Conflit de voisinage et demande d’expertise : enjeux et compétences judiciaires

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS
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N° RG 24/246 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HQTS
N° de minute : 25/64

O R D O N N A N C E
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Le TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS :

Madame [Y] [X] née [G]
née le 17 Mai 1968 à [Localité 6] (79)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Jean DENIS de la SELAFA CHAINTRIER, substitué par Maître Laurent BEZIE, Avocats au barreau D’ANGERS

Monsieur [C] [X]
né le 31 Mai 1969 à [Localité 4] (49)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Jean DENIS de la SELAFA CHAINTRIER, substitué par Maître Laurent BEZIE, Avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSE :

SCI MARLGUIL, immatriculée au RCS D’ANGERS sous le n° 848 711 461, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Gwenhaël VIEILLE de la SELARL RESOJURIS, Avocat au barreau d’ANGERS, Avocat postulant, substitué par Maître Rémi HUBERT, Avocat au barreau d’ANGERS, et par Maître Jérôme BENION de la SELARL RESOJURIS, Avocat au barreau D’ANGERS, Avocat plaidant,

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 18 Avril 2024; les débats ayant eu lieu à l’audience du 05 Décembre 2024 pour l’ordonnance être rendue le 09 Janvier 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 30 Janvier 2025, ce dont les parties comparantes ou représentées ont été avisées 

C.EXE : Maître Jean DENIS
Maître Gwenhaël VIEILLE
Copie Dossier
le

M. et Mme [X] sont propriétaires d’une maison d’habitation située au [Adresse 2] à [Localité 5] (49).

Par courrier du 25 mars 2022, ils ont sollicité de M. [M], gérant de la SCI Marlguil, qu’il les indemnise des préjudices qu’ils subiraient en raison de la construction, par celle-ci, de logements locatifs situés en surplomb de leur propriété et dont les fenêtres seraient orientées vers leur terrain.

Par courrier du 20 avril 2024, M. [M] a refusé d’indemniser M. et Mme [X] aux motifs qu’aucun recours n’aurait été formulé à l’encontre du permis de construire et que les constructions respecteraient les normes d’urbanisme.

Les parties ne sont pas parvenues à solutionner amiablement leur différend.

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C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, M. et Mme [X] ont fait assigner la SCI Marlguil devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile dans le but de faire un constat de la configuration des lieux, des distances et des vues entre les deux propriétés, ainsi que de donner un avis sur les travaux et/ou les modalités techniques de nature à mettre fin à un éventuel trouble.

Par voie de conclusions n°1, M. et Mme [X] demandent que la SCI Marlguil soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et réitèrent leurs demandes introductives d’instance.

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Par voie de conclusions n°2, la SCI Marlguil sollicite du juge des référés,
A titre principal, in limine litis et avant toute procédure au fond :
– se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection statuant en référé ;
– recevoir l’exception de fin de non-recevoir et d’irrecevabilité de l’action engagée par M. et Mme [X] ;
– juger irrecevable la demande d’expertise et toute autre demande, fins et conclusions de M. et Mme [X] dirigées en son encontre, pour absence de motif légitime ;
A titre subsidiaire, débouter M. et Mme [X] de leur demande d’expertise pour défaut de motif légitime ;
Très subsidiairement, donner acte de ce qu’elle émet toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise ;
En tout état de cause, condamner M. et Mme [X] à lui payer une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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A l’audience du 05 décembre 2024, les parties ont réitéré leurs demandes et l’affaire a été mise en délibéré au 09 janvier 2025 prorogé au 30 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

I.Sur l’exception d’incompétence matérielle du juge des référés

Les compétences du juge des contentieux et de la protection sont énumérées aux articles L.213-4-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire et comprennent les litiges relatifs aux baux d’habitation, au surendettement et aux crédits à la consommation ou immobilier.

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En l’espèce, la SCI Marguil s’appuie sur les dispositions des articles R.211-3 et suivants du code de l’organisation judiciaire pour soutenir qu’en matière de servitude de vue, serait seul compétent le juge des contentieux et de la protection et, au cas présent, le juge des contentieux et de la protection de Cholet.

M. et Mme [X] déclarent quant à eux que le juge des référés serait compétent pour connaître de leur demande d’expertise dès lors qu’elle porterait, non pas sur la reconnaissance d’une servitude de vue, mais sur l’existence d’un potentiel trouble anormal de voisinage lié à la présence de fenêtres sur une propriété voisine.

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Le contexte soulevé par M. et Mme [X] ne relève pas de la compétence du juge des contentieux et de la protection, lesquelles sont limitativement énumérées aux articles L.213-4-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire.

En conséquence, il y a lieu de se déclarer compétent pour connaître de la présente affaire et de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la SCI Marguil.

II.Sur l’autorité de la chose jugée

L’article 1355 du code civil prévoit que “ L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité”.

L’article 488 du code de procédure civile dispose quant à lui que “ L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.”.

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En l’espèce, la société Marlguil fait valoir que le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers aurait déjà été saisi pour les mêmes faits, demandes et parties et aurait, aux termes d’une ordonnance rendu le 08 décembre 2022 (n°RG 22/494), déclaré irrecevables M. et Mme [X] en leurs demandes en justice en raison de l’absence de recours à une tentative amiable préalable, conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile. Elle précise que la négligence d’une partie qui n’a pas accompli une diligence qui lui incombait en temps utile ne constituerait pas un fait nouveau permettant d’échapper à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée. Elle ajoute enfin que M. et Mme [X] n’auraient pas relevé appel de cette ordonnance, qui bénéficierait donc de l’autorité provisoire de chose jugée.

M. et Mme [X] soutiennent justifier d’un fait nouveau de part la tentative de conciliation préalable qui se serait tenue le 18 octobre 2023, bien qu’elle ait donné lieu à un constat d’échec.

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Il y a lieu de rappeler que, quand bien même une décision d’irrecevabilité ait été rendue, la nouvelle demande ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée dès lors que la cause d’irrecevabilité à entre temps disparu, ce dont justifient M. et Mme [X].

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la SCI Marlguil.

III.Sur la recevabilité de la demande d’expertise

La SCI Marlguil fait valoir que M. et Mme [X] ne justifieraient pas de la nécessité de procéder à un examen de l’intérieur de l’ensemble de ses habitations et, en l’absence de précision des logements concernés par leur action, leur demande d’expertise serait irrecevable. En outre, elle soutient qu’il reviendraient aux demandeurs d’attraire préalablement à la cause les locataires de ces maisons afin que l’expertise puisse régulièrement se tenir.

M. et Mme [X] soutiennent qu’il reviendra à l’expert judiciaire d’identifier les immeubles concernés ou non par le trouble anormal de voisinage allégué mais, qu’à ce stade, il ne saurait leur être reproché de solliciter une mesure générale d’investigation portant sur l’ensemble des immeubles de la société défenderesse dès lors que le constat d’huissier du 22 février 2022 fait état de l’ensemble de ces immeubles.

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Les moyens ainsi présentés par la SCI Marlguil ne constituent pas des causes d’irrecevabilité des demandes de M. et Mme [X], mais des moyens de nature à justifier l’absence de motif légitime pour l’octroi de la mesure d’expertise judiciaire sollicitée.

Par conséquent, la SCI Marlguil sera déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de M. et Mme [X].

IV.Sur le bien fondé de la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. L’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

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En l’espèce, M. et Mme [X] déclarent justifier d’un motif légitime à leur demande d’expertise judiciaire compte tenu de ce qu’une action fondée sur les troubles anormaux du voisinage ne serait pas manifestement vouée à l’échec.

La SCI Marlguil soutient que les propriétés des parties seraient non-contiguës et seraient séparées par un terrain communal avec sente, ainsi que par une haie et des arbres. En outre, les demandeurs seraient de mauvaise foi en ce qu’ils n’auraient jamais contesté le permis de construire des maisons litigieuses, ni émis la moindre contestation durant les travaux de construction.

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Toutefois, eu égard à l’ensemble des éléments développés précédemment, la demande d’expertise judiciaire sollicitée par M. et Mme [X] n’apparaît pas justifiée, outre qu’elle ne leur sera pas utile, notamment en ce que le procès-verbal de constat dressé le 25 février 2022 par Me [S] [H], commissaire de justice, est suffisant pour leur permettre d’agir au fond pour la reconnaissance du trouble anormal de voisinage allégué, le cas échéant.

Par conséquent, à défaut de justifier d’un motif légitime, M. et Mme [X] seront déboutés de leur demande d’expertise judiciaire.

V.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. et Mme [X], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Marlguil les sommes engagées par elle pour faire valoir ses droits. Par conséquent, M. et Mme [X] seront condamnés à lui payer une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ;

Rejetons l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la SCI Marlguil ;

Rejetons la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la SCI Marlguil;

Nous déclarons compétent pour connaître des demandes de M. [C] [X] et Mme [Y] [G] épouse [X] ;

Déboutons M. [C] [X] et Mme [Y] [G] épouse [X] de leur demande d’expertise judiciaire ;

Condamnons M. [C] [X] et Mme [Y] [G] épouse [X] aux dépens ;

Condamnons M. [C] [X] et Mme [Y] [G] épouse [X] à payer à la SCI Marlguil la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,