Du 16 octobre 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/01565 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24XD

[T] [V] épouse [A]

C/

[L] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 octobre 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [T] [V] épouse [A]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Me Corinne LAPORTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [C]
[Adresse 3]
[Localité 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063-2025-014835 du 22/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représenté par Me LEVOUR, substituant Me Stephen CHAUVET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Juillet 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2010, Madame [T] [V] a consenti à Monsieur et Madame [C] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460 euros outre une provision sur charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, Madame [T] [V] épouse [A] a fait signifier à Monsieur [L] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme principale de 4.758,98 euros au titre des loyers dûs au 2 avril 2025. Elle lui a en outre enjoint de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, Madame [V] épouse [A] a fait assigner Monsieur [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé aux fins :
-de voir constater le jeu de la clause résolutoire du bail,
-ordonner son expulsion ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit,
-le condamner au paiement d’une somme de 5.005,39 euros au titre de l’arriéré locatif,
-se voir allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux,
-et obtenir la condamnation du défendeur à la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont les frais du commandement de payer.

Par acte authentique en date du 28 juillet 2025, Madame [V] épouse [A] a vendu l’appartement loué par Monsieur [C] à Monsieur [D].

L’affaire a été débattue pour la première fois à l’audience du 13 mars 2026, après deux renvois accordés aux parties.

Lors des débats, Madame [T] [V] épouse [A], représentée par son conseil, a demandé au juge des référés de:
. La déclarer recevable et bien fondée en son action;
· constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail;
· ordonner l’expulsion de Monsieur [C] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique;
· condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 5.535,92 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts à compter du commandement de payer;
· lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux ;
· condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont les frais du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il était renvoyé aux conclusions de Madame [V] épouse [A], visées par le greffe le 13 mars 2026 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de ses plus amples prétentions et de ses moyens.

Monsieur [L] [C], assisté de son conseil, a demandé au juge des référés de :
· déclarer Madame [A] irrecevables en ses demandes pour défaut de qualité à agir et à défaut, en suite de la nullité du commandement de payer;
· débouter Madame [A] de l’ensemble de ses demandes;
· condamner par provision Madame [A] à la restitution des provisions sur charges du 1er novembre 2022 au 1er novembre 2025, soit une somme totale de 720 euros ;
· condamner par provision Madame [A] au remboursement d’un trop-perçu de loyers du 1er janvier 2024 au 17 novembre 2025 à hauteur de 2.818,25 euros ;
A titre infiniment subsidiaire:
· lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux;
· lui accorder des délais de paiement de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;
· ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 460 euros;

En tout état de cause :
· ordonner la compensation des sommes dues réciproquement entre les parties;
· condamner Madame [A] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me CHAUVET selon les dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
· condamner Madame [A] aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il était renvoyé aux conclusions de Monsieur [C], visées par le greffe le 13 mars 2026 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de ses moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2026.

Par mention au dossier du 15 mai 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé a ordonné la réouverture des débats afin que les parties s’expliquent sur la situation de Madame [C], co-signataire du bail et a renvoyé pour ce faire l’affaire à l’audience du 10 juillet 2026.

Lors des débats, Madame [V] et Monsieur [C], représentés par leurs conseils respectifs, expliquent que Monsieur et Madame [C] ont divorcé le 10 décembre 2012.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties, visées par le greffe le 10 juillet 2026 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens respectifs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des pièces produites en suite de la réouverture des débats que Madame [S] [C] née [X] a divorcé de Monsieur [L] [C] le 10 décembre 2012. Monsieur [C] indique sans être contredit que son ancienne épouse ne vit plus avec lui au sein du bien objet du présent litige. Monsieur [C] reste donc seul titulaire du bail.

-Sur la recevabilité des demandes de Madame [V] épouse [A]

*Sur la recevabilité à agir eu égard à la vente du bien loué
Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
Il est de principe que la recevabilité d’une demande doit s’apprécier au jour où elle est formée et ne peut dépendre de circonstances postérieures.

Toutefois, en cas de vente d’un bien loué, l’article 1743 du Code civil, applicable au litige, fonde le principe du transfert du contrat de bail à l’acquéreur, lequel ne peut exercer que pour l’avenir les droits qu’il détient du bail à l’encontre de son locataire. Ainsi, pour la période antérieure à la vente, l’acquéreur n’est pas substitué à son auteur.

En l’espèce, il est établi que Madame [V] épouse [A] a cédé le bien immobilier objet du présent litige à Monsieur [D] par acte authentique du 28 juillet 2025. Le contrat de vente prévoyait un transfert de propriété et une entrée en jouissance au 28 juillet 2025 avec perception des loyers au profit de l’acquéreur à cette date. Il était précisé que le vendeur ferait son affaire personnelle de la dette de loyers (cf pages 7 et 8 de l’acte de vente).
En application de ce qui précède, Madame [V] était recevable à agir au jour de l’introduction de l’instance (soit le 22 juillet 2025), ayant toujours la qualité de propriétaire à cette date.

La circonstance qu’elle ait perdu sa qualité de propriétaire en cours de procédure ne la prive pas de son droit à solliciter le paiement des loyers qui lui étaient personnellement dus au titre de la relation contractuelle nouée avec Monsieur [C] pour les loyers échus antérieurement à la cession du 28 juillet 2025 et elle conserve qualité pour en poursuivre le recouvrement jusqu’au 27 juillet 2025.

En conséquence, