N° RG 26/00370 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OICX

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/00370 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OICX

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Camille BLANCHARD

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Adam LAKEHAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU
14 OCTOBRE 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [J] [D]
demeurant [Adresse 3],
[Localité 3] (GUADELOUPE)
représentée par Me Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 191, substituant Me Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

PARTIE REQUISE :

Monsieur [R] [O]
demeurant [Adresse 4],
[Localité 4]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 15 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 14 Octobre 2026.

ORDONNANCE:
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/00370 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OICX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 31 mai 2023, Madame [J] [D] a consenti à Monsieur [R] [O] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] (porte 29PRa), moyennant un loyer mensuel de 635,95 € ainsi qu’une provision sur charges de 136€ par mois, soit un loyer mensuel total de 771,95 €.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [J] [D] a fait signifier à Monsieur [R] [O] , le 19 novembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.960,15 € arrêtée au 12 novembre 2025 (loyer de novembre 2025 inclus).

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2026, Madame [J] [D] a fait assigner Monsieur [R] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– le constat de la résiliation de plein droit du bail ;
– l’expulsion sans délai de Monsieur [R] [O] des lieux loués corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef ;
– la condamnation de Monsieur [R] [O] à lui payer la somme provisionnelle de 2.870,91€ correspondant au titre des loyers et charges impayées, quittancement du mois de mars 2026 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir
– la condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 901,42 € ;
– qu’il soit dit que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux ;
– qu’il soit dit que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 novembre 2025 ;
– la condamnation de Monsieur [R] [O] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 19 mars 2026.

A l’audience du 15 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [J] [D], représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation, en actualisant sa créance. Elle indique qu’au 9 juin 2026, l’arriéré locatif s’élève à 2.397,70 €. Elle sollicite donc une provision au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de ce montant.

Bien que régulièrement assigné le 18 mars 2026 par dépôt à l’étude de Me [H] [F], Commissaire de Justice à [Localité 5], Monsieur [R] [O] ne s’est ni présenté ni fait représenter lors de l’audience.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier du 13 mai 2026, réceptionné au greffe le 18 mai 2026, duquel il ressort que Monsieur [R] [O] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2026.

Madame [J] [D] étant régulièrement représentée et Monsieur [R] [O] étant absent, bien que régulièrement assigné, l’ordonnance sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La demande de Madame [J] [D] est recevable, celle-ci ayant justifié s’être acquitée de la contribution de 50 € prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 18 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 19 mars 2026 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant Madame [J] [D] et Monsieur [R] [O] signé le 31 mai 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 novembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 9 juin 2026 que Madame [J] [D] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le montant dû figurant sur le relevé de compte du 9 juin 2026 est de 2.397,70 €.
Il résulte de ce décompte que les impayés de loyers et charges ont commencé à partir du mois de septembre 2026.

Un montant total de 233,60 € est mis en compte à titre de primes mensuelles MRH et de frais de courtage MRH mensuels sur la période de septembre 2025 à juin 2026. Ces sommes correspondent et sont liés à une assurance multirisque habitation. Or, ces sommes n’ont pas à être versées à Madame [J] [D], laquelle n’est pas contractante avec Monsieur [R] [O] dans le cadre de l’assurance habitation et n’est pas l’assureur ni son intermédiaire.

La somme de 233,60 sera donc déduite de la somme de 2.397,70 €.

Monsieur [R] [O] , absent, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [R] [O] sera condamné à payer à Madame [J] [D] une provision de 2.164,10 € au titre des loyers, des charges, et des indemnités d’occupation, arrêtés au 9 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail du 31 mai 2023 unissant les parties stipule titre VIII qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail que le loyer et la provision sur charges sont payables par mois, d’avance, le premier de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée par commissaire de justice le 19 novembre 2025 pour une somme en principal de 1.960,15 € selon relevé de compte arrêté au 12 novembre 2025 (loyer du mois de novembre 2025 inclus).

Tel qu’indiqué précédemment, les primes mensuelles MRH et frais de courtage MRH sont comprises à torts dans cette somme. Ainsi, le montant dû au titre des loyers et charges au 12 novembre est de 1.892,95 € (1.960,15 € – 67,20 €).

Il ressort du décompte arrêté au 9 juin 2026 produit lors de l’audience que les sommes dues dont le paiement était demandé par le commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois ; en effet, seule une somme de 1.799,82 € a été versée sur la période du 19 novembre 2025 au 19 janvier 2026.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 19 janvier 2026 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant Madame [J] [D] et Monsieur [R] [O] à compter du 20 janvier 2026.

Monsieur [R] [O] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Madame [J] [D] sollicite l’expulsion sans délai de Monsieur [R] [O]. Néanmoins, elle ne démontre aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de bail n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 20 janvier 2026, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, y compris les éventuelles régularisations à venir, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [R] [O] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 10 juin 2026 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [O], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 novembre 2025.

En l’absence d’éléments sur la situation financière de Monsieur [R] [O], l’issue de la procédure et l’équité justifie que celui-ci soit condamné à payer à Madame [J] [D] la somme de 400 €.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Madame [J] [D] à l’encontre de Monsieur [R] [O] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail signé le 31 mai 2023 et conclu entre Madame [J] [D] et Monsieur [R] [O] concernant les locaux et annexes situés [Adresse 5] à [Localité 4] (porte 29PRa), sont réunies à la date du 20 janvier 2026 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [O] à Madame [J] [D] à compter du 20 janvier 2026, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges (régularisation de charges), avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à payer à Madame [J] [D] une provision de 2.164,10 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 9 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à payer à Madame [J] [D], à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 10 juin 2026 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à payer à Madame [J] [D] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 19 novembre 2025 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection statuant en référé
Fanny JEZEK Véronique BASTOS