc l’absence d’évolution dans l’avancement des travaux entre ces deux dates.

Il en résulte que l’ouvrage était en l’état d’être reçu dès le 27 novembre 2019.

La volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter l’ouvrage en l’état lors des réunions d’expertise des 3 mars et 15 juin 2021 est sans incidence sur le prononcé de la réception judiciaire de l’ouvrage sollicitée par les parties qui ne se prévalent, par ailleurs, d’aucune réception tacite.

De même, le refus du maître d’ouvrage de réceptionner l’ouvrage comme l’absence de règlement des travaux au 27 novembre 2019, qui sont susceptibles d’exclure une réception tacite sont sans incidence sur le prononcé de la réception judiciaire qui répond au seul critère de l’existence d’un ouvrage en état d’être reçu.

Par ailleurs, dès lors que l’ensemble des parties à la présente instance ont pu débattre sur les conditions du prononcé de la réception judiciaire, celle-ci est contradictoirement établie.

Enfin, le fait que la SMABTP, qui a un intérêt évident à exclure toute réception qui constitue le point de départ et la condition de sa garantie, argue que le chantier n’était pas réceptionné ni achevé au 9 septembre 2020, n’est pas de nature à remettre en cause cette appréciation. Il en est de même de l’absence d’action judiciaire de la société [C] pour acter la réception des travaux et de l’action en référé diligentée par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage au 27 novembre 2019 assortie des réserves correspondant aux désordres dont il est établi qu’ils étaient apparents pour le maître d’ouvrage à cette date.

B- SUR LA MATÉRIALITÉ, L’ORIGINE ET LA NATURE DES DÉSORDRES ET MALFAÇONS DÉNONCÉS

Le maître d’ouvrage ne précise pas dans ses dernières écritures les désordres affectant les travaux réalisés par la société [C] mais se borne à reprendre des passages du rapport d’expertise et à renvoyer le tribunal à la lecture de ce rapport.

Seront donc analysés les désordres évoqués par l’expert dans le chapitre VI.3. de son rapport intitulé « ANALYSE DES DESORDRES ALLEGUES ».

1/ Sur les désordres affectant la façade côté rue de la Faisanderie

L’expert a analysé les désordres tenant en des « gros écarts constatés, choquant l’oeil, principalement aux 6ème, 5ème et 1er étages ». Il a constaté des rayures sur des pierres aux 2ème et 3ème étage et une différence de teinte entre les pierres agrafées remplacées et les reprises d’éclat de pierre d’une part avec les pierres anciennes datant de la construction de l’immeuble d’autre part.

L’expert indique que ces désordres esthétiques sont normaux et s’expliquent par le délai écoulé entre la construction de l’immeuble et le remplacement et la reprise des pierres de façade. Il précise que les reprises par brossage ou ponçage ont fait apparaître des rayures qui relèvent de problèmes de patine. Il ajoute « qu’en fonction de la patine qui a été achetée, il y a lieu de reprendre un certain nombre de désordres inesthétiques afin de satisfaire l’œil de manière continue par rapport aux pierres de chaque côté ».

Il ressort par ailleurs de l’ordre de service n°1 que la société [C] était tenue de réaliser un ponçage mécanique du parement en pierre sur environ 10 % de la surface, une reprise des éclats de pierre au mortier de chaux et la « réalisation d’une patine d’harmonisation au droit des zones reprises afin de retrouver la teinte la plus approchante des parties non rebouchée » ainsi que le remplacement des pierres cassées ou trop dégradées par des pierres « de même nature ».

Il n’est pas établi par les constatations de l’expert que ces différences de teinte et ces rayures soient des conséquences anormales des travaux de ravalement réalisés par la société [C] dès lors qu’elles relèvent de la « patine » des pierres et auront ainsi vocation à s’atténuer puis à disparaître avec le temps. Si la société [C] avait été chargée de réaliser une patine permettant une harmonisation de teinte avec les pierres anciennes, il ne ressort pas de l’ordre de service que l’entreprise s’était engagée à livrer un ouvrage avec une teinte uniforme.

