RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13762 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ3HK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mai 2024-Tribunal de proximité de PARIS- RG n° 23/06694

APPELANTS

Monsieur [L] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250, substituée à l’audience par Me Némázara MOHAMED, avocat au barreau de PARIS, toque : D 637

Madame [F] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250, substituée à l’audience par Me Némázara MOHAMED, avocat au barreau de PARIS, toque : D 637

INTIMÉE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208, substituée à l’audience par Me  AKADIRI Samia, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de la chambre 5.4

M. Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Mme Roselyne GAUTIER dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

La Régie Immobilière de la ville de [Localité 2] a par contrat du 4 février 2011, donné à bail à M.[L] [Q] et Mme [F] [V] un appartement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 657,87 euros toutes charges comprises.

Suite à des désordres notamment de refoulement dans les toilettes, des travaux ont été exécutés du 22 au 27 novembre 2021 les locataires bénéficiant d’un relogement pendant cette période.

Les locataires se sont plaints de la persistance des désordres et de nouveaux dommages liés aux travaux dès le 29 novembre 2021.

Par exploit du 1er août 2023, M.[L] [Q] et Mme [F] [V] ont fait assigner la RIVP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lequel par un jugement contradictoire du 23 mai 2024 a statué en ces termes :

– Déboute [L] [Q] et [F] [V] de l’ensemble de leurs demandes

– Condamne in solidum [L] [Q] et [F] [V] aux dépens

– Condamne in solidum [L] [Q] et [F] [V] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 2] la somme totale de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– Rappelle que l’exécution provisoire est de droit en la matière

M. [L] [Q] et Mme [F] [V] ont interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision par déclaration reçue au greffe le 19 juillet 2024 et dans leurs dernières conclusions déposées électroniquement le 21 octobre 2024, ils demandent à la cour de :

– DECLARER Monsieur [L] [Q] et Madame [F] [V] recevables et bien fondés en leur appel

– INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Et, statuant à nouveau :

CONDAMNER la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à faire réaliser a minima les travaux suivants, avec astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de l’arrêt à intervenir :

Dans l’entrée : réparation du linoléum endommagé par les travaux ;

Dans les toilettes : résolution des phénomènes d’engorgement et de remontée des eaux usées, réfaction de la peinture, réparation de l’angle inférieur droit du mur, fixation du robinet d’alimentation des sanitaires et remplacement du flexible d’alimentation, résolution des éclaboussures d’eau au moment de la chasse, reprise et nettoyage de la gaine technique, isolation acoustique, fixation du compteur d’eau chaude et des tuyaux d’alimentation dans la gaine technique, changement du carrelage, suppression du bruit sourd au niveau de la plomberie après tirage de la chasse ;

Salle de bains : réparation de la fuite au niveau du mitigeur du lavabo, remise en état du plafond à la suite du dégât des eaux.

CONDAMNER la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à établir et communiquer à Monsieur [Q] et Madame [V] leurs quittances depuis février 2011, avec astreinte de 50 € par jour de retard, à compter de l’arrêt à intervenir,

CONDAMNER la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à payer à Monsieur [Q] et Madame [V] la somme de 2.000 € chacun au titre du préjudice moral,

CONDAMNER la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à payer à Monsieur [Q] et Madame [V] la somme de 5.000 € au titre de la résistance abusive,

FIXER à 494,39 € le loyer hors charges à compter du 26 juillet 2019 et jusqu’à la réalisation des travaux,

CONDAMNER la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à payer à Monsieur [Q] et Madame [V] à la somme de 3.263,82 € au titre du préjudice de jouissance jusqu’au 15 octobre 2024 à parfaire,

CONDAMNER la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

La Régie immobilière de la ville de [Localité 2], dans ses dernières conclusions déposées électroniquement le 29 octobre 2024 demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

DÉBOUTER Monsieur [L] [Q] et Madame [F] [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [Q] et Madame [F] [V] à la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [Q] et Madame [F] [V] entiers dépens de l’instance d’appel ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 juin 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS

Sur la demande de réalisation des travaux

Les appelants se prévalent de l’existence ou de la persistance de désordres suite à l’intervention d’entreprises dans leur logement, de l’existence d’un dégat des eaux antérieur à la signature du bail et, du refus d’intervention du bailleur de respecter le contrat d’entretien de robinetterie et de chasse d’eau.

