Type de juridiction : Tribunal judiciaire
Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris
Thématique : Conflit autour des obligations contractuelles et des travaux dans un bail commercial
→ RésuméContexte du Bail CommercialLe 23 septembre 2003, un bail commercial a été signé entre plusieurs propriétaires indivis et la S.A.R.L. HÔTEL ROUTIER FRANCHE COMTÉ, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er janvier 2004. Le loyer annuel initial était fixé à 58.000 euros hors taxes et charges. Succession et Renouvellement du BailAprès le décès de l’une des propriétaires en 2007, son fils a pris sa succession. En juin 2012, les propriétaires ont signifié un congé à la S.A.R.L. pour renouveler le bail à un loyer de 120.000 euros par an, à compter du 1er janvier 2013. Travaux et ConflitsLa S.A.R.L. a demandé l’autorisation de réaliser des travaux de mise aux normes, mais les propriétaires ont refusé, estimant que les travaux étaient superflus. Malgré ce refus, la S.A.R.L. a commencé les travaux en juin 2017, entraînant des tensions entre les parties. Demandes de Remboursement et AssignationsEn juillet 2018, la S.A.R.L. a demandé le remboursement de 413.939,90 euros pour les travaux effectués. Les propriétaires ont contesté cette demande, ne reconnaissant que certains travaux comme étant de leur responsabilité. Jugement du TribunalLe 4 avril 2019, le tribunal a fixé le loyer à 85.100 euros par an et a condamné la S.A.R.L. à payer des intérêts sur les arriérés de loyer. Les demandes de la S.A.R.L. concernant les provisions et la consignation des loyers ont été rejetées. Instances et Crise SanitaireEn 2020, la S.A.R.L. a sollicité l’annulation de loyers en raison de la crise sanitaire liée à la COVID-19. Les propriétaires ont refusé, entraînant une nouvelle assignation devant le tribunal. Décisions de la Cour d’AppelLe 12 janvier 2022, la cour d’appel a confirmé le jugement de 2019 et a ordonné la capitalisation des intérêts. Les propriétaires ont ensuite signifié un commandement de payer pour des arriérés de loyer. Conclusions des PartiesLes deux parties ont présenté leurs conclusions respectives, la S.A.R.L. demandant des remboursements pour divers travaux, tandis que les propriétaires contestaient ces demandes et réclamaient le paiement des arriérés de loyer. Jugement FinalLe 29 janvier 2025, le tribunal a débouté la S.A.R.L. de la plupart de ses demandes de remboursement, tout en fixant certaines créances et en ordonnant une compensation judiciaire entre les créances des deux parties. La clause résolutoire a été déclarée acquise, entraînant des conséquences sur le bail commercial. |
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me ROUX (C0210)
Me THEILLAC (A0550)
■
18° chambre
3ème section
N° RG 20/05595
N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6
N° MINUTE : 6
Assignation du :
12 Mai 2020
JUGEMENT
rendu le 29 Janvier 2025
DEMANDERESSE
S.A.R.L. SARL [10] (RCS de Paris 622 034 791)
[Adresse 4]
[Localité 12]
représentée par Maître Olivier ROUX du cabinet ALTES (AARPI), avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0210
DÉFENDEURS
Monsieur [K] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [X] [Z] épouse [W]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Monsieur [E] [W]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Décision du 29 Janvier 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6
Madame [L] [Z] épouse [V]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Monsieur [I] [J]
[Adresse 5]
[Localité 9]
représentés par Maître Denis THEILLAC de la S.E.L.A.S. Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,
assistés de Henriette DURO, Greffier.
DÉBATS
À l’audience du 09 Octobre 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025 prorogé au 29 Janvier 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 23 septembre 2003, Madame [A] [P] veuve [Z], Madame [L] [Z] épouse [V], Madame [D] [F] veuve [Z] et Monsieur [I] [J], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. HÔTEL ROUTIER FRANCHE COMTÉ, devenue depuis la S.A.R.L. SARL [10], la totalité d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2004 afin qu’y soit exercée une activité d’hôtel meublé, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 58.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.
Madame [A] [P] veuve [Z] est décédée le 11 septembre 2007, laissant pour lui succéder son fils Monsieur [K] [Z].
Décision du 29 Janvier 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6
Par acte d’huissier en date du 22 juin 2012, Madame [L] [Z] épouse [V], Madame [D] [F] veuve [Z], Monsieur [I] [J] et Monsieur [K] [Z] ont fait signifier à la S.A.R.L. SARL [10] un congé pour le 31 décembre 2012 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2013, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 120.000 euros hors taxes et hors charges.
Exposant devoir effectuer des travaux de mise aux normes de sécurité et d’accès aux personnes à mobilité réduite, et leur reprochant de ne pas lui avoir donné leur autorisation écrite, la S.A.R.L. SARL [10] a, par exploits d’huissier en date des 22 et 27 janvier 2014, fait assigner Madame [L] [Z] épouse [V], Madame [D] [F] veuve [Z], Monsieur [I] [J] et Monsieur [K] [Z] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins d’être autorisée à faire réaliser ces travaux.
Par ordonnance de référé contradictoire en date du 26 mai 2014, le juge des référés a notamment : autorisé la S.A.R.L. SARL [10] à effectuer les travaux de mise aux normes prévus par le projet établi le 28 juin 2013 par le cabinet A-SYMÉTRIE et agréés par la préfecture de police de [Localité 11] ; et rappelé que la conduite des travaux devrait se dérouler conformément aux stipulations de la clause 5 du bail commercial.
Madame [D] [F] veuve [Z] est décédée le 17 juillet 2015, laissant pour lui succéder sa fille Madame [X] [Z], mariée sous le régime de la communauté universelle à Monsieur [E] [W].
Par lettre en date du 18 octobre 2016, la préfecture de police de [Localité 11] a autorisé la S.A.R.L. SARL [10] à faire réaliser des travaux de modification de la distribution intérieure des 2ème et 3ème étages, d’extension du local technique du 4ème étage, et de création d’un local lingerie en sous-sol, sous réserve du respect de différentes mesures de sécurité.
Par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 10 novembre 2016, la S.A.R.L. SARL [10] a mis en demeure le conseil des bailleurs de lui transmettre l’autorisation de ces derniers sous quinzaine.
Estimant que les travaux de mise aux normes de sécurité avaient déjà été réalisés au cours de l’année 2011, de sorte que les travaux supplémentaires autorisés par l’ordonnance de référé du 26 mai 2014 procédaient en réalité d’un choix commercial visant à l’optimisation des surfaces, et non de la nécessité de respecter une obligation légale, Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] ont, par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 23 novembre 2016, refusé de donner leur accord aux travaux envisagés.
Passant outre ce refus, la S.A.R.L. SARL [10] a débuté les travaux à compter du 19 juin 2017, au cours desquels la S.A.R.L. GALLET ARCHITECTURE, en sa qualité de maître d’œuvre, a notamment, par lettres en date des 2 août, 31 août et 13 octobre 2017 : d’une part, informé la preneuse du mauvais état des enduits de la façade au niveau du rez-de-chaussée, de l’existence de fissurations importantes en façade engendrant des infiltrations d’eau, du défaut de conformité des recouvrements en zinc des bandeaux ainsi que des garde-corps des fenêtres, de l’existence de fissurations au niveau des linteaux de fenêtres engendrant des infiltrations d’eau, de l’existence d’une fissuration au niveau du conduit d’évacuation des gaz de chaudière, de la dégradation d’un conduit inutilisé, du mauvais état de la structure du plancher bas du 4ème étage, et de la désolidarisation de nombreux éléments de modénature ; et d’autre part, préconisé la réalisation de travaux de ravalement de la façade concomitamment aux travaux de rénovation des chambres, la mise en place d’un étaiement et la réalisation de travaux de confortement de la structure et du mur de refend du 3ème étage, la purge et la consolidation de l’ensemble des linteaux côté rue et de certains linteaux côté cour, ainsi que le remplacement des modénatures sur rue.