A cet égard, l’expert relève que la société AMONIT, dont le devis a été présenté par le conseil des demandeurs à l’expert, préconise le recours à un produit identique à celui utilisé par la société [C] de sorte qu’il n’est pas établi qu’une uniformisation de teinte de la façade était possible à réaliser au regard des travaux confiés à la société [C].

En conséquence, la matérialité d’un désordre n’est pas établie en l’espèce.

2/ Sur la façade côté cour/jardin :

Sur l’absence d’hydrofuge

L’expert a constaté que la pose d’un revêtement hydrofuge n’a pas été réalisée sur l’ensemble des deux premières trames du bâtiment A. Il indique qu’il reste à reprendre cet hydrofuge côté intérieur des mains courantes qui n’a pas pu être réalisé au cours du chantier.

Il ressort de l’ordre de service n°1 que la société [C] était tenue d’appliquer un revêtement hydrofuge à la brosse ou au pulvérisateur. Cette non-façon n’est pas contestée par la société [C].

Aucun élément ne permet d’établir que cette absence d’application d’un revêtement hydrofuge porte atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rende impropre à sa destination. Ce désordre ne relève dès lors pas de la garantie décennale des constructeurs dont seule la responsabilité contractuelle est susceptible d’être engagée à ce titre.

Par ailleurs, ce désordre était apparent au 27 novembre 2019 pour le maître d’ouvrage qui avait mis en demeure l’entreprise, par courrier à cette date, de « reprendre la globalité des compte-rendus de chantier du cabinet [Y] » qui évoquaient l’absence de pose de cet hydrofuge. Il doit donc être considéré que ce désordre était réservé au moment de la réception.

Sur les coulures provenant des jardinières

L’expert a constaté des coulures sur cette façade, provenant des jardinières en partie privative et dues au manque de rejingot ou de goutte d’eau.

L’expert constate que ces désordres sont indépendants des travaux de la société [C] et le maître d’ouvrage ne développe aucun moyen de nature à remettre en cause cette appréciation.

Il n’est ainsi pas établi que ces désordres affectent les travaux litigieux.

3/ Sur les bandeaux en pierre

L’expert constate que les bandeaux ne présentent pas de bandes de solins permettant l’écoulement de l’eau, conduisant à une stagnation lors des précipitations. Il précise que les reprises successives de la pierre ont accentué leur porosité favorisant leur dégradation liée à l’absence de solin avec goutte d’eau. L’expert a également constaté des traces de coulures en parties supérieure du bandeau du 6ème étage sur la façade côté rue qu’il explique par un manque de glacis ou rejingot formant goutte d’eau sur le bandeau supérieur.

Il ne ressort pas de l’ordre de service n°1 adressé à la société PARNET qu’elle était chargée de procéder à la pose ou au remplacement de tels éléments de glacis ou de rejingot, travaux qui ne relèvent pas de travaux de ravalement.

Il n’est ainsi pas établi que ces désordres résultent des travaux litigieux.

4/ Sur les légères épaufrures en arrêtes des garde-corps

L’expert indique qu’il est fait état par le conseil technique du maître d’ouvrage de « légères épaufrures en arrête des garde-corps qui devaient faire l’objet suivant le DQE d’une reprise générale ». L’expert a lui-même constaté (page 40) des « épaufrures très minimes dont il y aurait lieu de définir la valeur exacte pour leur reprise »

Si l’ordre de service n°1 prévoyait effectivement la reprise des éclats de pierre et le remplacement des pierres agrafés, il n’est toutefois pas établi, au regard de la légèreté des épaufrures constatées, que celles-ci devaient faire l’objet de reprise dans le cadre des travaux de ravalement confiés à la société [C].

La matérialité d’une non-façon ou d’une mal-façon n’est donc pas établie à ce titre.

5/ Sur les désordres affectant les faux plafonds

Aux cours des réunions d’expertise, l’expert a constaté que les faux-plafonds en bois sont fixés à l’aide de vis, conformes à la commande, démontables et remontables en cas de nécessité d’accès.

De même l’expert a constaté la possibilité de démonter les faux-plafond métalliques. Il indique qu’il suffit de pousser manuellement les lames de faux plafonds Luxalon contre la rive pour permettre leur parfait alignement.

Il en résulte qu’aucun désordre affectant les faux-plafonds n’a été constaté par l’expert.

Si l’expert relève que la société [C] a accepté de fixer les chants plats avec des vis plus longues pour améliorer la tenue des faux-plafonds, de procéder à la mise en place d’un deuxième porteur horizontal filant sur toute la longueur du balcon pour éviter le ventre des plaques et de contacter son fournisseur pour baisser les ergots de fixation des rails sur les tôles, l’accord de la société [C] de procéder à ces travaux, dont il n’est pas établi qu’il s’agisse de travaux de reprise de désordres, n’est pas suffisant pour démontrer la matérialité de tels désordres affectant ces faux-plafonds.

La matérialité d’un désordre affectant les faux-plafonds n’est donc pas établie.

6/ Sur les désordres affectant le balcon de Monsieur [S]

Sur l’absence de joints

L’expert a constaté qu’il manque un joint sur la plinthe en carrelage du balcon de Monsieur [S], côté 97 rue de la Faisanderie, ce qui entraîne le décollement de carreaux, ainsi que sur le retour en partie basse de l’évacuation.

La pose de ces joints était effectivement prévue à l’ordre de service n°1. Cette non-façon n’est pas contestée par la société [C].

Aucun élément ne permet d’établir que cette absence ponctuelle de joints était apparente pour un maître d’ouvrage profane au moment de la réception ni qu’elle porte atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rende impropre à sa destination. Ce désordre ne relève dès lors pas de la garantie décennale des constructeurs dont seule la responsabilité contractuelle est susceptible d’être engagée pour ce défaut mineur.

Sur les flash d’eau sur le balcon

L’expert n’a pas constaté de désordres pour ces flashs qu’il considère comme n’excédant pas le seuil de tolérance et le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen de nature à remettre en cause cette appréciation.

La matérialité d’un désordre n’est donc pas établie.

Sur le décollement d’enduit

L’expert a constaté des décollements d’enduit sur le linteau du balcon, en partie haute et en sous-face.

La société [C] devait procéder à la réfection des enduits de façade. Il en résulte que la matérialité d’un désordre affectant les travaux réalisés par la société [C] est établie.

Aucun élément ne permet de démontrer que cette dégradation ponctuelle d’enduit porte atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rende impropre à sa destination. Ce désordre ne relève dès lors pas de la garantie décennale des constructeurs dont seule la responsabilité contractuelle est susceptible d’être engagée pour ce défaut mineur.

7/ Sur les descentes d’eaux pluviales

L’expert a constaté que les désordres affectant les descentes d’eau pluviales sur les balcons relèvent d’un problème de conception initiale de l’immeuble et sont étrangers aux travaux de la société [C]. Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen de nature à remettre en cause cette appréciation.

Il n’est ainsi pas établi que ces désordres affectent les travaux litigieux.

C- SUR LE RETARD DE LIVRAISON

Il avait été convenu que les travaux devaient être achevés au 31 janvier 2019. Or, l’ouvrage était en état d’être reçu qu’au 27 novembre 2019, date de la réception judiciaire. Il en résulte que la matérialité d’un retard de 9 mois et 27 jours, ou 300 jours, dans la réalisation des travaux, est établie.

Le fait que, par convention du 16 juillet 2019 conclue alors que la société [C] accusait déjà un retard de plus de 5 mois dans l’exécution de ses travaux, les parties ont convenu que la société [C] démonte son échafaudage au plus tard le 9 août 2019 après achèvement des travaux au 31 juillet 2019 ne vaut pas acceptation par le syndicat des copropriétaires d’une prorogation des délais à ces dates.

Si la convention du 16 juillet 2019 stipule que « le présent accord est conclu par le SDC sous toutes réserves et ne peut valoir en aucune façon acceptation des prolongations de délais au delà des dates fixées ci-dessus, chacune des parties conservant tous ses droits », cette mention ne peut valoir acceptation par le syndicat des copropriétaires des retards accumulés avant les dates mentionnées dans la convention, les parties précisant à cet égard souhaiter« conserver tous leurs droits ».

En conséquence, la responsabilité des constructeurs est susceptible d’être engagée pour ce retard de 300 jours dans l’exécution des travaux.

D- SUR LA RESPONSABILITÉ DES CONSTRUCTEURS ET LA GARANTIE DE LEURS ASSUREURS

1/ Sur la responsabilité de la société [C]

De jurisprudence constante, l’entrepreneur chargé de travaux de rénovation est responsable dès lors que les objectifs prévus ne sont pas atteints, que les délais d’exécution convenus avec le maître de l’ouvrage sont dépassés, sauf événement réunissant les caractères de la force majeure, fait d’un tiers ou du maître de l’ouvrage.

Quant aux désordres

S’agissant du décollement d’enduit du balcon de Monsieur [S], la société [C] argue que ce phénomène est imputable à un problème de conception de l’immeuble.

Il ressort en effet du rapport d’expertise la présence de traces de coulures en partie supérieure du bandeau du 6ème étage, dues à un manque de glacis ou rejingot formant goutte d’eau sur le bandeau supérieur. L’expert a constaté que les bandeaux ne présentaient pas de bandes solins permettant de procéder à l’écoulement de l’eau.

Ces constatations corroborent le fait que ce décollement d’enduit sur le linteau en partie haute et en sous-face d’un balcon du 6ème étage n’est pas dû à une malfaçon imputable à la société [C] mais à un problème de conception de l’immeuble, étranger à l’intervention de la société [C].

En conséquence, la matérialité d’une faute contractuelle de la société [C] à l’origine de ce désordre n’est pas caractérisée en l’espèce.

S’agissant de l’absence de pose d’un revêtement hydrofuge sur le bâtiment A et de joints sur le balcon de Monsieur [S], ces non-façons ne sont pas contestées par la société [C] et engagent sa responsabilité contractuelle.

Le fait que ces désordres mineurs auraient pu faire l’objet de reprises en cours de travaux s’ils avaient été relevés par le maître d’œuvre lors de l’exécution des travaux ou dans le cadre de la garantie de parfait achèvement si l’ouvrage avait été réceptionné par le syndicat des copropriétaires ou avant la fin des opérations d’expertise si elle avait reçu payement de ses travaux n’est pas de nature à éluder l’engagement de sa responsabilité contractuelle au titre de ces désordres.

Quant au retard dans l’achèvement des travaux

La société [C] argue que les retards dans l’exécution des travaux s’expliquent par des choix tardifs, par le maître d’ouvrage, de certains matériaux (carrelages, faux-plafonds, pierres à remplacer), des demandes de modification des prestations (conduit de fumée, changement de matériau des faux-plafonds), de la présence d’encombrants sur les balcons, parties privatives des copropriétaires, et de la condamnation de l’accès au chantier par le maître d’ouvrage.

Toutefois, la société [C] ne produit aucune pièce au soutien de ces allégations.

Les seuls compte-rendus de chantier produits par la société [C] des 2 août et 6 septembre 2019, alors que les travaux avaient déjà plusieurs mois de retard, faisant état des choix de couleur par deux copropriétaires pour le badigeon de la face intérieure d’un des balcons et des grilles de séparations d’un autre sont insuffisants à établir un comportement fautif du maître d’ouvrage ou des copropriétaires à l’origine des retards constatés et susceptible d’exonérer la société [C] de son obligation d’achever les travaux dans les délais qui lui étaient impartis.

Par ailleurs, les allégations de la société [Y] ARCHITECTES à la présente instance ne peuvent valoir éléments de preuve pour justifier les retards constatés, d’autant que le maître d’oeuvre a également intérêt à la justification de ces retards.

Enfin, la société [C] qui se prévaut d’une absence de payement de ses situations par le maître d’ouvrage pour justifier la suspension de sa propre exécution ne produit ni ses factures, ni les relances ou mises en demeure éventuellement adressées au syndic pour en obtenir le règlement, de sorte qu’elle ne démontre pas le bien fondé d’une exception d’inexécution.

En conséquence, la responsabilité contractuelle de la société [C] est engagée au titre du retard dans l’exécution de ses travaux.

