Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
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Il précise les exigences relatives à la sécurité, aux équipements, au confort et aux dimensions minimales. Dans les litiges locatifs, ces critères servent notamment à apprécier les désordres, les travaux et les demandes d’indemnisation.
L’essentiel
- Objet
- Caractéristiques du logement décent
- Entrée en vigueur
- Version en vigueur depuis le 1er janvier 2025
- Articles clés
- Articles 1 à 5 du décret
- Critère dimensionnel
- 9 m², 2,20 m ou 20 m³
- Exclusion
- Logement frappé d’un arrêté d’insalubrité
Objet et portée du décret
Le décret définit les caractéristiques permettant de qualifier un logement de décent. Il organise ces exigences autour de la sécurité physique et de la santé des occupants, des équipements et éléments de confort, ainsi que des dimensions minimales du logement. Dans les rapports locatifs, ces critères précisent l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent.
Le dispositif vise notamment le clos et le couvert, la protection contre les infiltrations d’air et d’eau, les dispositifs de retenue, les installations de chauffage, d’eau, d’évacuation et les équipements sanitaires. Le logement doit également comporter au moins une pièce principale répondant à l’une des conditions réglementaires de surface, de hauteur sous plafond ou de volume. Des adaptations sont prévues pour certains territoires ultramarins en raison de leurs conditions climatiques, tandis qu’un logement faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ne peut être considéré comme décent.
Règles principales, article par article
L’article 1 renvoie aux caractéristiques définies par le décret pour qualifier un logement de décent. L’article 2 impose, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, un clos et un couvert assurant notamment la protection contre les eaux de ruissellement, les remontées d’eau et les infiltrations. Il exige également une protection contre les infiltrations d’air parasites et la conformité des dispositifs de retenue des personnes, tels que les garde-corps et les escaliers. Des adaptations sont prévues pour la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion et Mayotte, notamment en fonction des conditions climatiques.
L’article 3 impose plusieurs équipements et éléments de confort : une installation de chauffage adaptée, une alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants, ainsi que des dispositifs d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant les refoulements. Le logement doit aussi comporter une cuisine ou un coin cuisine permettant l’installation d’un appareil de cuisson, avec un évier alimenté en eau chaude et froide et raccordé à une évacuation. Une installation sanitaire intérieure doit comprendre un équipement de toilette corporelle alimenté en eau chaude et froide, ainsi qu’un w.-c. séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Des tempéraments sont prévus pour certains logements situés dans les collectivités ultramarines.
L’article 4 fixe une exigence minimale de dimensionnement : le logement doit disposer d’au moins une pièce principale présentant soit une surface habitable d’au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes. La surface et le volume habitables sont déterminés conformément à l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation. Enfin, l’article 5 exclut la qualification de logement décent lorsqu’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité a été pris sur le fondement de l’article L. 511-11 du même code.
Une appréciation concrète des désordres et de leurs effets
Les juridictions apprécient la décence au regard des désordres effectivement constatés dans le logement et de leur incidence sur la sécurité ou la santé. Des moisissures et des problèmes d’humidité établis par un rapport de l’Agence régionale de santé ont ainsi conduit à retenir un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et à justifier une indemnisation des locataires. Cette appréciation s’inscrit dans le cadre de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des critères du décret.
Pour approfondir
Le recours à l’expertise pour établir la non-décence
Le tribunal judiciaire de Strasbourg a confié à un expert la mission de se rendre sur place, d’examiner l’immeuble et de déterminer si les désordres étaient liés à la décence du logement. L’expert devait notamment préciser si le logement répondait aux caractéristiques du décret, rechercher l’origine des désordres et distinguer un défaut d’aération, un vice de l’immeuble ou un manquement d’entretien du locataire. Il devait également préconiser les travaux nécessaires et en évaluer le coût et la durée.
Incidence sur l’expulsion et l’occupation des lieux
Dans une affaire examinée par la cour d’appel de Riom, le jugement contesté avait constaté que les occupants étaient sans droit ni titre, mais avait rejeté leur expulsion au motif que le logement ne répondait pas aux critères de décence prévus notamment par les articles 2 et 3 du décret. Le même jugement avait fixé une indemnité d’occupation mensuelle de 760 euros. Ces éléments illustrent que la non-décence peut être prise en compte dans le traitement d’une demande d’expulsion, indépendamment de la question de l’occupation sans titre.
Pour approfondir
Articulation avec les codes et distinction des régimes
Pour l’exigence de dimensionnement, le décret renvoie expressément aux deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation pour déterminer la surface et le volume habitables. Le respect de ces modalités de calcul conditionne donc l’appréciation du seuil réglementaire. Par ailleurs, l’article 5 exclut la qualification de logement décent lorsqu’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité a été pris sur le fondement de l’article L. 511-11 du même code. L’insalubrité relève ainsi d’une qualification distincte, liée aux dangers pour la santé ou la sécurité des occupants ou à l’impropriété du local à l’habitation.
Dans les rapports locatifs, les critères du décret s’articulent avec l’obligation de délivrance d’un logement décent prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les manquements peuvent également être examinés au regard de la garantie des vices ou défauts de la chose louée prévue à l’article 1721 du code civil et donner lieu à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1. Des demandes de travaux peuvent enfin être présentées en référé dans le cadre des articles 834 et 835 du code de procédure civile, lorsque leurs conditions d’application sont réunies. Les litiges peuvent aussi porter sur la pertinence des avis de non-décence émis par un organisme chargé du versement des aides au logement.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Un logement frappé d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité peut-il être considéré comme décent ?
Non. Un logement faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris sur le fondement de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut pas être qualifié de logement décent.
Les exigences relatives à l’air, à l’eau et au chauffage sont-elles identiques outre-mer ?
Le décret prévoit des adaptations pour la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion et Mayotte. Les conditions climatiques spécifiques peuvent notamment être prises en compte pour les infiltrations d’eau, et certaines exigences relatives à l’étanchéité à l’air ou au chauffage peuvent ne pas s’appliquer dans ces collectivités.
Le décret s’applique-t-il uniquement aux litiges entre bailleur et locataire ?
Les critères du décret sont également invoqués dans des litiges opposant un propriétaire à une caisse d’allocations familiales au sujet d’avis de non-décence. Dans ce type de procédure, le tribunal peut toutefois devoir examiner au préalable la question de sa compétence.
La production de photographies suffit-elle à établir la non-décence d’un logement ?
La valeur des photographies dépend de leur nombre, de leur contenu et des désordres qu’elles permettent effectivement de constater. Une juridiction peut examiner ces éléments dans le cadre d’une demande portant sur l’insalubrité ou la décence du logement.
Ce texte devant les juridictions
Par juridiction
Par année
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1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Article 32 versions
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
Article 42 versionscité 1 fois
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation.
Article 52 versions
Article 6
Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.
Article 7
Article 6 quater
1° Au 7 de l’article 2, les mots : “, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation ” sont remplacés par les mots : “ qui sont celles destinées au séjour ou au sommeil ” ;
2° Au 1 de l’article 3, la dernière phrase n’est pas applicable ;
3° L’article 3 bis est remplacé par les dispositions suivantes :
“ Art. 3 bis.-Le logement a une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.
“ Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.
“ La surface habitable mentionnée au premier alinéa s’entend au sens du 1° de l’article 4. ” ;
4° Le second alinéa de l’article 4 est remplacé par les dispositions suivantes :
“ Pour l’application des présentes dispositions :
“ 1° Surface habitable correspond à une surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ;
“ 2° Volume habitable correspond au total des surfaces habitables telles que définies au 1 multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés installés soit pour permettre l’utilisation des apports de chaleur dus au rayonnement solaire, soit pour accroitre l’isolation acoustique des logements par rapport aux bruits de l’extérieur, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. ” ;
5° L’article 5 est remplacé par les dispositions suivantes :
“ Art. 5.-Le logement qui fait l’objet d’une mesure de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ne peut être considéré comme un logement décent. ”
Article 3 bis3 versions
-à compter du 1er janvier 2025, à la classe F ;
-à compter du 1er janvier 2028, à la classe E ;
-à compter du 1er janvier 2034, à la classe D.
II.-En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l’ article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond, au sens de l’ article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
-à compter du 1er janvier 2028, à la classe F ;
-à compter du 1er janvier 2031, à la classe E.
Article 3 ter
a) Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ;
b) Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction, ont fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l’environnement ou du livre Ier du code de l’urbanisme.
II.-Le propriétaire produit aux débats les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal.
Le juge peut, notamment, surseoir à statuer dans l’attente de l’intervention de la décision de l’autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux.
Article 6 ter3 versions
1° Au 7 de l’article 2, les mots : “, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation ” sont remplacés par les mots : “ qui sont celles destinées au séjour ou au sommeil ” ;
2° Au 1 de l’article 3, les mots : “ en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ” sont remplacés par les mots : “ à Saint-Barthélemy ou à Saint-Martin ” ;
3° Au second alinéa de l’article 4, les mots : “ conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation ” sont remplacés par les mots : “ comme suit : la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1 du code de la construction et de l'habitation, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ”.
Article 6 bis3 versions
1° Le 5 de l’article 2 est remplacé par un alinéa ainsi rédigé :
" 5. Il est équipé d’un coffret électrique de répartition, relié à une prise de terre normalisée et sécurisé par un disjoncteur différentiel. " ;
2° Le 3 de l’article 3 est complété par la phrase suivante :
" Elles sont raccordées à un système d’assainissement collectif lorsqu’il existe ou, à défaut, à un système d’assainissement individuel comprenant une fosse septique et un puisard d’infiltration. " ;
3° Au 4 de l’article 3, les mots : " Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à " sont remplacés par les mots : " Une cuisine ou un coin cuisine, s’il existe, doit être aménagé de manière à " ;
4° Au 5 de l’article 3, les mots : " Une installation sanitaire intérieure au logement " sont remplacés par les mots : " Une installation sanitaire ", les mots : " alimenté en eau chaude et froide " sont remplacés par les mots : " alimenté en eau " et les mots : " à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. " sont remplacés par les mots : " à condition que ce w.-c. soit facilement accessible. "
Texte consolidé repris de Légifrance, relu le 11 novembre 2026. Seule la version publiée sur Légifrance fait foi.
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