Sur ce

L’article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il dispose encore « que le bailleur est obligé :

a) de délivrer au preneur la chose louée en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…) ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués. »

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si le preneur l’a informé des désordres subis une mise en demeure n’étant cependant pas exigée.

En l’espèce les travaux réalisés sur la période allant du 22 au 27 novembre 2021, au vu des pièces produites consistaient en une réfection des canalisations d’eaux usées avec dépose et repose d’une cuvette de WC et il était prévu ensuite un nettoyage avec décontamination de tout l’appartement.

Les appelants se fondent essentiellement sur le procès verbal de constat d’huissier établi à leur demande le 13 décembre 2021 quelques jours après la réalisation des travaux, constat qui a régulièrement fait l’objet d’un débat contradictoire dès la procédure de première instance.

En l’absence d’état des lieux établi avant les travaux réalisés , les mentions de ce procès verbal d’huissier sont insuffisantes pour établir que les désordres existants ailleurs que dans les toilettes sont imputables aux entreprises mandatées par le bailleur.

De même, l’huissier n’ayant relevé qu’une fuite légère il n’est pas établi que le mitigeur de la salle de bain, bien que relevant du contrat robinetterie compris dans les charges, doive être changé.

Par ailleurs le constat d’huissier ne mentionne pas non plus la persistance des refoulements d’eaux usées dans les toilettes et, s’il résulte des échanges de mails avec le gardien de la RIVP (pièce 17) qu’en mai 2022, juin 2022, août 2022 et mai 2023 les appelants en ont à nouveau subi, il n’est produit aucune pièce permettant d’établir que les dernières interventions de débouchage de fin mai 2023 au niveau du parking de l’immeuble se sont avérées insuffisantes et que ces désordres persistent encore .

Les demandes de travaux relatifs aux désordres ci-dessus énumérés sont donc rejetées.

Par contre , contrairement à ce qu’a décidé le premier juge, le procès verbal d’huissier est suffisant pour établir l’existence de désordres directement imputables à l’exécution des travaux dans le logement à savoir : persistance des éclaboussures d’eau au moment du tirage de la chasse d’eau, défaut d’isolation phonique de la descente des eaux usées, bruits sourds lors du tirage de la chasse d’eau , absence totale de finitions (joints, ciment apparent, éclats de peinture, délitement des plaques de plâtre avec trou, carrelage dépareillé), absence de fixation du compteur d’eau chaude, du robinet d’alimentation des sanitaires, et des tuyaux d’alimentation dans la gaine technique, absence d’isolation de cette gaine et pose d’un flexible d’alimentation inadapté.

De ce fait , le bailleur qui a mandaté les entreprises est tenu en vertu de son obligation de délivrance , et d’assurer l’entretien normal des lieux loués, de remédier à l’ensemble de ces désordres et ce, bien que certaines des réparations nécessaires puissent être qualifiées de réparations locatives.

Enfin, au vu de l’état des lieux d’entrée, et du constat d’huissier, le plafond de la salle de bain porte les traces importantes d’un dégat des eaux antérieur à la signature du contrat de bail justifiant sa réfection par le bailleur.

Le bailleur ne prétendant nullement être intervenu dans le logement depuis la réalisation du constat d’huissier, il convient donc, infirmant le premier jugement de lui ordonner d’effectuer les travaux nécessaires précisés dans le dispositif et, ce dans le délai de 2 mois à compter du présent arrêt.

L’astreinte est un moyen de coercition destiné à faire pression sur le débiteur, afin qu’il respecte les obligations mises à sa charge par la décision de justice. Or en l’espèce, le premier juge ayant rejeté les demandes des locataires, il n’existe aucun élément permettant de considérer que le bailleur va se soustraire à l’exécution du présent arrêt.

La demande d’astreinte est donc prématurée et est en conséquence rejetée .

Sur les demandes indemnitaires

En réparation de leur préjudice les appelants sollicitent :

– une diminution du montant du loyer de 15% à compter du 26 juillet 2019 la date à laquelle ils ont signalé les désordres jusqu’au 18 novembre 2019 date à laquelle les travaux ont été décidés puis à compter du 27 novembre 2021, date de fin des travaux jusqu’à réalisation de nouveaux travaux nécessaires à la disparition des désordres dénoncés.

– des dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral

– des dommages et intérêts du fait de la résistance abusive du bailleur

Sur ce,

Il est indéniable que les désordres subis par les locataires du fait des manquements du bailleur sont à l’origine de troubles de trouble de jouissance plus au moins importants selon leur nature , celui consécutif aux refoulements des eaux usées dans les toilettes impactant sérieusement les conditions de vie des locataires et étant susceptibles de mettre en danger leur santé.

La cour constatant que la réalité de l’ engorgement dans les toilettes n’étant démontré que sur la période du 26 juillet 2019 au 18 novembre 2019 puis du11 mai 2022 au 30 mai 2023, la diminution du montant du loyer de 15% n’est justifiée que sur cette période.

Les autres désordres subsistant étant à l’exception du dysfonctionnement de la chasse d’eau (éclaboussures, problèmes phoniques) essentiellement esthétiques, le trouble de jouissance sera suffisamment réparé par la dimunition du montant du loyer à hauteur de 7% , du 27 novembre 2021 au 10 mai 2022 et du 1 er juin 2023 jusqu’à la réalisation des travaux ordonnés par le présent arrêt.

Au vu du risque sanitaire lié à l’engorgement des toilettes , risque amplifié du fait du mauvais état de santé justifié de M. [Q] , de l’anxiété et du stress nécessairement engendrés par ce désordre , de la persistance de certains dysfonctionnements de la chasse d’eau , désordres ayant forcément un impact sur le quotidien des locataires il convient de considérer qui’il existe un trouble distinct du trouble jouissance .

Il est donc de faire droit à leur demande au titre du préjudice moral étant rappelé que les loyers ont toujours été régulièrement payés .

Par contre les éléments du dossier ne permettent pas de qualifier de résistance abusive l’attitude du bailleur, étant observé qu’il a tenté régulièrement de solutionner les phénomènes d’engorgements, et que le simple fait de se méprendre sur l’étendue des ses obligations ne suffit pas à qualifier l’existence d’une faute. La demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive est donc rejetée.

Sur la demande de remise de quittances sous astreinte

Les deux parties aux termes de leurs conclusions évoquent la remise de ’reçu’ ou de reçu valant quittance’, sans que ce document soit produit aux débats.

La cour qui n’est dès lors pas en mesure de vérifier si ces documents effectivement remis par le bailleur satisfont aux exigences de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, ne peut que confirmer le jugement qui a rejeté la demande de remise des quittances sous astreinte .

Sur les demandes accessoires

Au vu du sens de l’arrêt il convient d’infirmer le jugement en ses dispositions sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée sera donc condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel et à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code deprocédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt mis à disposition,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de délivrance de quittances sous astreinte et la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] d’effectuer dans le délai de 2 mois du présent arrêt les travaux suivants :

-Dans les toilettes : la réfection de la peinture, la réparation de l’angle inférieur droit du mur, la fixation du robinet d’alimentation des sanitaires, le remplacement du flexible d’alimentation, les réparations nécessaires à la résolution des éclaboussures d’eau au moment de l’utilisation la chasse d’eau, la reprise et le nettoyage de la gaine technique, l’isolation acoustique, la fixation du compteur d’eau chaude et des tuyaux d’alimentation dans la gaine technique,le changement du carrelage actuellement dépareillé, la suppression du bruit sourd au niveau de la plomberie après tirage de la chasse d’eau.

-Dans la salle de bains : la remise en état du plafond à la suite du dégât des eaux antérieur à la signature du bail,

Ordonne à titre de réparation du trouble de jouissance la diminution du loyer courant :

– à hauteur de 15%, sur les périodes du 26 juillet 2019 au 18 novembre 2019 puis du 11 mai 2022 au 30 mai 2023,

– à hauteur de 7% , sur les périodes du 27 novembre 2021 au 10 mai 2022 puis, du 1er juin 2023 jusqu’à la réalisation des travaux ordonnés par le présent arrêt,

Condamne de ce fait , la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] à rembourser à M. [L] [Q] et Mme [F] [V] le montant des loyers indûment perçus ,

Condamne la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] à payer à M. [L] [Q] et Mme [F] [V] la somme de 2000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;

Condamne la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 2] à supporter les entiers dépens d epremière instanc eet d’appel et à payer la somme de 2000 euros au titre del’article 700 du code procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE