TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 OCTOBRE 2026

NAC : 5ae
DOSSIER : N° RG 25/00077 – N° Portalis DBXD-W-B7J-EOAW
AFFAIRE : HABITAT 17 OPDHLM C/ [A] [W] épouse [U], [G] [U]
MINUTE : 26/00257

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Florence HENOUX, Vice-Présidente, en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de SAINTES

GREFFIER : Madame Valérie CHAUVEAU, cadre greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE :

HABITAT 17 OPDHLM, dont le siège social est sis 9 et 11 avenue de Mulhouse – 17000 LA ROCHELLE, représentée par Madame [I] [H], munie d’un pouvoir,

DÉFENDEURS :

Mme [A] [W] épouse [U]
née le 17 Février 1984 à , demeurant 4 rue françois mauriac – Groupe marne – bât E – appt 87 – – 17200 ROYAN, non comparante

M. [G] [U]
né le 23 Septembre 1979 à MAKHATCHKALA (RUSSIE), demeurant 4, rue François Mauriac – Groupe MARNE – Appartement 87 – bât E – – 17200 ROYAN, non comparant

***

Débats tenus à l’audience publique du 08 Juillet 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 05 Octobre 2026.

***

le 06/10/2026 : 1 ccc + 1 grosse à habitat 17, 1 ccc aux époux [U],dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 11 février 2014, l’OPH Habitat 17 a donné à bail à M. [G] [U] et Mme [A] [W] ép. [U] un bien à usage d’habitation, situé 4 rue François Mauriac, Groupe Marne, bâtiment E, appartement n° 87, 17200 Royan, moyennant un loyer mensuel de 348,42 euros et 151,31 euros au titre des provisions sur charges.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 14 février 2014, laissant apparaître un logement en état d’usage correct.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, un commandement de payer les loyers, pour un montant en principal de 1.446,30 euros, et une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement, ont été signifiés aux locataires.

Les loyers n’ont pas été régularisés dans le délai imparti et la mise en demeure est restée vaine.

Un procès-verbal de constat de condition d’occupation, dressé le 6 décembre 2023, a révélé des dégradations dans le logement.

Par requête sur constant d’abandon, le bailleur a sollicité la résiliation du bail ainsi que la reprise de possession du logement. Par ordonnance du 17 juin 2024, signifiée le 8 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes a constaté la résiliation du bail et autorisé la reprise de possession du logement.

Un procès-verbal de reprise des lieux, dressé par acte de commissaire de justice le 26 septembre 2024, a mis en évidence de nombreuses dégradations et détériorations, ainsi qu’un logement laissé sale, encombré de meubles et d’objets personnels abandonnés.

La remise en état du logement a été chiffrée par le bailleur à la somme de 1.746,25 euros au titre des réparations locatives, à la suite de l’état des lieux de sortie réalisé le 27 septembre 2024.

Les locataires, ayant quitté les lieux sans communiquer leur nouvelle adresse, n’ont pu faire l’objet d’aucune mise en demeure.

C’est ainsi que, par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, l’OPH Habitat 17 a fait assigner M. [G] [U] et Mme [A] [W] ép. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui régler les sommes de :
– 8.303,29 euros au titre des loyers impayés,
– 1.746,25 euros au titre des réparations locatives, avec intérêt au taux légal à compter du 17 juin 2024,
– 300 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1153 in fine du code civil,
– 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 5 mai 2025.

A cette audience, l’OPH Habitat 17, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes, conformément à son acte introductif d’instance. Elle a actualisé le montant de la dette locative, composée des loyers impayés et des réparations locatives, à la somme de 10.049,54 euros, tout en confirmant que les locataires avaient quitté les lieux depuis 2024. Elle a renoncé à sa demande de dommages et intérêts, se limitant à solliciter la condamnation au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens.

Elle a précisé que, suite à la reprise des lieux par commissaire de justice, l’état des lieux de sortie avait donné lieu à une retenue pour réparations locatives évaluée à la somme de 1.746,25 euros. Elle a indiqué que le dépôt de garantie de 348 euros avait été imputé sur la dette globale. Elle a confirmé qu’une réduction de quittancement de 79,66 euros, correspondant à l’annulation du quittancement de septembre 2024, prorata temporis du 27 au 30 septembre, ainsi qu’une régularisation de charges de 180 euros, avaient été imputées au crédit du compte locataire. Elle a actualisé la dette à la somme de 10.049,54 euros, se décomposant en 1.746,25 euros de réparations locatives et 8.303,29 euros de loyers impayés.