Par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 10 novembre 2017, les bailleurs ont autorisé la S.A.R.L. SARL [10] à faire réaliser les travaux de confortement du plancher haut et du mur de refend du 3ème étage sous le contrôle de leur architecte la S.A.S. BATTISTELLI & ASSOCIÉS.
Après avoir fait dresser deux procès-verbaux de constat par huissier de justice en date du 30 novembre 2017 et du 25 janvier 2018, la S.A.R.L. SARL [10] a, par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 16 juillet 2018, sollicité auprès des bailleurs le paiement de la somme totale de 413.939.90 euros en remboursement du coût des travaux ainsi qu’en indemnisation de son préjudice d’exploitation.
Considérant que les travaux réalisés, d’une part n’avaient fait l’objet d’aucune autorisation de leur part, et d’autre part ne leur étaient pas imputables à l’exception des travaux de confortement du plancher haut et du mur de refend du 3ème étage d’un montant de 43.615 euros H.T., les bailleurs ont, par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 25 septembre 2018, refusé de donner une suite favorable à la demande de la S.A.R.L. SARL [10].
Par exploits d’huissier en date du 27 décembre 2018, et des 2, 3 et 21 janvier 2019, la S.A.R.L. SARL [10] a fait assigner Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en paiement de la somme provisionnelle totale de 327.286,51 euros à valoir sur le remboursement du coût des travaux de remise aux normes de l’ascenseur, des travaux d’électricité, des travaux relevant des dispositions de l’article 606 du code civil et de la prime d’assurance complémentaire afférente à ceux-ci, ainsi qu’en consignation des loyers dus auprès de la caisse des dépôts et consignations.
En cours d’instance, par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 11 janvier 2019, les bailleurs ont transmis au conseil de la S.A.R.L. SARL [10] un chèque bancaire d’un montant de 52.338 euros T.T.C. en remboursement du coût des travaux de confortement du plancher haut et du mur de refend du 3ème étage.
Par jugement contradictoire en date du 4 avril 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment : fixé le loyer du contrat de bail commercial renouvelé liant Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] d’une part, à la S.A.R.L. SARL [10] d’autre part, à la somme annuelle de 85.100 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2013, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; condamné la S.A.R.L. SARL [10] à payer les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter de la date de l’assignation s’agissant des loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle s’agissant des loyers échus postérieurement ; et ordonné l’exécution provisoire de la décision.
Décision du 29 Janvier 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6
Considérant que les prétentions de la S.A.R.L. SARL [10] se heurtaient à des contestations sérieuses, le juge des référés a notamment, par ordonnance contradictoire en date du 11 juin 2019, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions et de consignation des loyers à venir formées par cette dernière.
Par exploits d’huissier signifiés entre le 12 mai et le 28 août 2020, la S.A.R.L. SARL [10] a fait assigner Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en remboursement du coût des travaux et en indemnisation de ses préjudices.
Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 20/05595.
Postérieurement à l’introduction de cette première instance au fond, se prévalant de l’impact sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, la S.A.R.L. SARL [10] a, par lettre recommandée en date du 21 septembre 2020, sollicité auprès de l’administratrice de biens des bailleurs l’annulation des loyers des premier et deuxième trimestres de l’année 2020, et devant le refus opposé par ces derniers par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 7 mai 2021 a, par exploits d’huissier en date des 28 juin, 1er juillet et 8 juillet 2021, fait assigner Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris en réduction du loyer du premier trimestre de l’année 2020 à la somme de 14.859,23 euros hors taxes et hors charges, en annulation du loyer du deuxième trimestre de l’année 2020, en réduction des loyers des troisième et quatrième trimestres de l’année 2020 et du premier trimestre de l’année 2021 à la somme respective de 5.000 euros hors taxes et hors charges, ainsi qu’en réduction de moitié du montant de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage relatives à l’année 2020.
Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/09357.
Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 avril 2022 sous le seul numéro de répertoire général RG 20/05595.
Par arrêt contradictoire en date du 12 janvier 2022, la cour d’appel de Paris a notamment : confirmé le jugement du juge des loyers commerciaux du 4 avril 2019 en toutes ses dispositions ; et y ajoutant, ordonné la capitalisation des intérêts échus.
Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives depuis le mois de décembre de l’année 2019, Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] ont, par acte d’huissier en date du 6 avril 2022, fait signifier à la S.A.R.L. SARL [10] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 242.223,42 euros et sur la somme complémentaire de 24.222,34 euros en application de la clause pénale stipulée au bail, outre le coût de l’acte d’un montant de 394,53 euros.
Par courriel officiel adressé par l’intermédiaire de son conseil en date du 28 avril 2022, la S.A.R.L. SARL [10] a indiqué aux bailleurs procéder à un virement bancaire d’un montant de 117.146,23 euros à l’ordre de la caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats, puis a, par exploits d’huissier en date du 6 mai 2022, fait assigner Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer à titre principal, en privation des effets du commandement de payer à titre subsidiaire, et en octroi de délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre infiniment subsidiaire.
Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/05466.
Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 novembre 2022 sous le seul numéro de répertoire général RG 20/05595.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 novembre 2023, la S.A.R.L. SARL [10] demande au tribunal, sur le fondement des articles 606, 1719, 1720 et 1722, des articles 1131, 1134, 1135, 1148, 1235 et 1376 anciens, et des articles 1104, 1169, 1184, 1194, 1195, 1218, 1231, 1231-5, 1302, 1302-1, 1343-5 et 1342-10 nouveaux du code civil, des articles 112, 114 et 117 du code de procédure civile, des articles L. 145-41 et R. 145-35 du code de commerce, de l’article L. 311-1 du code du tourisme, de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, de l’article 1er du décret n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, des articles 4 et 11 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, des articles 1 et 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19, de l’article 1er du décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, des articles 1, 4 et 40 du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, et de la loi n°2021-160 du 15 février 2021 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, de :
– s’agissant du coût des travaux et des diverses sommes y afférentes, condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 39.298 euros H.T. au titre des travaux d’ascenseur ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 21.466,56 euros H.T. au titre des travaux d’électricité ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 40.371 euros H.T. au titre des travaux de remplacement des fenêtres ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 37.865,58 euros H.T. au titre des travaux de confortement du plancher haut du 3ème étage ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 14.024,50 euros H.T. au titre des factures du bureau de contrôle et de sécurité S.A.S. QUALICONSULT ;
Décision du 29 Janvier 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 101.009,20 euros H.T. au titre des travaux de ravalement, de remplacement des linteaux dégradés, de mise en conformité des garde-corps des fenêtres, et de réfection des éléments de zinc ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 40.808,67 euros H.T. au titre des travaux de climatisation ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 14.536,83 euros H.T. au titre des travaux d’installation de la ventilation mécanique contrôlée ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 18.000 euros H.T. au titre des honoraires d’architecte de la S.A.R.L. GALLET ARCHITECTURE (12.000 euros) et de BCS STRUCTURES (6.000 euros) ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 4.194,61 euros au titre de l’assurance dommages ouvrage relative aux travaux supplémentaires ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme globale de 22.948,06 euros au titre des primes d’assurance multirisque propriétaire non dues et payées à tort ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 41.178 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à sa perte de marge sur coûts directs imputable aux travaux liés au confortement des planchers ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer les intérêts de retard au taux légal sur les sommes précitées à compter de la demande en paiement en date du 18 juillet 2018 ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer les sommes précitées sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir, le tribunal se réservant la possibilité de liquider l’astreinte ;
– s’agissant de l’annulation des loyers en raison de la crise sanitaire, dire et juger que les loyers commerciaux dont elle est redevable pendant la période de crise sanitaire doivent être minorés en tenant compte de ses données d’exploitation ;
– en conséquence, annuler partiellement le loyer du premier trimestre de l’année 2020 en le ramenant à la somme de 14.859,23 euros H.T., et ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] d’appeler une échéance de loyer d’un montant de 14.859,23 euros au titre dudit trimestre ;
