REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
1ère chambre – Procédure orale

JUGEMENT

Du : 21 Septembre 2026

Affaire :
N° RG 26/00628 – N° Portalis DB2B-W-B7K-EXUA
Syndic. de copro. DE LA [Adresse 1] représenté par son SYNDIC la SARL l’AGENCE EUROPEENNE GESTION RCS [Localité 1] N° 519 487 748 dont le siège est [Adresse 2]
contre
S.A.R.L. FIVEST RCS [Localité 2] N°793 866 450

Prononcé le 21 Septembre 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 juin 2026 sous la présidence de Madame NICOLAS Florence, Juge du tribunal judiciaire assistée de Madame VERENNES Morgane, Greffier.

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 21 Septembre 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] la SARL l’AGENCE EUROPEENNE GESTION RCS [Localité 1] N° 519 487 748 dont le siège est [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Paul CHEVALLIER de la SCP BERNAL-CHEVALLIER-FILLASTRE-LABAT-LEPLAT, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR :

S.A.R.L. FIVEST RCS [Localité 2] N°793 866 450, dont le siège social est sis [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

La SARL FIVEST est propriétaire d’un appartement et d’une place de parking constituant les lots n°121 et 86 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 3], cadastré section CT n°[Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice du 03 avril 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS AGENCE EUROPEENNE DE GESTION, a fait assigner la SARL FIVEST devant le tribunal judiciaire de TARBES aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes :
-7.106,26 € suivant extrait de compte au 31.12.2025,
-1.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
-1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-aux dépens.

A l’audience du 18 juin 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] fait valoir que la SARL FIVEST n’a pas payé régulièrement les charges de copropriété depuis de nombreuses années malgré diverses relances restées infructueuses. Il ajoute avoir saisi un conciliateur de justice qui a dressé un constat d’échec le 20 mars 2024 en raison de la carence de la SARL FIVEST.

En défense, la SARL FIVEST n’est ni présente ni représentée à l’audience, bien que régulièrement citée à personne morale par acte de commissaire de justice du 03 avril 2026.

A l’issue des débats, la partie présente a été informée que la décision est mise en délibéré au 21 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale d’un défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse des éléments communiquées par le demandeur.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile :
– » Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.  »

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi n 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose :
– » Les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans « .

La loi du 23 novembre 2018 a réduit ce délai de prescription, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 disposant désormais :
– » Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».

En vertu de l’article 2224 du code civil :
– » Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.  »

S’agissant de l’articulation de ces délais, l’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil prévoit que le nouveau délai court à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit le 25 novembre 2018, sans qu’il puisse excéder la durée totale prévue par la loi antérieure.

Le point de départ du délai quinquennal à prendre en compte est la date de délivrance de l’assignation signifiée au copropriétaire défaillant par le syndicat des copropriétaires créancier.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de LA [Adresse 1] sollicite aux termes de son assignation signifiée le 03 avril 2026, le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux dues entre le 05 septembre 2015 et le 30 décembre 2025.

Toutefois, en application des textes ci-dessus rappelés, lorsque l’action en recouvrement est initiée après le 23 novembre 2023, soit dans les cinq ans suivant l’entrée en vigueur de la loi du 25 novembre 2018, celle-ci est limitée au recouvrement des charges impayées durant les cinq dernières années.

En considération de ces éléments, il convient de s’interroger sur la recevabilité de la demande du Syndicat de copropriétaires de LA [Adresse 1] pour le recouvrement des dettes antérieures au 03 avril 2021.

Par conséquent, il y a lieu de rouvrir les débats et d’inviter les parties à formuler leurs observations sur la fin de non-recevoir tirée de l’éventuelle prescription des dettes antérieures au 03 avril 2021.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

RELEVE d’office la fin de non-recevoir tirée de l’éventuelle prescription de la demande tendant au recouvrement des dettes antérieures au 03 avril 2021 ;

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du tribunal judiciaire de Tarbes du 17 DECEMBRE 2026 à 14h00 pour laquelle les parties sont d’ores et déjà convoquées par le présent jugement ;

INVITE les parties à formuler toutes observations utiles sur le moyen relevé d’office de l’éventuelle prescription de la demande tendant au recouvrement des dettes antérieures au 03 avril 2021 ;

SURSOIT A STATUER sur l’intégralité des demandes ;

RESERVE les dépens.

DIT que la présente décision sera signifiée par Commissaire de Justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 21 Septembre 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe .

Le greffier Le juge

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.