MINUTE N° 26/00296

ORDONNANCE DU:

21 Octobre 2026

ROLE:
N° RG 26/00217 – N° Portalis DBZ2-W-B7K-JA63

S.A.S.U. SIG REVERSE INDUSTRY, la SARL S.I.G. SOCIETE D’INVESTISSEMENT GESTION
C/
S.A.S. [A] [Z]

Grosse(s) délivrée(s)
à Me [Q]

Copie(s) délivrée(s)
à Me [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, vingt et un Octobre deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Odile SIMART, Président, assistée de Laëtitia WEGNER, Cadre greffier, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. SIG REVERSE INDUSTRY,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. [A] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 07 Octobre 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2026;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 février 2025, la société SIG reverse industry a consenti à la société [A] « technology » un bail commercial portant sur un ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 3] à [Localité 1], référencés au cadastre section BI n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], comprenant onze bâtiments A à K, à savoir des bureaux, locaux sociaux et un centre de formation formant le bâtiment [Etablissement 1], une aire de production de pneus formant le bâtiment B, une chaufferie de production vapeur formant le bâtiment C, un ancien poste de garde formant le bâtiment D, un silo de stockage formant le bâtiment E, un local azote formant le bâtiment F, un local « zone 4C » formant le bâtiment G, un ensemble de locaux de stockage de produits finis formant le bâtiment H, un container de stockage à l’usage du comité d’entreprise formant le bâtiment I, les bureaux de comité d’entreprise formant le bâtiment J, le poste de garde formant le bâtiment K et un convoyeur de pneus reliant l’aire de production aux bâtiments de stockage, les parkings et voies de circulation, les cuves, quais et bassins situés sur l’usine, d’une surface de 2 671 m² outre une surface extérieure de 48 m².

Le bail a été consenti pour une durée de 10 ans, dont une durée ferme de 6 ans, à compter du 28 mai 2025, moyennant le versement d’un loyer global annuel, hors taxes et hors charges de 73 413 euros, payable trimestriellement et par avance, soit 18 353,25 euros. Le bailleur a accordé une exonération totale de loyer pendant 6 mois à compter de la date de prise d’effet du bail.

Il a été consenti, en outre, moyennant, pour la première année, une provision annuelle sur taxe foncière de 17 673,50 euros hors taxes, et une provision annuelle sur charges (hors taxe foncières) de 21 752 euros hors taxes, payable trimestriellement.

Enfin, le bail stipule un droit d’entrée, constituant un complément de loyer, de 170 626 euros hors taxes, payable par règlement mensuel de 2 369,80 euros hors taxes, à compter du 1er mai 2025 jusqu’au 30 avril 2031.

Le 26 mars 2026, la société SIG reverse industry a fait délivrer à la société [A] [Z] un commandement de payer à hauteur de 45 037,74 euros, dont 42 382,83 euros TTC en principal, dans le mois de la délivrance de l’acte, avec visa de la clause résolutoire contenue au bail.