– annuler intégralement le loyer du deuxième trimestre de l’année 2020, et en conséquence ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] de n’appeler aucun loyer au titre dudit trimestre ;
– annuler partiellement le loyer du troisième trimestre de l’année 2020 en le ramenant à la somme de 5.000 euros H.T., et en conséquence ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] d’appeler une échéance de loyer d’un montant de 5.000 euros au titre dudit trimestre ;
– annuler partiellement le loyer du premier trimestre de l’année 2021 en le ramenant à la somme de 5.000 euros H.T., et en conséquence ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] d’appeler une échéance de loyer d’un montant de 5.000 euros au titre dudit trimestre ;
– ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] d’appeler une demande de remboursement de la taxe foncière de l’année 2020 d’un montant de 2.742 euros H.T. réduite de moitié, soit la somme de 1.371 euros ;
– ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] d’appeler une demande de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2020 d’un montant de 1.124 euros H.T. réduite de moitié, soit la somme de 562 euros ;
– ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] d’appeler une demande de remboursement de la taxe de balayage de l’année 2020 d’un montant de 921 euros H.T. réduite de moitié, soit la somme de 460,50 euros ;
– s’agissant de l’opposition au commandement de payer, à titre principal, déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 6 avril 2022 ;
– à titre subsidiaire, priver d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 6 avril 2022, ou le cas échéant, limiter ses effets aux seules causes pouvant valablement le fonder ;
– à titre infiniment subsidiaire, suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 6 avril 2022 ;
– lui octroyer un échelonnement de sa dette sur une durée de vingt-quatre mois à compter de la date du jugement à intervenir ;
– en tout état de cause, débouter Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] de leur demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré de loyers ;
– débouter Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles ;
– débouter Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] de leur demande reconventionnelle de remboursement des primes d’assurance, et ramener le montant de la clause pénale à la somme d’un euro ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 50.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] aux dépens ;
– écarter l’exécution provisoire si le jugement à intervenir devait la condamner à payer une somme supérieure à celle à laquelle Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] étaient condamnés.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 novembre 2023, Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 605, 606, 1144 ancien, 1195 et 1227 nouveaux, 1722, 1728 et 2224 du code civil, de l’article 70 du code de procédure civile, de l’article L. 311-2 du code du tourisme, des articles 1 et 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19, et de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, de :
– juger que les travaux dont la S.A.R.L. SARL [10] demande le remboursement ne leur incombent pas contractuellement ;
– juger qu’au surplus, les travaux dont la S.A.R.L. SARL [10] demande le remboursement ont été réalisés sans leur autorisation ;
– juger également que les travaux ont été effectués sans que la S.A.R.L. SARL [10] les ait mis préalablement en demeure de les effectuer, si bien que celle-ci ne peut en solliciter a posteriori le remboursement ni le paiement des frais annexes ;
– leur donner acte de ce qu’ils ont procédé au paiement de la somme de 52.338 euros T.T.C. correspondant à la part des travaux de gros œuvre augmentée des honoraires et frais d’assurance afférents aux seuls travaux susceptibles de pouvoir leur incomber ;
– juger la S.A.R.L. SARL [10] tant irrecevable que mal fondée en ses demandes ;
– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de ses demandes de remboursement de travaux et de frais annexes ;
– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de dommages et intérêts ;
– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement des primes d’assurance ;
– à titre subsidiaire, juger que compte tenu de la prescription quinquennale, la S.A.R.L. SARL [10] ne peut solliciter le remboursement éventuel des primes pour une période antérieure à l’année 2015, et que sa réclamation ne pourrait donc porter que sur la somme de 10.239,05 euros ;
– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’une perte de marge sur coûts directs ;
Décision du 29 Janvier 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6
– plus généralement, débouter la S.A.R.L. SARL [10] de l’intégralité de ses demandes ;
– les recevoir en leurs demandes reconventionnelles ;
– y faisant droit, à titre principal, valider le commandement de payer qu’ils ont fait signifier à la S.A.R.L. SARL [10] le 6 avril 2022 ;
– constater que la S.A.R.L. SARL [10] n’a pas satisfait aux causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti ;
– en conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.R.L. SARL [10] ;
– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ;
– en tout état de cause, ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. SARL [10], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;
– condamner la S.A.R.L. SARL [10] à leur payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer en vigueur augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée, des charges et des autres taxes dues en vertu contrat de bail commercial, à compter du 6 mai 2022 jusqu’à la libération des lieux ;
– condamner la S.A.R.L. SARL [10] à leur payer la somme de 172.252,32 euros arrêtée au 23 novembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2021 sur le montant de 94.029 euros et à compter du 6 avril 2022 pour le surplus ;
– à titre très subsidiaire, dans l’hypothèse où par impossible, le tribunal estimerait devoir prononcer une condamnation à leur encontre, ordonner la compensation entre le montant de celle-ci et celui de l’arriéré locatif dû par la S.A.R.L. SARL [10] qui s’élève à la somme de 172.252,32 euros ;
– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de l’intégralité de ses demandes ;
– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
– condamner la S.A.R.L. SARL [10] à leur payer la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. SARL [10] aux dépens, avec distraction au profit de la S.E.L.A.S. CABINET THEILLAC – CAVARROC ;
– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne leurs demandes reconventionnelles, mais juger n’y avoir lieu à exécution provisoire en ce qui concerne les demandes de la S.A.R.L. SARL [10].
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 janvier 2024.
L’affaire a été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 9 octobre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, puis prorogée au 29 janvier 2025, les parties en ayant été avisées.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux de mise aux normes de l’ascenseur,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux de réfection de l’installation électrique,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux d’installation d’un système de climatisation,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux d’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux de remplacement des fenêtres,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux de mise en conformité des garde-corps des fenêtres,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de ses demandes de remboursement des factures du bureau de contrôle et de sécurité, des honoraires d’architecte, des honoraires du bureau d’études, et du coût de l’assurance dommages ouvrage,
FIXE la créance de remboursement du solde du coût des travaux de renforcement du plancher haut du 3ème étage détenue par la S.A.R.L. SARL [10] à la somme de 45.438,69 euros T.T.C. (QUARANTE-CINQ MILLE QUATRE CENT TRENTE-HUIT euros et SOIXANTE-NEUF centimes toutes taxes comprises), assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 12 mai 2020 jusqu’à la date de la présente décision,
FIXE la créance de remboursement du coût des travaux de ravalement de façade et de remplacement des linteaux dégradés détenue par la S.A.R.L. SARL [10] à la somme de 114.155,04 euros T.T.C. (CENT QUATORZE MILLE CENT CINQUANTE-CINQ euros et QUATRE centimes toutes taxes comprises), assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 12 mai 2020 jusqu’à la date de la présente décision,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande d’astreinte,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier lié à sa perte d’exploitation,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,
DÉCLARE la S.A.R.L. SARL [10] irrecevable en sa demande de restitution des primes de l’assurance multirisque propriétaire indûment versées antérieurement au 12 mai 2015,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de restitution des primes de l’assurance multirisque propriétaire indûment versées depuis le 12 mai 2015,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande d’annulation du loyer, des charges et des taxes locatives du deuxième trimestre de l’année 2020,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de réduction du montant des loyers, des charges et des taxes locatives des premier et troisième trimestres de l’année 2020 et du premier trimestre de l’année 2021,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de réduction du montant de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage afférentes à l’année 2020,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2022,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande tendant à voir déclarer privé d’effets le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2022,
FIXE la créance de loyers, de rappels de loyers, d’intérêts sur ces rappels de loyers et de dépens en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 janvier 2022, de complément au dépôt de garantie, de charges et de taxes locatives détenue par Madame [L] [Z] épouse [V], par Monsieur [I] [J], par Monsieur [K] [Z], par Madame [X] [Z] épouse [W] et par Monsieur [E] [W], à la somme globale de 147.671,32 euros (CENT QUARANTE-SEPT MILLE SIX CENT SOIXANTE ET ONZE euros et TRENTE-DEUX centimes) arrêtée au 23 novembre 2023, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 6 avril 2022 jusqu’à la date de la présente décision,
FIXE la créance de dommages et intérêts détenue par Madame [L] [Z] épouse [V], par Monsieur [I] [J], par Monsieur [K] [Z], par Madame [X] [Z] épouse [W] et par Monsieur [E] [W] en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial à la somme globale de 24.222,34 euros (VINGT-QUATRE MILLE DEUX CENT VINGT-DEUX euros et TRENTE-QUATRE centimes), assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 6 avril 2022 jusqu’à la date de la présente décision,
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de réduction du montant de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial,
ORDONNE la compensation judiciaire entre le montant de la créance de remboursement du solde du coût des travaux de renforcement du plancher haut du 3ème étage, et de remboursement du coût des travaux de ravalement de façade et de remplacement des linteaux dégradés, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 12 mai 2020 jusqu’à la date de la présente décision, détenue par la S.A.R.L. SARL [10] d’une part, et le montant de la créance de loyers, de rappels de loyers, d’intérêts sur ces rappels de loyers et de dépens en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 janvier 2022, de complément au dépôt de garantie, de charges et de taxes locatives, et de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 6 avril 2022 jusqu’à la date de la présente décision, détenue par Madame [L] [Z] épouse [V], par Monsieur [I] [J], par Monsieur [K] [Z], par Madame [X] [Z] épouse [W] et par Monsieur [E] [W] d’autre part,
CONSTATE l’apurement intégral, par l’effet de la compensation judiciaire ordonnée, de la dette de Madame [L] [Z] épouse [V], de Monsieur [I] [J], de Monsieur [K] [Z], de Madame [X] [Z] épouse [W] et de Monsieur [E] [W] au titre du remboursement du solde du coût des travaux de renforcement du plancher haut du 3ème étage, et du remboursement du coût des travaux de ravalement de façade et du remplacement des linteaux dégradés, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 12 mai 2020 jusqu’à la date de la présente décision,
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé liant Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] d’une part, à la S.A.R.L. SARL [10] d’autre part, et portant sur l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], à compter du 7 mai 2022 par l’effet du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2022,
ACCORDE à la S.A.R.L. SARL [10] un délai de six mois pour apurer le solde des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2022 après compensation judiciaire, soit la somme de 24.125,92 euros (VINGT-QUATRE MILLE CENT VINGT-CINQ euros et QUATRE-VINGT-DOUZE centimes) assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement, en sus du loyer, des charges et des taxes locatives courants, les cinq premières mensualités d’un montant de 4.020 (QUATRE MILLE VINGT) euros chacune étant payables le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la date de signification de la présente décision, et le solde augmenté du montant des intérêts au taux légal étant payable à la sixième échéance,
RAPPELLE que le délai de paiement accordé suspend toutes voies d’exécution,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé,
DIT que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé liant Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] d’une part, à la S.A.R.L. SARL [10] d’autre part, et visée au commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2022, ne jouera pas si la S.A.R.L. SARL [10] respecte l’échéancier fixé,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date, et huit jours après réception par la S.A.R.L. SARL [10] d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et que la clause résolutoire sera définitivement acquise,
ORDONNE, à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date, et huit jours après réception d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse, l’expulsion de la S.A.R.L. SARL [10], ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,
ORDONNE, en cas d’expulsion, que le sort des meubles garnissant les locaux situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE la S.A.R.L. SARL [10], à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date, et huit jours après réception d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse, à payer à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W], une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer contractuel en vigueur indexé, outre les charges et taxes locatives, jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion,
DÉBOUTE Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] de leur demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial formée à l’encontre de la S.A.R.L. SARL [10],
DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.R.L. SARL [10] à payer à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] la somme globale de 10.000 (DIX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.R.L. SARL [10] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2022,
AUTORISE la S.E.L.A.S. CABINET THEILLAC – CAVARROC à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Fait et jugé à Paris le 29 Janvier 2025
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA