TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00090

N° Portalis DBY2-W-B7K-IGUZ

JUGEMENT du
06 Octobre 2026

Minute n° 26/01049

[P] [D]

C/

[O] [Q]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Patrice HUGEL

Copie conforme

Me Aline DAVID

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 06 Octobre 2026,

après débats à l’audience des référés du 02 Juin 2026, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions de l’article 450 (3ème alinéa) du Code de Procédure Civile, le conseil des parties a été avisé que le délibéré, initialement fixé au 8 septembre 2026, avait été prorogé à la date de ce jour ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [P] [D]
née le 25 Janvier 1969 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]

comparante, assistée Maître Claire HALLE (SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT), substituant Maître Parice HUGEL (SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT), avocas au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [Q]
né le 16 Mars 1969 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Alexis RENOU (SELARL ADM AVOCATS), substituant Maîre Aline DAVID (SELARL ADM AVOCATS), avocats au barreau d’ANGERS,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame [P] [D] a, par contrat conclu sous seing privé le 2 février 2022, à effet du 1er février 2022, donné à bail d’habitation à Monsieur [O] [Q] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 400,00 €, outre une provision sur charges de 80,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 400,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, Madame [P] [D] a fait délivrer à Monsieur [O] [Q] un commandement de payer la somme de 15 680,00 € au titre de l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le même jour, Madame [P] [D] a assigné Monsieur [O] [Q] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de location dont s’agit est de plein droit résilié à compter du 22 avril 2025 ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation dudit bail à compter du 22 avril 2025 en application des articles 1224 et suivants du code civil ;

▸ ordonner l’expulsion corps et biens de Monsieur [O] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement qu’il occupe sis [Adresse 3] à [Localité 7], au besoin avec le concours de la force publique, l’assistance d’un serrurier et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

▸ condamner Monsieur [O] [Q] à payer :

• l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus soit la somme de 19 520,00 € suivant décompte arrêté au 30 novembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer les loyers et sur le surplus à compter de la présente assignation,

• une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer majoré des charges et autres accessoires soit 480,00 € à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

• une somme de 800,00 € au titre de la participation aux frais et honoraires en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers en date du 21 février 2025.

▸ dire qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 2 juin 2026.

A cette audience, Madame [P] [D], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant ses créances à la somme de 16 160,00 € au titre de l’arriéré locatif au 22 avril 2025, à la somme de 6 720,00 € au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation au mois de juin 2026 inclus (9 mois à 480,00 €) et à la somme mensuelle de 480,00 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juillet 2026, jusqu’à parfaite libération des lieux, soulignant qu’elle ne peut pas justifier du montant des charges réelles ne pouvant accéder au compteur électrique.

Elle indique présenter 3 attestations de témoins à l’appui de ses dires quant à des troubles de voisinage causés par Monsieur [O] [Q].

Elle actualise sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 500,00 €.

Elle ajoute qu’elle demande de dire et juger Monsieur [O] [Q] irrecevable sinon infondé en ses demandes reconventionnelles.

Monsieur [O] [Q], par l’intermédiaire de son conseil, demande le débouté de Madame [P] [D] en ses demandes.

Il expose avoir effectué de nombreux travaux pour le compte de Madame [P] [D], au sein de divers logements dont elle est propriétaire, et dont il produit des témoignages.

Il souligne qu’il était convenu avec Madame [P] [D] que ces travaux étaient effectués par lui en paiement de son loyer.

Il note que Madame [P] [D] lui a délivré une quittance de loyer de 1 200,00 € pour le 1er trimestre 2024, cette somme, non payée, venait en compensation des travaux réalisés par lui pour cette période.

Il précise qu’il n’est pas établi qu’il n’ait pas payé son loyer, en prenant pour preuve le fait que Madame [P] [D] a attendu 3 ans avant de lui faire délivrer un commandement de payer, ce qui pourrait s’expliquer par l’accord conclu entre les parties.

Il relève qu’en application du code civil, les paiements s’effectuant sur la dette la plus ancienne, dans la mesure où Madame [P] [D] reconnaît que les loyers de janvier à mars 2024 ont été payés, c’est que les loyers antérieurs l’étaient, faute de quoi les paiements auraient dû être imputés prioritairement sur ces derniers.

S’agissant des charges, il en conteste le paiement, aucun justificatif n’en étant produit.

Enfin, outre la demande de limitation de la dette locative à compter du mois d’avril 2024 et l’exclusion des charges récupérables, il demande la condamnation de Madame [P] [D] aux entiers dépens et à lui verser la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il est noté qu’il ne comporte aucun élément.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2026 par mise à disposition au greffe ; à cette date il a été prorogé au 6 octobre 2026 pour raison médicale concernant le magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, Madame [P] [D] justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 février 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,
« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est «applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur». Elle est «également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 30 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2026.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Madame [P] [D] en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.»

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

En l’espèce, Madame [P] [D] a produit le contrat de bail, ainsi qu’un décompte au mois de novembre 2025 faisant apparaître un solde négatif de 19 520,00 €, euros

Dans ses dernieres conclusions elle fait état d’un arriéré locatif s’élevant à la somme de 16 160,00 € au 22 avril 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, outre la somme de 6 720 euros au titre des indemnités d’occupation équivalente au montant du loyer, soit 400,00 € et de la provision sur charges de 80,00 € jusqu’au mois de juin 2026 inclus.

Il ressort de ce décompte un impayé de loyers et charges depuis le mois de février 2022, hormis quelques paiements pour les mois de septembre 2024 à février 2025 et avril 2025.

Monsieur [O] [Q] a contesté la somme dont le paiement est sollicité.

À l’appui de sa contestation, il produit plusieurs attestations de témoins.

Il convient de relever que lesdites attestations remplissent les conditions de forme et de fond prévues par les articles 200 à 203 du code de procédure civile.

Il en ressort que Monsieur [Z] [K] note, le 28 janvier 2026, qu’il a «aidé, pour des travaux de bâtiments dédiés à des propriétés immobilières de Madame [P] [D], Monsieur [O] [R] [Q]», «en mars 2023. Puis de mai à juin de cette même année». «En septembre, à mon retour de vacances, [R] avait continué et achevé une bonne partie de ces travaux.»

Monsieur [I] [B] atteste, le 3 février 2026 : «Je suis venu à 6 ou 7 reprises visiter par courtoisie Monsieur [R] [Q] sur une période s’étalant entre 6 et 7 mois au cours de l’année 2023 dans ce lieu qu’il a lui-même restauré.», «J’ai pu par là même constater l’avancée des travaux qu’il a effectué. Toutes les plantations d’arbres, arbustes et autres plantes sont aussi de son fait.»

Monsieur [F] [W] atteste sur l’honneur «avoir été témoin oculaire de l’activité de chantier réalisé par Monsieur [R] [Q] au mois de mai 2023», «chez Madame [P] [D]».

Monsieur [G] [N] atteste, le 25 janvier 2026, «avoir rendu visite à Monsieur [R] [Q] en 2023 à [Localité 8] où il réalisait des travaux dans une maison qu’il me disait appartenir à Madame [D], ainsi que sur une autre maison à [Localité 9] (maçonnerie, peinture, pose de plancher, aménagements extérieurs)».

Ces pièces sont insuffisantes à établir l’existence d’une convention entre le locataire et son bailleur au terme de laquelle celle-ci aurait renoncé aux loyers mensuels. Aucune des attestations ne précise d’ailleurs que ces travaux auraient été réalisés à titre de paiement du loyer.

Par ailleurs, Monsieur [O] [Q] produit une quittance établie de façon manuscrite par Madame [P] [D] par laquelle elle «reconnaît avoir reçu la somme de 1 200,00 € (mille deux cents euros) pour le loyer des mois de janvier, février et mars 2024, de la part de Monsieur [Q] pour le mobil home qu’il habite dans le PRL [Adresse 4] sur la commune de [Localité 10].»

Or, il ressort du décompte produit par Madame [P] [D] que ces versements n’apparaissent pas et qu’il convient par conséquent de les porter au crédit de Monsieur [O] [Q], ladite quittance ne pouvant être contestée car rédigée par le bailleur, conformément à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Le seul fait que cette quittance impute le réglement sur les mensualités de janvier à mars 2024 n’emporte pas la preuve du paiement des mensualités antérieures ; d’une part la simple erreur d’imputation ne vaut pas renonciation à une créance, d’autre part tout paiement est nécessairement imputé sur la mensualité en cours avant d’être imputable s’il existe un surplus sur la dette la plus ancienne, enfin le locataire ne justifie pas avoir sollicité une imputation préférentielle de ce réglement.

S’agissant de la provision sur charges de 80,00 € mensuels, il ressort des déclarations de Madame [P] [D] qu’elle ne peut pas justifier des charges définitives à la date de la décision, car elle ne peut pas accéder au logement pour relever le compteur, précisant qu’il s’agit d’un compteur pour 3 personnes et qu’elle est en train de changer le système.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le bailleur doit procéder, au moins une fois par an, au compte de régularisation des charges.

La bailleresse ne produit strictement aucune pièce pour justifier de la régularisation des charges et des charges dues par le locataire.

En conséquence la provision sur charges de 80,00 euros par mois n’est pas justifiée jusqu’à la résiliation du bail et doit être déduite du décompte produit, sans préjudice pour la requérante d’obtenir le paiement des charges réelles sous réserve d’une absence de prescription.

Une somme de 80,00 X 39 mois (de février 2022 à avril 2025) sera donc déduite de la créance réclamée soit 3.120,00 euros.

Pour le surplus la dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [O] [Q] sera condamné à payer la somme de 11.840,00 euros (16.160,00 euros – 1.200 – 3.120,00) au titre de l’arriéré locatif à la date de résiliation du bail mensualité d’avril comprise assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
«Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.»

En application de l’article 24 V de la même loi,
«Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.»

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail (article 15), a été signifié le 21 février 2025 pour la somme en principal de 15 680 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2025 comme le bailleur le demande, le bail étant résilié depuis cette date.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Q], occupant le logement sans droit ni titre depuis cette date.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [O] [Q] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 5 avril 2025 cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce, à compter du 22 avril 2025.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [O] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente procédure, notamment, le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager Madame [P] [D], l’équité commande de condamner Monsieur [O] [Q] à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE:

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et M. [Q] n’a pas sollicité qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu sous seing privé le 2 février 2022, à effet du 1er février 2022 pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 22 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 22 avril 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [O] [Q] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [D] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] à payer à Madame [P] [D] la somme de Onze Mille Huit Cent Quarante euros (11.840,00 €) au titre de l’arriéré locatif à la date de résiliation du bail, mensualité d’avril comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] à payer à Madame [P] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] aux dépens de la présente procédure, incluant notamment, le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] à payer à Madame [P] [D] la somme de Huit Cents Euros (800,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,