Assignés à étude dans les conditions prévues par l’article 659 du code de procédure civile par exploit de commissaire de justice du 4 mars 2025, M. [G] [U] et Mme [A] [W] ép. [U] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé à plusieurs reprises. En raison de circonstances exceptionnelles, les débats ont été rouverts, par mention au dossier, le 21 avril 2026.

A l’audience du 8 juillet 2026, l’OPH Habitat 17, régulièrement représenté, modifie le contenu de ses demandes. Elle sollicite uniquement la condamnation solidaire des locataires au paiement des réparations locatives, soit la somme de 1.746,25 euros.

M. [G] [U] et Mme [A] [W] ép. [U], dûment convoqués le 21 avril 2026, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 5 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1) Sur l’indemnisation réclamée au titre des dégradations locatives

L’article 1730 du code civil énonce que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En outre, et selon l’article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est constant que les désordres ayant pour seule origine la vétusté restent à la charge du bailleur, sauf s’il établit que le locataire a failli dans son obligation d’entretien.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. L’usure normale correspond ainsi à l’altération naturelle et inévitable d’un bien due à son usage normal et raisonnable. Cette notion permet de distinguer les dommages imputables au locataire par négligence, mauvais entretien ou usage abusif, de ceux liés à l’usage normal du logement. L’usage normal du bien s’apprécie grâce à plusieurs critères, la durée de la location, la nature du logement, le nombre d’occupants ou encore le type d’usage du logement.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En l’espèce, ce n’est que postérieurement à l’introduction d’une procédure en résiliation du bail et en expulsion pour défaut de règlement des loyers, et une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement, que le bailleur a été en mesure de constater l’état réel du bien donné en location. En effet, le bailleur a fait intervenir un commissaire de justice le 26 septembre 2024 afin de procéder à la reprise des lieux et de constater l’état du logement. Si le constat a permis d’établir que les locataires avaient effectivement quitté les lieux, il a également mis en évidence un important état de désordre, comprenant notamment des sols non nettoyés, ainsi que la présence d’encombrants et de divers objets abandonnés. L’état des lieux de sortie a ainsi révélé l’existence de détériorations locatives.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 14 février 2014, et l’état des lieux de sortie, dressé à la suite du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 26 septembre 2024, les locataires ayant d’ores et déjà quitté les lieux n’étant pas présents lors des opérations, que les dégradations pour lesquelles le paiement est sollicité sont les suivantes :
– dans tout le logement : présence d’encombrants,
– entrée et couloir : surface sale, poussiéreuse et encombrée, une poignée de porte de placard cassée, la béquille et le carré de la porte présentent un jeu,
– salon : revêtement sol tâché, surface sale et poussiéreuse, murs percés par plusieurs trous de pointes, vitrage sale,
– balcon : encombré,
– cuisine : prise murale du four arrachée, revêtement au sol sale, poussiéreux et poinçonné à plusieurs endroits, évier sale, pièce encombrée par des éléments de cuisine en partie démontés, dans le cellier attenant murs percés à divers endroits,
– chambre n°1 : pièce encombrée,
– chambre n°2 : revêtement sol sale et poussiéreux, vitrage sale, une tringle fixée au coffre du volet roulant,
– chambre n°3 : sol poussiéreux, poignée de la porte coulissante cassée, carré défectueux,
– cave : sol encombré de divers objets, détritus, déchets d’emballage, morceaux de ferrailles.

Afin de justifier du coût des réparations locatives, le bailleur produit aux débats le contrat de location, l’état des lieux d’entrée et de sortie, le constat du commissaire de justice du 26 septembre 2024, le chiffrage des réparations locatives.

S’il est constant que les locataires ont occupé le logement pendant une durée de dix années, de sorte qu’un certain degré de vétusté peut légitimement être retenu s’agissant de plusieurs éléments, il en va différemment lorsque les désordres constatés résultent d’un défaut d’entretien imputable aux locataires.