2/ Sur la garantie de la SMABTP

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

Aux termes de l’article L113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

En l’espèce, il ressort de l’attestation de l’assurance souscrite par la société [C] pour l’année 2019 auprès de la SMABTP que celle-ci garantit la responsabilité de son assurée pour sa responsabilité décennale et sa responsabilité civile pour les dommages extérieurs à l’ouvrage.

Il ne ressort dès lors pas de cette attestation que la société [C] serait assurée en cas d’engagement de sa responsabilité contractuelle de droit commun pour des dommages matériels subis par l’ouvrage lui-même.

Néanmoins, il ressort des conditions particulières du contrat d’assurance CAP2000, non signées mais produites par l’assureur lui-même qui se prévaut de leur application, que la société [C] était assurée pour les dommages à l’ouvrage, soumis à l’assurance obligatoire de responsabilité décennale, après réception au titre de ses responsabilités décennale, de bon fonctionnement et pour les « autres responsabilités ». En l’absence de précisions sur l’étendue de ces « autres responsabilités », celle-ci est susceptible de couvrir également la responsabilité civile de droit commun de l’assurée.

Toutefois, aux termes de l’article 41 des conditions générales CAP2000, produites par la SMABTP, pour les garanties d’assurance, autre que l’assurance obligatoire de responsabilité décennale, « ne sont jamais garanties les dépenses nécessaires à la réalisation ou à la finition de l’objet de votre marché ainsi que celles visant à remédier à une non-conformité de vos prestations contractuelles » et « les conséquences pécuniaires de toute nature résultant d’un retard dans la réalisation des travaux ou des prestations, ne permettant pas de respecter les délais contractuels »..

Or, en l’espèce, la responsabilité contractuelle de la société [C] est engagée en raison d’une absence de finition de la pose d’un hydrofuge et de joints, sans gravité décennale, et pour des retards dans l’exécution de ses travaux.

En application des clauses d’exclusion formelles et limitées précitées, la garantie de la SMABTP n’est pas mobilisable en l’espèce et les parties sont déboutées de leurs demandes à son encontre.

3/ Sur la responsabilité de la société [Y] ARCHITECTES et la garantie de la MAF

Il ressort du contrat d’architecte du 13 mars 2018, conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société [Y] ARCHITECTES, que celui-ci s’était vu confier une mission de :
« – direction générale de l’exécution et coordination des travaux
– assistance au maître d’ouvrage pour qu’il reçoive et règle les ouvrages ».

L’expert judiciaire n’a pas relevé de faute imputable à la société [Y] ARCHITECTES à l’origine des désordres ou du retard d’exécution des travaux constatés.

Sur le manquement de la société [Y] ARCHITECTES à sa mission de direction des travaux

L’architecte est tenu d’une obligation de moyen dans l’exécution de sa mission de direction des travaux (Civ 3ème, 28 octobre 2003 N°02-13.986).

Le syndicat des copropriétaires reproche au maître d’œuvre de ne pas l’avoir mis en garde sur l’incapacité de la société [C] à réaliser correctement les travaux de ravalement commandés. Toutefois, le maître d’ouvrage reconnaît avoir choisi lui-même la société [C], qui était la moins-disante des entreprises qu’il avait consultées, pour réaliser travaux de ravalement avant que la société [Y] ARCHITECTES n’ait été choisie en qualité de maître d’oeuvre.
Par ailleurs, le maître d’ouvrage ne précise pas quels éléments auraient été connus du maître d’oeuvre permettant de conclure à l’« incapacité » alléguée de la société [C] de réaliser ces travaux.
Enfin, il ressort du contrat de maîtrise d’oeuvre conclu entre les parties qu’aucune mission relatives à la passation des marchés d’entreprise n’avait été confiée à la société [Y] ARCHITECTES.
Il en résulte que ce grief n’est pas fondé.

Le syndicat des copropriétaires reproche également au maître d’œuvre une surveillance insuffisante de l’exécution des travaux, une absence d’instructions suffisamment claires données par la société [Y] ARCHITECTES à la société [C] sur l’importance de retrouver l’esthétisme d’origine de l’immeuble, construit par un grand architecte, et d’injonction permettant de contraindre la société [C] à reprendre les désordres constatés et achever les travaux dans les délais impartis.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la société [Y] ARCHITECTES a rédigé 56 compte-rendus de chantier au 15 novembre 2019. Le syndicat des copropriétaires considère que « les nombreuses réunions de chantier n’ont manifestement pas été conduites selon les règles de l’art » sans toutefois préciser quelles règles de l’art n’auraient pas été respectées. Il ressort des compte-rendus produits que le maître d’œuvre a réuni régulièrement les intervenants, noté les défauts ou mal-façons constatés et adressé des préconisations aux intervenants et notamment à la société [C] aux fins de reprise des défauts et d’avancement des travaux. A cet égard le compte-rendu n°56 rappelle que la pose d’un « hydrofuge est en attente depuis septembre 2019 » tel qu’indiqué dans le compte-rendu n°46, que « l’entreprise doit fournir le mode opératoire et la date des travaux d’hydrofuge de la contre façade et le planning d’exécution des travaux de reprises des désordres recensés sur les balcons de la façade côté rue de la faisanderie » depuis le compte-rendu 54.

Il ne peut être reproché à l’architecte, qui ne peut donner des instructions et injonctions aux salariés des entreprises quant aux modalités d’exécution des travaux, de ne pas avoir « contraint » la société [C] à respecter ses délais d’exécution ou à reprendre les désordres.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n’établit pas la matérialité d’une faute commise par la société [Y] ARCHITECTURES dans la réalisation de sa mission de direction générale et de coordination des travaux à l’origine des retards des travaux ou des désordres.

Sur le manquement de la société [Y] ARCHITECTES à sa mission d’assistance à réception et règlement des entreprises

Le syndicat des copropriétaires reproche à la société [Y] ARCHITECTES de ne pas lui avoir conseillé de signer un procès-verbal de réception avec réserves ni de l’avoir informé de ses conséquences.

Il ressort en effet du rapport d’expertise judiciaire et des précédents développements que l’ouvrage était en état d’être reçu le 27 novembre 2019 et que les désordres persistants « correspondent à des réserves qui auraient dû être présentées à la réception ». Le maître d’œuvre chargé de l’ « assistance au maître d’ouvrage pour qu’il reçoive et règle les ouvrages » aurait donc pu conseiller le maître d’ouvrage de procéder à la réception de l’ouvrage, avec réserves, le 27 novembre 2019 et en toute hypothèse dû l’informer des conséquences du prononcé d’une telle réception ou de son absence. Or, le maître d’œuvre ne justifie pas avoir accompagné le maître d’ouvrage dans cette décision.

Toutefois, ce défaut de conseil n’a pas eu de conséquences préjudiciables à l’égard du maître d’ouvrage dès lors qu’il n’est pas établi que la société [C], qui n’a pas procédé aux reprises des désordres lors des opérations d’expertise, y aurait remédié dans le cadre de sa garantie de parfait achèvement.

De même, la réception judiciaire de l’ouvrage ayant été prononcé au 27 novembre 2019, avec les mêmes conséquences qu’une réception expresse assortie des réserves correspondant aux désordres apparents, le défaut de conseil n’a eu aucune incidence sur l’indemnisation des dommages matériels et préjudice de jouissance subis par le maître d’ouvrage et causés tant par les désordres constatés que par le retard établi dans l’exécution des travaux.

Il en résulte que les conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle du maître d’oeuvre ne sont pas réunies en l’espèce.

Sur la garantie de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

La responsabilité de la société [Y] ARCHITECTES n’étant pas retenue, la garantie de son assureur n’est pas mobilisable.

D- SUR LES PRÉJUDICES

De jurisprudence constante en application du principe de réparation intégrale du préjudice, le maître d’ouvrage doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s’était pas produit, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour lui ni perte, ni profit.

Sur les dommages matériels tenant aux travaux de reprise des désordres

L’expert retient pour la pose d’hydrofuge la somme de 12€ HT par mètre carré, selon devis de la société SLR, soit la

[…texte tronqué, 20748 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]