MINUTE N° : 302/2026
ORDONNANCE DU : 28 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00364 – N° Portalis DBXI-W-B7K-DSNT

NATURE DE L’AFFAIRE : 72C Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à
la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par une copropriétaire
                             

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

PRÉSIDENTE : Sanaa HEDIDI, Juge placée

GREFFIERE : Carine GRIMALDI, Greffière

Copie exécutoire délivrée à :
– Maître Claudia LUISI
-Maître Emmanuelle DUPRE

Le :

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. SDC LES VILLAS DE MELODY la SARL ALALIA IMMOBILIER, ayant son siège social sis Lieu-dit Cateraggio 20270 ALERIA, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de Bastia, sous le numéro 527 901 490, prise en la personne de son représentant légal, domicilié es qualités audit siège, dont le siège social est sis Résidence les Villas de Melody – 20221 SANTA MARIA POGGIO
représentée par Maître Claudia LUISI, avocat au barreau de BASTIA, substitué par Maître Jacques VACCAREZZA, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS

Madame [U] [Q], demeurant RESIDENCE LES VILLAS DE MELODY, Bâtiment B, Rez-de-chaussée – RDC – 20221 SANTA-MARIA-POGGIO
représentée par Maître Emmanuelle DUPRE, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [F] [N], domicilié : chez , RESIDENCE LES VILLAS DE MELODY, Bâtiment B, Rez-de-chaussée – 20221 SANTA-MARIA-POGGIO
représenté par Maître Emmanuelle DUPRE, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le sept Octobre, par Madame Sanaa HEDIDI, Juge placée du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Carine GRIMALDI, Greffière lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [R] et monsieur [F] [N] sont copropriétaires du lot n° 54 de la Résidence Les Villas de Mélody, 20221 SANTA MARIA POGGIO.
L’acte notarié modificatif de l’état descriptif de division en date du 16 décembre 2010 prévoit que ledit lot comprend un droit à la jouissance privative d’un jardin attenant d’une superficie d’environ 23 m2.
Par courrier daté du 22 juillet 2025, dont il a été accusé réception le 25 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires a sollicité, auprès de monsieur [F] [N], le retrait des aménagements établis par les locataires de son bien.
Par courrier daté du 16 décembre 2025, dont il a été accusé réception le 20 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires a réitéré sa demande, précisant que l’installation litigieuse consiste en un pigeonnier.
Par acte de commissaire de justice délivré le 4 août 2026, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner monsieur [F] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia, afin, notamment, que ce dernier soit condamné à procéder à la mise en conformité de son jardin sous astreinte de 500 euros par jour de retard.
Appelée à l’audience du 2 septembre 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi avant d’être retenue à l’audience du 7 octobre 2026.
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les villas de Melody, représenté, a réitéré les prétentions et moyens développés dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2026, aux termes desquelles il demande au tribunal de bien vouloir :
Juger que le lot n° 54 de la Résidence Les villas de Melody, propriété de Monsieur [N], a édifié un pigeonnier sans autorisation du syndicat des copropriétaires ;
Juger que ce pigeonnier affecte les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble ;
Juger que ce pigeonnier ne correspond pas à une occupation bourgeoise des appartements ;
Juger que ce pigeonnier attire des animaux et notamment des pigeons qui sont bruyants et désagréables ;
Juger qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé,
En conséquence,
Condamner Monsieur [N] à mettre en conformité son jardin dans l’état d’origine dans lequel celui-ci se trouvait avant la réalisation d’un pigeonnier ;
Prononcer une astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter d’un délai de huit jours passé la signification de l’ordonnance à intervenir ;
Condamner Monsieur [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les villas de Melody la somme de 2 611,28 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et ce compris le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice d’un montant de 611.28 euros, outre les entiers dépens.
Monsieur [F] [N] et madame [U] [Q], représentés, ont également réitéré les termes de leurs dernières conclusions, aux termes desquelles ils demandent au tribunal de bien vouloir :
Déclarer recevable l’intervention volontaire de madame [U] [Q] ; A titre principal :
Constater que le Syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses dernières écritures que le corps principal du pigeonnier a été démonté ;
Constater que les pièces adverses n°8 et 9 sont antérieures au démontage et n’établissent pas la persistance du pigeonnier ni celle des nuisances alléguées postérieurement au 26 août 2026 ;
Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à faire cesser le trouble résultant du pigeonnier, celui-ci ayant été démonté ;
Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à voir ordonner le retrait du pigeonnier, la remise en état et le prononcé d’une astreinte ;
A titre subsidiaire :
Dire n’y avoir lieu à référé, faute pour le Syndicat des copropriétaires d’établir avec l’évidence requise que l’élément qualifié dans ses dernières conclusions de « porte grillagée » caractériserait, dans son état actuel, une emprise illicite sur les parties communes ou une atteinte à l’aspect extérieur constitutive d’un trouble manifestement illicite ;
Débouter en conséquence le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre infiniment subsidiaire :
Rejeter la demande d’astreinte de 500 euros par jour ; A défaut, réduire très substantiellement son montant et en différer le point de départ ;
En tout état de cause :
Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à monsieur [F] [N] et madame [U] [Q] une provision de 3 000 euros à valoir sur les dommages-intérêts résultant du caractère abusif de la procédure ;
Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de 2 611,28 euros formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [F] [N] et madame [U] [Q] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues oralement à l’audience pour de plus amples développements.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2026.
***

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées, et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater », lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.
Par ailleurs, le Tribunal rappelle qu’en vertu des dispositions du troisième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
Il sera, en l’espèce, fait application de ces dispositions, de sorte que le tribunal ne statuera que sur les seuls prétentions et moyens expressément développés aux termes des dernières conclusions communiquées.
Par conséquent, le Tribunal n’étudiera pas les moyens auxquels il est fait référence par renvoi aux écritures antérieures, et qui ne sont pas expressément développés dans les dernières conclusions produites.

Sur l’intervention volontaire de madame [U] [Q] Aux termes des dispositions de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.
L’article 330 dudit code prévoit en ses dispositions que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.
En l’espèce, seul monsieur [F] [N] a été assigné devant la présente juridiction. Or, d’après l’acte de vente reçu en étude notariale le 21 février 2011, madame [U] [Q] est également propriétaire du lot n°54 de la résidence les villas de Mélody.
Elle justifie, dès lors, d’un intérêt à agir, que le Syndicat des copropriétaires ne conteste pas, de sorte que son intervention volontaire doit être accueillie.

Sur la demande de remise en état sous astreinte Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultat d’un fait matériel ou juridique, qui directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Aux termes de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les villas de Mélody sollicite la condamnation de monsieur [F] [N] à mettre en conformité son jardin dans l’état d’origine dans lequel celui-ci se trouvait avant l’instauration d’un pigeonnier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.
Au soutien de cette demande, le Syndicat des copropriétaires expose qu’en 2025, le locataire occupant le bien de monsieur [F] [N] et de madame [U] [Q] a fait installer un pigeonnier sur sa terrasse, sans son autorisation, dont ces derniers avaient connaissance.
Il ajoute que le pigeonnier constitue un aménagement affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, outre qu’il attire des animaux volatiles.
Rappelant les dispositions des articles 4 et 7 du règlement de copropriété, le Syndicat des copropriétaires affirme que les murs et façades de la loggia du bien litigieux constituent des parties communes, de sorte que les propriétaires ne sauraient disposer librement de ses murs et façades, ni autoriser leur locataire à y apporter des aménagements affectant leur aspect extérieur.
Le demandeur ajoute par ailleurs que la présence du pigeonnier ne correspond pas à une occupation dite « bourgeoise » de l’appartement ; et que ladite installation attire des pigeons présentant des capacités de nuisances multiformes.
En réplique, les défendeurs indiquent que l’intervention du juge des référés est subordonnée à la démonstration d’un trouble actuel ou d’un dommage imminent, qui s’apprécie au jour où il statue. Ils ajoutent que l’installation litigieuse n’existe plus, précisant que la cage a été démontée et que les lieux ont été remis en état antérieurement à l’audience. Ils en concluent que les demandes présentées en ce sens sont désormais dépourvues d’objet.
Le Syndicat des copropriétaires confirme que le corps principal du pigeonnier a été démonté, mais explique que cette mesure est incomplète en ce que la porte grillagée demeure ancrée et adossée aux parois de la loggia, ce qui constitue une emprise matérielle directe et continue sur une partie commune. Il ajoute que l’harmonie de la façade s’en retrouve affectée, outre que le maintien des éléments du pigeonnier demeure incompatible avec la destination à usage d’habitation de l’ensemble immobilier. Il indique enfin que le trouble manifestement illicite persiste en ce que le maintien des éléments du pigeonnier sur les murs des parties communes contrevient au règlement de copropriété.
Il précise que les défendeurs, en leur qualité de propriétaires, ne peuvent s’affranchir de leurs obligations au motif que les installations appartiennent à leur locataire ; et que ces derniers engagent leur responsabilité en s’abstenant de contraindre leur locataire à retirer les éléments illicites et à rétablir les lieux dans leur état d’origine.
En réponse, les défendeurs affirment que le demandeur ne produit aucune pièce de nature à établir la réalité des lieux postérieurement au démontage du pigeonnier intervenu au mois d’août 2026. Ils ajoutent que le demandeur ne précise pas si l’élément grillagé dont il fait état faisait partie du pigeonnier ou était antérieur et indépendant à celui-ci. Ils en concluent que le demandeur n’apporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite.
Les défendeurs contestent la pertinence probatoire des pièces n°8 et 9 produites par le demandeur, en faisant valoir qu’elles ne permettent pas d’établir la persistance de nuisances postérieurement au démontage du pigeonnier.
Ils ajoutent que le demandeur ne précise pas, avec évidence, la mesure qui resterait à accomplir postérieurement au démontage du pigeonnier.
Les défendeurs soutiennent par ailleurs, dans leurs dernières conclusions, que l’existence d’un trouble manifestement illicite est subordonnée à la « vérification factuelle relative à la porte grillagée » nécessitant une analyse du règlement de copropriété, de la localisation exacte des éléments litigieux et de leur mode éventuel de fixation.
En réplique, le Syndicat des copropriétaires affirme qu’en la présence d’un trouble manifestement illicite caractérisé par les infractions au règlement de copropriété, le juge des référés est compétent afin d’ordonner toute mesure utile de nature à y mettre un terme.
Enfin, les défendeurs réfutent toute inertie et font état des diligences entreprises afin qu’il soit procédé au retrait du pigeonnier par leur locataire.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des copropriétaires produit un état des renseignements des services de la publicité foncière, un état descriptif de division, des courriers du 22 juillet 2025 et du 16 décembre 2025, un échange de courriels du 20 janvier 2026, un procès-verbal de constat des 27 mars et 10 avril 2026, un règlement de copropriété, des mails de copropriétaires ainsi qu’un compte-rendu d’assemblée générale en date du 18 mai 2026.
Les défendeurs, quant à eux, produisent une mise en demeure adressée à leur locataire le 5 août 2026, un historique des échanges de courriels et de messages relatifs à l’installation litigieuse, un justificatif de dépôt et preuve d’envoi d’un courrier recommandé, des photographies du jardin et de l’environnement du lot n°54 datées du mois d’août 2026, des photographies du loggia datées du 26 août 2026, des photographies de l’implantation du lot au sein de la résidence, un plan de l’appartement, un plan de masse de la Résidence Les villas de Mélody, un courrier daté du 5 août 2026, une preuve d’envoi de courrier recommandé, un bail de location du logement occupé par M. [C] ainsi qu’une photo de la terrasse datée du 3 octobre 2026.

En l’espèce, le retrait du pigeonnier, dont l’existence était établie par procès-verbal de constat de commissaire de justice daté des 27 mars et 10 avril 2026, est reconnu tant par le demandeur que par les défendeurs.
Le Syndicat des copropriétaires fait état de la persistance d’un litige entourant l’existence d’une porte grillagée ancrée et adossée aux parois de la loggia du bien des défendeurs, occupé par un locataire.
Aux termes de l’article 4 du règlement de copropriété de la Résidence Les villas de Mélody :
« Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires déterminés.
Elles appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires chacun pour la quote-part de droits afférente à chaque lot ainsi qu’il est indiqué dans l’état descriptif de division qui précède.
Elles comprennent notamment (…) :
Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non ; Les ornements, décorations et éléments extérieurs des façades y compris les balcons, loggias et assimilés, même affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire ».
L’article 7 dudit règlement de copropriété prévoit, en outre que :
« Les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire des locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, notamment (…) :
Les barres d’appui des fenêtres, les garde-corps des balcons, terrasses loggias et assimilés (à l’exception des parties en béton, pierres ou briques). »
L’analyse combinée de ces deux articles permet de qualifier le mur de la loggia litigieux de partie commune à usage privatif en ce qu’il constitue un élément extérieur de façade.
Dès lors, l’exécution de travaux sur ce mur est soumise à autorisation de la majorité des copropriétaires de l’immeuble, conformément aux dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 précitée. L’article 18 dernier alinéa du chapitre deuxième du règlement de copropriété impose par ailleurs l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires préalablement à la réalisation de travaux susceptibles d’affecter les parties commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Dès lors, l’instauration d’une porte grillagée adossée aux parois de la loggia de l’appartement des défendeurs est soumise à l’autorisation des autres copropriétaires.
Il convient toutefois de constater que le demandeur ne produit aucune pièce postérieure au retrait du pigeonnier attestant de la présence de la porte grillagée dont il est fait état.
En effet, les nouvelles pièces produites par le demandeur consistent en un ensemble de mails des copropriétaires et un compte-rendu d’assemblée générale des copropriétaires en date du 18 mai 2026.
Si les mails des copropriétaires mettent en exergue les désagréments causés par la présence du pigeonnier, il convient de relever que ceux-ci ont été échangés antérieurement au retrait du pigeonnier intervenu au mois d’août 2026.
Le constat est semblable s’agissant du compte-rendu d’assemblée générale des copropriétaires intervenu antérieurement au retrait du pigeonnier.

De surcroît, les défendeurs produisent plusieurs clichés photographiques récents, capturés postérieurement au démontage du pigeonnier, qui ne laisse apercevoir aucune porte grillagée ancrée au mur du loggia.
Or, l’article 835 du code de procédure civile subordonne le succès de l’action intentée devant le juge des référés à la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite actuel.
En l’état, cette preuve n’est pas apportée.
Il convient dès lors de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état sous astreinte.

Sur la demande reconventionnelle de provision sur dommages et intérêtsMonsieur [O] [N] et madame [U] [Q] sollicitent une provision de 3 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts résultant du caractère abusif de la procédure.
En réponse, le Syndicat des copropriétaires indique que son action a été rendue nécessaire par l’inertie des copropriétaires et par le bienfondé de ses demandes.
Au titre de leur demande reconventionnelle, les défendeurs ne soulèvent aucun moyen de droit ni aucun moyen de fait, aux termes de leurs dernières conclusions.
Dès lors, une telle demande sera rejetée en raison de son caractère infondé.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le Syndicat des copropriétaires succombe effectivement à l’instance. Toutefois, il résulte des éléments du dossier que le retrait du pigeonnier litigieux est intervenu postérieurement à l’assignation ; l’initiative d’adresser une mise en demeure au locataire n’ayant été prise que le 5 août 2026 par les défendeurs, et ce en dépit de plusieurs relances ; de sorte qu’il n’est pas établi que le demandeur aurait pu obtenir spontanément la remise en état souhaitée avant l’introduction de l’instance, ce qui est par ailleurs confirmé par l’analyse des courriels et courriers qui ont été adressés aux défendeurs.
Dès lors, les défendeurs seront condamnés aux dépens.
Ils seront déboutés de leur propre demande formulée à ce titre.

Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, pour les mêmes considérations que celles motivant la condamnation des défendeurs aux dépens, ainsi que pour des raisons d’équité subséquentes, ceux-ci seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 111.28 euros comprenant 611.28 de frais liés au constat de commissaire de justice dont le demandeur justifie.
Ils seront déboutés de leur propre demande formulée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :
Conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,
ACCUEILLE l’intervention volontaire de madame [U] [Q] et la déclare recevable ;
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les villas de Melody de sa demande de remise en état sous astreinte ;
DEBOUTE Monsieur [F] [N] et madame [U] [Q] de l’intégralité de leurs demandes ;
CONDAMNE Monsieur [F] [N] et madame [U] [Q] aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [F] [N] et madame [U] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les villas de Melody la somme de 1 111.28 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La Greffière, La Présidente,