La société SIG reverse industry expose que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai ouvert par la délivrance du commandement, outre que suivant décompte en date du 6 mai 2026, la société [A] [Z] est débitrice d’un solde de loyers et de charges de 84 808,18 euros TTC, frais de commandement en sus.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2026, la SASU SIG reverse industry a fait assigner la SAS [A] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, aux fins de :
– constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification des deux commandements, soit au 26 avril 2026,
En conséquence,
– ordonner l’expulsion de la SAS [A] [Z] ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,
– condamner la SAS [A] [Z] au paiement à la société SIG reverse industry, d’une astreinte définitive de 80 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux,
– condamner la SAS [A] [Z] au paiement à la société SIG reverse industry des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 84 808,18 € TTC,
– condamner la SAS [A] [Z] au paiement à la société SIG reverse industry des loyers, dus à compter de ce jour jusqu’à l’expiration de la durée ferme des six années du bail, soit la somme de 440 478 € TTC,
– condamner la SAS [A] [Z] au paiement à la société SIG reverse industry des charges, impôts et taxes, dus à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la date de relocation des locaux loués, soit une indemnité journalière de 129,62 € TTC,
– condamner la SAS [A] [Z] au paiement à la société SIG reverse industry d’une indemnité d’occupation journalière de 482,71 € TTC, à compter de la date de résiliation du bail soit la date du 26 avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, outre les charges telles que prévues par le bail, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir,
– ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers des activités tertiaires publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,
– condamner la SAS [A] [Z] au paiement à la société SIG reverse industry d’une somme correspondant à 5 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 4 240,41 €, en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir,
– condamner la SAS [A] [Z] au paiement à la société SIG reverse industry des intérêts au taux de base de l’intérêt légal de l’Euribor trois mois majoré de quatre cents points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restants dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail,
– autoriser la société SIG reverse industry à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 18 353,25 €,
– condamner la SAS [A] [Z] au paiement à la société SIG reverse industry du droit d’entrée d’un montant de 204 751,20 € TTC,
A titre subsidiaire,
– et, pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :
– ordonner l’expulsion de la SAS [A] [Z] ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,
– condamner la SAS [A] [Z] au paiement à la société SIG reverse industry, d’une astreinte définitive de 80 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux,
– condamner la SAS [A] [Z] au paiement à la société SIG reverse industry d’une indemnité d’occupation journalière de 482,71 euros TTC, à compter de la date de résiliation du bail soit la date du 26 avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, outre les charges telles que prévues par le bail, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir,
– ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers des activités tertiaires publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,
En tout état de cause,
– condamner la SAS [A] [Z] au paiement à la société SIG reverse industry d’une somme de 5 000 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en tenant compte :
– des frais de gestion du dossier par la SCP [T] [G], [N] [G], [D] [Q], [W] [O], [M] [Y], [P] [B] pendant la durée de la procédure estimés à 3 000 €,
– des frais irrépétibles de la SCP [T] [G], [N] [G], [D] [Q], [W] [O], [M] [Y], [P] [B] dans le cadre de la présente procédure, tenant compte de la durée de cette procédure et de la difficulté de l’affaire, estimés à 2 000 € TTC,
– condamner à titre provisionnel la SAS [A] [Z] en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A. 444-32 du code de commerce,
– condamner la SAS [A] [Z] au paiement des intérêts judiciaires,
– vu l’article 1343-2 du code civil, prononcer la capitalisation des intérêts par période annuelle,
– condamner la SAS [A] [Z] aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement.

L’affaire a été initialement retenue à l’audience du 2 septembre 2026 et mise en délibéré au 16 septembre 2026.

Par ordonnance du 16 septembre 2026, le juge des référés du tribunal de céans a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la société SIG reverse industry de produire l’état d’endettement délivré par le greffe se rapportant à la société [A] technologies, conformément à l’article L. 143-2 alinéa 1er du code de commerce, renvoyé l’affaire à l’audience de référé du 7 octobre 2026 et dit qu’il y avait lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes présentées.

A l’audience du 7 octobre 2026, la société SIG reverse industry produit un décompte actualisé et deux états récapitulatifs des inscriptions délivrés les 15 juillet 2026 et 22 septembre 2026 par le greffe du tribunal de commerce d’Arras.

En défense, la société [A] [Z], assignée conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparaît pas à cette audience.

La décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à compter du 21 octobre 2026.

Si une note en délibéré a été produite par la société SIG reverse industry le 24 septembre 2026, à défaut d’avoir été autorisée par le juge de céans, il n’y a pas lieu d’en tenir compte, observation faite qu’il s’agit des deux états récapitulatifs des inscriptions produits à l’audience du 7 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse produit deux états récapitulatifs des inscriptions, l’un en date du 15 juillet 2026 et l’autre en date du 22 septembre 2026, ne faisant figurer aucune inscription de créanciers s’agissant de la société [A] [Z].

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans ledit bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

La société SIG reverse industry sollicite de voir constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification des deux commandements, le 26 avril 2026.

En l’espèce, le bail commercial du 28 février 2025 contient la clause résolutoire suivante : « 19.1 Il est expressément convenu que le Bail (tel que, le cas échéant, renouvelé aux termes de ses renouvellements successifs) sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, un (1) mois après avoir mis le Preneur en demeure de régulariser sa situation par un simple commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter visant la présente clause résolutoire, délivré(e) par acte extrajudiciaire, en cas d’inexécution par le Preneur d’un seul de ses engagements ou d’une seule condition et obligation du Bail ou de ses renouvellements, ou des dispositions résultant de la loi, d’une décision de justice, du règlement de copropriété ou du règlement intérieur (s’il en existe) et notamment sans que cette liste ne soit limitative, en cas de :
(i) non-paiement à leur échéance exacte d’un seul terme ou fraction d’un ou plusieurs terme(s) de Loyer (tels qu’indexé) et/ou de tous impôts, charges et/ou accessoires et/ou, plus généralement, de toute somme due ou à devoir au titre du Bail ou de ses renouvellements (Coût des Travaux de Remise en État, intérêts, pénalités, indemnités d’occupation, indemnité d’immobilisation ou autres indemnités quelconques, etc.), y compris tous arriérés dus par suite d’indexations, de révisions ou de renouvellements, de toutes sommes dues liées à son occupation, des frais du commandement et des frais de justice ultérieurs (…) ».

Il est produit un commandement de payer visant ladite clause résolutoire, délivré le 26 mars 2026 à la société [A] [Z], pour le montant total de 45 037,74 €, décomposé comme suit :
– loyer impayé 1er T 2026 : 18 353,25 € HT,
– provision pour charges 1er T 2026 : 5 438,00 € HT,
– provision/taxe foncière 1er T 2026 : 4 418,38 € HT,
– droit d’entrée janv/fév/mars 1er T 2026 : 7 109,40 € HT,
– TVA : 7 063,80 €,
– clause pénale : 2 119,14 €
– coût d’établissement du commandement : 250,00 €,
– coût de cet acte : 285,77 €.

Il sera observé que si la société SIG reverse industry mentionne avoir signifié deux commandements de payer aux termes du dispositif de ses conclusions, elle n’en produit qu’un seul.

Les décomptes produits par le bailleur font apparaître l’absence de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de la délivrance dudit commandement.

Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et partant, de constater la résiliation du bail à compter du 27 avril 2026.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial, la société [A] [Z] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre.

Ainsi, il convient d’ordonner l’expulsion des lieux de la société [A] [Z] ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions visées au dispositif de la présente décision. Il sera laissé un mois à la locataire pour quitter les lieux, notamment eu égard à l’indemnité d’occupation accordée.

La nécessité d’une astreinte n’est pas démontrée, a fortiori une astreinte définitive, de sorte qu’elle ne sera pas ordonnée.

Sur les demandes de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

– Sur la demande relative au loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation

La société SIG reverse industry sollicite de voir condamner la société [A] [Z] à lui payer la somme de 84 808,18 € TTC au titre des loyers, charges et accessoires dus pour les deux premiers trimestres de l’année 2026 (du 1er janvier 2026 au 30 juin 2026).

Si la demande n’est pas expressément qualifiée de provisionnelle au titre du dispositif de ses conclusions, il s’évince du corps des conclusions que les demandes de la société SIG reverse industry sont formées à ce titre.

Compte tenu de la date de résiliation du bail commercial, et étant observé que la société SIG reverse industry sollicite une indemnité d’occupation journalière à compter de la résiliation du bail, il y a lieu de noter que la demande s’analyse en des loyers, provisions pour charges et taxe foncière et compléments de loyer toutes taxes comprises outre indemnités d’occupation pour la date postérieure au 27 avril 2026.

La demande en paiement provisionnel arrêtée au 30 juin 2026 résulte de :
– la production du commandement de payer les loyers, provisions pour charges et taxe foncière et droit d’entrée non réglés, à savoir la somme de 42 382,83 €,
– loyers, provisions pour charges et taxe foncière et droit d’entrée et indemnités d’occupation pour le 2ème trimestre, à savoir la somme de 42 495,80 € comme il en résulte du décompte produit,
Soit la somme de 84 808,18 € euros arrêtée au 30 juin 2026.

Ainsi, la société [A] [Z] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 84 808,18 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, arrêtée à la date du 30 juin 2026.

– Sur la demande au titre des loyers à devoir jusqu’à l’expiration de la durée ferme de six années

La société SIG reverse industry sollicite que la société [A] [Z] soit condamnée à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 440 478 € TTC correspondant aux loyers à devoir jusqu’à l’expiration de la durée ferme de six années, soit à compter du 3ème trimestre 2026 jusqu’au 2ème trimestre 2031 inclus.

Elle se prévaut de la clause prévue à l’article 19.2 du bail, laquelle stipule que « Le Preneur devra également payer au Bailleur, à la date de résiliation, une somme égale au montant total des Loyers à devoir jusqu’à l’expiration de la période ferme du Bail en cours (i.e. jusqu’à la date pour laquelle le Preneur aurait pu valablement donner congé conformément aux stipulations de l’Article 3.3 ci-dessus), calculés sur la base du dernier Loyer en vigueur à la date d’effet de la résiliation ; laquelle somme deviendra immédiatement exigible et ce, même si le Bailleur devait avoir reloué les Locaux Loués, les charges, impôts et taxes de toute nature n’étant dus quant à eux que jusqu’à la date de relocation des Locaux Loués ».

Toutefois, si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. L’importance de la pénalité réclamée caractérise une contestation sérieuse dès lors que le juge du fond est susceptible d’exercer son pouvoir modérateur sur ladite clause, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

– Sur l’indemnité d’occupation augmentée des charges, impôts et taxes

La société SIG reverse industry sollicite que la société [A] [Z] soit condamnée à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation journalière majorée en application de l’article 14.4 du bail commercial du 28 février 2025, également reprise à l’article 19.3 dudit bail.

L’article 14.4 du bail stipule que « dans l’hypothèse où le Preneur et/ou tous occupants de son chef serai(en)t déchu(s) de tout droit ou titre d’occupation et n’aurai(en)t pas libéré les Locaux Loués dans les conditions définies ci-dessus, au plus tard au terme anticipé ou contractuel du Bail (tel que renouvelé) :
(i) le Bailleur pourra poursuivre l’expulsion du Preneur et/ou de tous occupants de son chef considérés, à compter de la date de fin du Bail (tel que renouvelé) ou de la date du départ anticipé du Preneur (selon le cas), comme occupants sans droit ni titre ; et
(ii) le Preneur sera débiteur d’une indemnité d’occupation journalière égale à deux cent pour cent (200%) du dernier Loyer journalier hors taxes, TVA en sus, qui aurait été applicable en cas de non résiliation, ainsi que des charges, impôts, taxes, redevances et tous accessoires conformément aux stipulations des présentes ; cette indemnité d’occupation sera due par le Preneur jusqu’à la date à laquelle la libération intégrale des Locaux Loués conformément au présent Article 14 aura été entièrement effectuée. Cette indemnité d’occupation sera exigible en totalité au 1er jour de chaque mois, tout mois commencé étant dû, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts ».

L’article 19.3 du bail prévoit, quant à lui, que : « En cas de non-délaissement de l’intégralité des Locaux Loués après résiliation de plein droit ou judiciaire du Bail ou à la date pour laquelle un congé aurait été signifié au Bailleur ou au Preneur (mais, dans ce dernier, cas sous réserve le cas échéant des dispositions du Code de commerce relative à l’indemnité d’éviction), le Preneur sera débiteur d’une indemnité d’occupation journalière égale à deux (2) fois le Loyer journalier hors taxes, TVA en sus, qui aurait été applicable en cas de non résiliation des charges et taxes en vigueur en vigueur à la date de fin de Bail, sans préjudice du droit du Bailleur à indemnisation complémentaire ».

Ces clauses s’analysent comme des clauses pénales, lesquelles sont susceptibles comme telles, d’être modérées par le juge du fond eu égard à la pénalité sollicitée et à leur multiplicité notamment eu égard à la clause relative au loyers à devoir jusqu’à l’expiration de la durée ferme de six années, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé s’agissant de leur application.

Pour autant, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant du loyer dû à la date de résiliation du bail.

Aussi, la société [A] [Z] sera tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2026 eu égard aux indemnités d’occupation déjà mises à sa charge à ce titre jusqu’au 30 juin 2026.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer qui aurait été dû et des modalités de versement acceptées, à savoir 18 353,25 € HT par trimestre, soit 22 023,90 € TTC. Elle sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur, calculée au prorata en cas de départ durant la période trimestrielle.

En outre, il y a lieu d’augmenter cette indemnité d’occupation des charges, impôts et taxes dues dans le cadre du bail. Ce dernier prévoit que le preneur est redevable d’une provision annuelle sur charges de 21 752 euros hors taxes outre une provision annuelle sur taxe foncière de 17 653,50 euros hors taxes, lesquelles sont payables trimestriellement et à terme à échoir.

Ainsi, la société [A] [Z] sera tenue à l’indemnité d’occupation augmentée des charges, impôts et taxes à hauteur trimestrielle de 11 827,50 € TTC (39 425,50 € HT / 47 310,60 € TTC /4).

En revanche, la demande ne sera pas accueillie s’agissant du terme de paiement de ces charges, impôts et taxes, à savoir la date de relocation des locaux loués, alors que l’indemnité d’occupation a pour vocation de compenser l’impossibilité de louer par le bailleur en raison de l’occupation. Ces charges, impôts et taxes seront dus jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur.

La société [A] [Z] sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la société SIG reverse industry la somme trimestrielle de 22 023,90 € TTC au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2026, augmentée de la provision pour charges trimestrielles à hauteur de 11 827,50 € TTC et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

– Sur l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation

La société SIG reverse industry sollicite que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement à compter de la résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers des activités tertiaires publié par l’INSEE.

Il est admis que l’indemnité d’occupation, fixée selon le loyer convenu entre les partie, soit indexée pour que son montant continue de correspondre à la valeur locative des lieux en cas de maintien dans les lieux. Les parties avaient par ailleurs convenu que le loyer serait indexé annuellement en fonction de l’indice des loyers et des activités tertiaires (ILAT) publié par l’INSEE.

Il y a lieu d’ordonner que l’indemnité d’occupation soit indexée sur la base de cet indice à chaque date anniversaire, sur l’évolution l’indice des loyers et des activités tertiaires (ILAT) publié par l’INSEE entre la résiliation du bail et le départ des lieux de la société [A] [Z], en se référant au dernier indice publié par l’INSEE auxdites dates.

– Sur la demande relative au dépôt de garantie

La société SIG industry sollicite la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 18 353,25 €.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en l’espèce.

Aussi, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

– Sur la demande au titre du droit d’entrée

La société SIG reverse industry sollicite de voir condamner la société [A] [Z] à lui payer, à titre provisionnel, l’intégralité du droit d’entrée d’un montant de 170 626 € HT, soit 204 751,20 € TTC, en application de l’article 8 du Titre II du bail commercial.

Cet article prévoit que : « Le Preneur réglera, en sus du loyer, un droit d’entrée, dont le montant est de 170 626,00 € HT, TVA en sus. Ce droit d’entrée constitue, de convention formelle, un complément de loyer. Ce droit d’entrée de 170 626,00 € HT est payable par règlement mensuel de 2 369,80 HT, TVA en sus, par virements bancaires à compter du 01er mai 2025 jusqu’au 30 avril 2031. Il est par ailleurs définitivement acquis au Bailleur et ne pourra, sous quelque forme que ce soit, être remboursé en tout ou partie au Preneur, pendant toute lo durée du bail et de ses éventuels renouvellements et/ou prorogations, ni en fin de bail. Enfin, les Parties conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminante pour le Bailleur, qu’en cas de résiliation du bail pour faute imputable ou Preneur avant le 30 avril 2031, le Preneur sera déchu du bénéfice du présent échéancier et sera immédiatement redevable du solde dû au titre du droit d’entrée ».

Il sera observé que si la société SIG industry indique qu’aucune mensualité n’a été réglée par le preneur, le commandement de payer délivré le 26 mars 2026 ne reprend que des sommes dues au titre de l’année 2026, outre qu’elle sollicite d’ores et déjà le paiement de la quote-part du droit d’entrée pour les premier et second trimestres de l’année 2026 au titre des « loyers, charges et accessoires ».

En outre, la société SIG reverse industry soutient que la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire entraîne la déchéance du terme de l’échéancier du paiement du droit d’entrée. Or, il résulte de ces dispositions que la déchéance découle de la résiliation du bail pour faute imputable au preneur. Or, le juge des référés ne procède à aucune interprétation du comportement du preneur, son rôle étant cantonné à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail. Partant, l’obligation est sérieusement contestable s’agissant de l’exigibilité des échéances postérieures à l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande au titre du droit d’entrée correspondant à un complément de loyer alors qu’elle a, d’une part, d’ores et déjà été octroyée à la demanderesse pour partie et d’autre part, que l’exigibilité de la créance dépend de l’appréciation du juge du fond.

– Sur les clause pénales

La société SIG reverse industry sollicite l’application de deux clause pénales, d’une part, s’agissant de la condamnation de la locataire à lui une somme correspondant à 5 % des loyers, charges et accessoires dus à ce jour, soit 4 240,41 €, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges dus à la date de l’ordonnance. D’autre part, elle sollicite que la locataire soit condamnée à des intérêts au taux de base de l’intérêt légal de l’Euribor trois mois majoré de 400 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges et accessoires restant dus jusqu’à complet paiement.

Le bail commercial contient en effet la clause « Intérêts de retard – indemnités » aux termes de laquelle « A défaut de paiement à leur échéance du Loyer et/ou des accessoires et/ou de toutes autres sommes dues au titre des présentes et de ses suites, lesdites sommes porteront de plein droit intérêt au taux conventionnellement convenu égal à l’Euribor trois (3) mois (sans toutefois qu’Euribor trois (3) mois puisse être inférieur à zéro (0)) majoré de quatre cents (400) points de base, et ce, à compter du jour de leur exigibilité en vertu du Bail (tel que renouvelé) jusqu’à leur paiement effectif, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable et sans que ceci vaille délai de grâce.
En complément des sommes qui seraient dues au titre du paragraphe ci-dessus, à défaut de paiement du Loyer et/ou des accessoires et/ou de toutes autres sommes dues au titre des présentes, à leur échéance, cinq (5) jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception demeurée sans suite, le dossier pourra être transmis à l’huissier et sans préjudice de la mise en œuvre éventuelle de la clause résolutoire visée à l’article 17 ci-dessous, les sommes dues seront automatiquement majorées de cinq (5) % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et ce indépendamment du jeu de ladite clause résolutoire ».

En l’espèce, outre que la seconde clause dont il est demandé de faire application n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure avec accusé de réception, il existe une possibilité de révision assez sérieuse de ces clauses pénales par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil au regard des montants, de nature à faire naître une contestation sérieuse aux demandes provisionnelles.

Il n’y a pas lieu à référé s’agissant de ces clauses pénales.

Sur les intérêts légaux

La société SIG reverse industry sollicite de voir condamner la société [A] technologies au paiement des intérêts judiciaires.

En application de l’article 1231-7 du code civil, les sommes provisionnelles allouées porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Si le juge des référés peut ordonner la capitalisation des intérêts, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’anatocisme alors que les intérêts courent depuis moins d’une année.

Sur le droit proportionnel

La société SIG reverse industry sollicite de condamner, à titre provisionnel, la société [A] [Z] en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel du commissaire de justice en application de l’article A. 444-32 du code de commerce.

Or, il n’y a pas lieu de statuer sur l’application seulement éventuelle du droit proportionnel du commissaire de justice en cas de recouvrement forcé, observation faite que les frais visés par ces dispositions sont par principe mis à la charge du créancier et qu’aucune disposition, hors dispositions spécifiques non applicables à l’espèce, n’autorise le juge des référés à inverser la charge de ces droits proportionnels de recouvrement du commissaire de justice.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande au titre du droit proportionnel.

Sur les demandes accessoires

La société [A] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement de payer du 26 avril 2026.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société [A] [Z] sera condamnée à payer à la société SIG industry la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Odile Simart, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial du 28 février 2025 liant les parties, à compter du 27 avril 2026 et relatif à l’ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 3] à [Localité 1], référencés au cadastre section BI n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ;
CONDAMNE la société [A] [Z] à restituer les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 1], référencés au cadastre section BI n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

REJETTE la demande tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

CONDAMNE la société [A] [Z] à payer à la société SIG reverse industry, à titre provisionnel, la somme de 84 808,18 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, arrêtée à la date du 30 juin 2026 ;

CONDAMNE la société [A] [Z] à payer à la société SIG reverse industry, à titre provisionnel, une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant du dernier loyer à compter du 1er juillet 2026, soit la somme de 22 023,90 € TTC, augmentée de la provision pour charges trimestrielles à hauteur de 11 827,50 € TTC, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux, calculée au prorata en cas de départ durant la période trimestrielle ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera indexée, à chaque date anniversaire, sur l’évolution l’indice des loyers et des activités tertiaires (ILAT) publié par l’INSEE entre la résiliation du bail et le départ des lieux de la société [A] [Z], en se référant au dernier indice publié par l’INSEE auxdites dates ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des loyers à devoir jusqu’à l’expiration de la durée ferme de six années ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du droit d’entrée ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation au titre des clauses pénales ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’anatocisme judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du droit proportionnel du commissaire de justice en application de l’article A. 444-32 du code de commerce ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la société [A] [Z] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement de payer du 26 mars 2026 ;

CONDAMNE la société [A] [Z] à payer à la société SIG reverse industry la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 21 octobre 2026, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES