Expéditions le : Minute n° 26/00318

Grosse :

JUGEMENT DU : 23 Octobre 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02443 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GA7G

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY – 21

DÉFENDEURS

Madame [O] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

comparante en personne

Monsieur [R] [U]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 Septembre 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 23 Octobre 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 24 février 2023, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, HAUTE SAVOIE HABITAT, a donné en location à Mme [O] [K] et M. [R] [U] un logement à usage d’habitation numéro 9700.0042, situé bâtiment C, montée 1, étage 2 sis [Adresse 7] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 338,72 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date des 1er et 4 décembre 2025, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, HAUTE SAVOIE HABITAT, a fait assigner Mme [O] [K] et M. [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1224, 1227 et 1231-6 du code, de :

à titre principal,
– constater la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 février 2023 entre Mme [O] [K] et M. [R] [U] et elle portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 6] à la date du 6 mai 2025 par l’effet de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire,
– prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 février 2023 entre Mme [O] [K] et M. [R] [U] et elle portant sur le logement sis [Adresse 8] à leurs torts exclusifs pour non-respect de leur obligation principale de paiement du loyer et des charges aux termes convenus,
en tout état de cause,
– dire que Mme [O] [K] est occupante sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet du bail susvisé et dire alors qu’elle devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef,
– ordonner en tant que de besoin son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– condamner solidairement Mme [O] [K] et M. [R] [U] à lui payer la somme due au titre des loyers et provisions sur charge soit la somme de 3 014,22 euros arrêtée au 18 septembre 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 2 338,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
– fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payé en cas de non résiliation des baux courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupante au paiement de cette somme,
– condamner in solidum Mme [O] [K] et M. [R] [U] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner in solidum Mme [O] [K] et M. [R] [U] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 mars 2025.

Au soutien de sa demande, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, HAUTE SAVOIE HABITAT, expose que Mme [O] [K] et M. [R] [U] ont cessé de s’acquitter régulièrement de leurs loyers, malgré un commandement de payer qui est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2026.

A l’audience, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, HAUTE SAVOIE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 301,86 euros au 11 septembre 2026. Il demande la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 783,03 euros et indique être favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois et la suspension de la clause résolutoire. Il précise que les paiements ont repris et sollicite la condamnation solidaire des défendeurs.

Mme [O] [K] comparait en personne. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle explique être séparée de M. [R] [U] et indique qu’il est resté 4 mois sans payer le loyer. Elle ajoute que, depuis un an, elle règle seule son loyer et un surplus pour rembourser la dette. Elle précise que la somme de 200 euros supplémentaire par mois est trop conséquente et propose 150 euros par mois. Elle explique toucher 1 000 euros de chômage et 300 euros de la CAF. Elle indique avoir ses 3 enfants une semaine sur deux.

Bien qu’assigné à domicile, M. [R] [U], n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation du locataire par courrier du 10 mars 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date des 1er et 4 décembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 8 décembre 2025 pour une première audience fixée au 16 septembre 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 6 mars 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 2 338,72 euros.

Le décompte arrêté au 11 septembre 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 6 mars 2025 et le 6 mai 2025, deux règlements sont intervenus pour un montant total de 1 000 euros, qui n’ont pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 6 mai 2025 et que Mme [O] [K] et M. [R] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, les locataires sont redevables d’une somme totale de 2 301,86 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance d’août 2026.

En conséquence, Mme [O] [K] et M. [R] [U] seront condamnés à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, HAUTE SAVOIE HABITAT, la somme de 2 301,86 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 11 septembre 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, HAUTE SAVOIE HABITAT, indique que les paiements ont repris et donne son accord pour octroyer aux preneurs des délais de paiement.

En outre, Mme [O] [K] justifie la situation par sa séparation avec M. [R] [U] et indique disposer de revenus suffisant pour assurer le paiement des loyers et d’un supplément de 150 euros par mois.

Dès lors, et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [O] [K] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 150 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme [O] [K] et M. [R] [U] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [O] [K] et M. [R] [U] seront donc condamnés in solidum à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, HAUTE SAVOIE HABITAT, la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, HAUTE SAVOIE HABITAT,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 février 2023 entre L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, HAUTE SAVOIE HABITAT, d’une part, et Mme [O] [K] et M. [R] [U] d’autre part, concernant un appartement numéro 9700.0042 à usage d’habitation situé bâtiment C, montée 1, étage 2 sis [Adresse 9], [Adresse 3] à [Localité 4], sont réunies à la date du 6 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [O] [K] et M. [R] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [K] et M. [R] [U] à verser à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, HAUTE SAVOIE HABITAT, la somme de 2 301,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 11 septembre 2026, échéance du mois d’août 2026 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [O] [K] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 15 échéances de 150 euros chacune et une 16ème échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Mme [O] [K] et M. [R] [U] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, HAUTE SAVOIE HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s’agit était loué, en application des clauses du contrat,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Mme [O] [K] et M. [R] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum Mme [O] [K] et M. [R] [U] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, HAUTE SAVOIE HABITAT, la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Cyrielle ROCHEL Manon FAIVRE