Or, au regard de la comparaison des deux états des lieux d’entrée et de sortie, les dégradations relevées apparaissent, pour une part, comme étant la conséquence directe d’un tel défaut d’entretien des locataires.

A l’appui du procès-verbal du commissaire de justice et de la comparaison entre les deux états des lieux, le bailleur produit un décompte dans lequel il chiffre les travaux de remise en état du logement à hauteur de 1.746,25 euros, après une déduction de vétusté sur plusieurs éléments, qu’il décompose comme suit :
– enlèvement des encombrants : 770 euros
– indemnité pour trous : 440 euros
– nettoyage complet du logement : 13,50 euros
– peinture sur mur déjà peint : 11,50 euros
– refixation d’un appareil sanitaire : 94 euros
– remplacement serrure compris 3 clés : 36 euros
– remplacement béquillage sur porte intérieure : 62 euros
– remplacement évacuation siphoïde : 62 euros
– remplacement d’une prise : 13 euros
– remplacement serrure ou canon : 154 euros
– reprise décollement tapisserie : 0,25 euros
– clé porte d’entrée x 3 : 45 euros
– clé boîte aux lettres : 10 euros
– clé cave : 15 euros
– badge : 20 euros.

L’OPH Habitat 17, pour justifier les montants sollicités, produit aux débats un bordereau de prix forfaitaires des réparations. Ce dernier est une annexe du protocole d’accord portant sur les modalités d’application de la vétusté lors de la procédure d’état des lieux, conclu avec deux associations : Force Ouvrière Consommateurs (AFOC) et Information Défense du Consommateur Salarié CGT (INDECOSA CGT). Dès lors, ce bordereau justifie le montant des réparations réclamées.

Il présente en outre, un caractère objectif, transparent et égalitaire, en ce qu’il est appliqué de manière uniforme à l’ensemble des locataires. Il garantit ainsi le respect du principe d’égalité de traitement entre les locataires, en excluant toute disparité dans l’évaluation et la facturation des réparations locatives.

Par conséquent, la demande en paiement formée par l’OPH Habitat 17 est justifiée au titre des réparations locatives.

Il y a lieu de condamner solidairement M. [G] [U] et Mme [A] [W] ép. [U] au paiement de la somme de 1.746,25 euros.

2) Sur la demande de paiement au titre des loyers impayés

A l’audience de réouverture des débats, le bailleur a expressément renoncé à sa demande au titre des loyers impayés, se limitant à solliciter uniquement la condamnation des locataires au paiement des réparations locatives.

Il n’y a donc plus lieu de statuer sur la demande relative aux loyers impayés, celle-ci étant devenue sans objet en raison de cette renonciation.

Il convient toutefois de rajouter que, le bailleur, en renonçant à sa demande au titre des loyers impayés, a implicitement exclu toute compensation entre ses créances, la régularisation des charges en faveur des locataires pour 180 euros ou encore la réduction de quittancement au prorata temporis pour le mois de septembre 2024 à hauteur de 79,66 euros, et enfin l’imputation du dépôt de garantie de 348 euros.

Il convient par conséquent de ne déduire aucune de ces sommes des réparations locatives retenues à la charge des locataires.

3) Sur les demandes accessoires

3.1) Sur les dépens

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner, in solidum, M. [G] [U] et Mme [A] [W] ép. [U] aux dépens de l’instance.

3.2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner in solidum, M. [G] [U] et Mme [A] [W] ép. [U] à verser à l’OPH Habitat 17 la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

3.3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire, au regard de la nature du litige et de la solution retenue, n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente en charge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [G] [U] et Mme [A] [W] ép. [U] à payer à l’OPH Habitat 17 la somme de 1.746,25 euros au titre des réparations locatives dues à l’issue du bail portant sur le logement sis 4 rue François Mauriac, Groupe Marne, bâtiment E, appartement n° 87, 17200 Royan ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [U] et Mme [A] [W] ép. [U] à payer à l’OPH Habitat 17 la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [U] et Mme [A] [W] ép. [U] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé, les jour mois et an ci-dessus,
Et le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière

LA CADRE GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE