Bailleur et désordres d’humidité : Questions / Réponses juridiques

Seine-Saint-Denis Habitat EPIC, en tant que bailleur, a donné à bail un appartement à un locataire et à son épouse le 12 septembre 2018. En avril 2019, une société mandatée par le bailleur a constaté des traces d’humidité, entraînant une alerte du locataire. Malgré des travaux effectués, le locataire a signalé la persistance des désordres en juin 2021, demandant réparations ou relogement. Après un accord en septembre 2021, le locataire a réintégré son logement en octobre 2022, mais a de nouveau constaté des problèmes. En novembre 2023, le locataire a assigné le bailleur pour obtenir réparations et compensations financières.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité des prétentions du locataire

L’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’article 2052 du code civil précise que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Il ressort de cet article qu’une transaction ne peut être opposée par l’un des cocontractants que s’il en a respecté les conditions (1re Civ. 07 novembre 1995, n°92-21.406).

L’article 1188 du code civil indique que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

En l’espèce, les parties s’entendent pour admettre que le logement donné à bail par le bailleur à un locataire a présenté des désordres d’humidité à compter de l’année 2019, à l’origine d’un différend sur l’identité du responsable et le quantum des préjudices à indemniser.

Par constat d’accord signé le 14 septembre 2021 en présence d’un conciliateur de justice, le locataire et le bailleur ont trouvé une solution amiable à ce différend.

Le contenu de l’accord s’avère toutefois peu précis :  » La date de fin de réaménagement : deuxième trimestre 2022 ; Prise en charge des déménagements ; Logement proposé (correspondant à la typologie) se situera [Adresse 9] à [Localité 7] « .

Il ressort des propos tenus par les parties à l’audience que cet accord doit s’interpréter comme ayant eu pour objet la prise en charge par le bailleur des travaux de reprise des désordres dénoncés par le locataire dans l’appartement objet du présent litige, et le relogement de ce dernier pendant la réalisation des travaux, ceux-ci devant se terminer au plus tard le 30 juin 2022.

En contrepartie de l’exécution par le bailleur de ces diverses obligations, le locataire a renoncé à son droit d’agir en justice à ces fins.

Il s’agit donc, effectivement, d’un contrat par lequel les parties se font des concessions réciproques dans le but de mettre fin à une contestation apparue entre elles.

Toutefois, force est de constater que le locataire n’a réintégré son logement que le 18 octobre 2022, soit plus de trois mois après le terme convenu. Par courrier du 22 décembre 2022 adressé au conciliateur de justice, le bailleur a admis que malgré les travaux réalisés, des infiltrations subsistaient dans le logement du locataire.

Ce faisant, il ne peut qu’être constaté que le bailleur n’est pas parvenu à respecter les obligations qui s’imposaient à elle en vertu du constat d’accord, en raison desquelles le locataire avait accepté de renoncer à son droit d’agir en justice.

Le bailleur ne peut donc pas opposer le constat d’accord signé le 14 septembre 2021. Le locataire conserve intérêt à agir au titre des conséquences des désordres d’humidité survenus dans le logement objet du présent litige.

En conséquence, il convient de déclarer ses demandes recevables.

Sur les demandes en paiement du locataire

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.

Il ressort de cet article qu’une assignation signifiée interrompt valablement la prescription, sans qu’il y ait lieu de rechercher si cette assignation a été remise au greffe (3me Civ. 27 novembre 2002, 01-10.058).

Sur la responsabilité du bailleur

En l’espèce, il ressort du rapport d’intervention établi par la société Aquatipe le 18 avril 2019 qu’à cette date, des traces d’humidités ont pu être constatées à hauteur des plinthes situées sous les fenêtres des chambres et de la pièce principale.

Les photographies jointes au rapport établi le 17 décembre 2020 corroborent la permanence de ces désordres à cette date. Il ressort des diverses pièces fournies à la cause que ces traces d’humidité sont liées à des infiltrations d’eau par l’extérieur de l’immeuble.

Par courrier du 22 décembre 2022, le bailleur a reconnu que les désordres persistaient. Les parties ne contestent pas que ceux-ci sont encore présents à ce jour.

Ce faisant, il est acquis que le bailleur ne délivre pas au locataire un logement qui assure une protection contre les infiltrations d’eau. Surtout, ces infiltrations se caractérisent nécessairement par une augmentation du taux d’humidité dans l’appartement et l’apparition de moisissures susceptibles, à terme, de porter atteinte à la santé des locataires.

Le bailleur ne soutient pas que ces désordres résultent d’un cas de force majeure.

En conséquence, la responsabilité du bailleur est engagée.

Sur le préjudice de jouissance subi par le locataire

En l’espèce, le locataire ne démontre pas que les troubles qu’il allègue sont apparus antérieurement au 18 avril 2019.

C’est à juste titre, cependant, que le bailleur soutient que le locataire est irrecevable à solliciter l’indemnisation des préjudices nés plus de 03 ans avant le début de l’instance judiciaire.

C’est à tort, néanmoins, qu’il soutient que l’assignation délivrée le 14 novembre 2023 n’a pas interrompu la prescription dès lors qu’elle n’a pas été placée alors qu’il ne conteste qu’elle lui a été effectivement délivrée.

Aussi, le locataire ne peut solliciter d’indemnisation pour la période antérieure au 14 novembre 2020.

C’est à juste titre, par ailleurs, que le bailleur souligne qu’aucun préjudice de jouissance n’a été subi par le locataire pendant la période courant du 01 février 2022 au 01 octobre 2022 dès lors qu’il bénéficiait, pendant celle-ci, d’un relogement.

Aussi, le locataire peut prétendre à une indemnisation sur la période courant du 14 novembre 2020 au 01 février 2022, soit 14 mois et 17 jours (14,57 mois), et du 01 octobre 2022 au 25 novembre 2024, soit 25 mois et 25 jours (25,83 mois).

Au regard des traces d’infiltration constatées sur les plinthes et les murs, ces désordres ont empêché les locataires de bénéficier pleinement du séjour et des chambres qui composaient le logement donné à bail, sans l’empêcher totalement.

Il ressort de la quittance de loyer la plus récente fournie à la cause, en date du mois de juin 2023, que le loyer, hors charges, s’est élevé à la somme de 477,33 euros.

Il convient de souligner que le fait que le défendeur ait bénéficié d’une réduction de loyer de solidarité ou d’une allocation personnalisée au logement est sans incidence sur l’évaluation de son préjudice de jouissance dès lors qu’il sollicite des dommages et intérêts et non le remboursement d’un trop-versé (dans le même sens, Cour d’appel de Montpellier, 7 mai 2024, RG n°21/02741).

Or, au regard de l’atteinte globale subie par les locataires, il convient de fixer à 30 % du montant du loyer hors charge le préjudice mensuel subi par les locataires.

Aussi, le préjudice subi par les locataires doit être évalué à la somme de 477,33*0,30*14,57+477,30*0,30*25,83 = 2 086,41 + 3 698,60 = 5 785,01.

En conséquence, le bailleur sera condamné à verser au locataire une somme de 5 785,01 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral subi par le locataire

En l’espèce, le locataire est père de trois enfants, dont le plus jeune souffre d’une affection respiratoire. Il a donc manifestement souffert d’une inquiétude qui excède les inconforts habituels de la vie quant à l’éventuelle dégradation de la santé de ces derniers.

Par ailleurs, les pièces fournies à la cause témoignent d’une mobilisation intense et régulière de sa part pour trouver une issue aux difficultés rencontrées qui ont nécessairement eu un impact sur sa tranquillité et son confort qui, à nouveau, excède les inconforts habituels de la vie.

Il convient d’évaluer souverainement ce préjudice à la somme de 2 000 euros.

En conséquence, le bailleur sera condamné à verser au locataire une somme de 2 000 euros à titre de préjudice moral.

Sur les préjudices matériels subis par le locataire

En l’espèce, les parties s’entendent pour admettre que les frais de déménagement vers le logement situé [Adresse 4], [Localité 8] et de basculement des contrats d’électricité et d’assurance habitation à hauteur de 174,26 euros sont la conséquence du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

En conséquence, le bailleur sera condamné à prendre en charge ces frais.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.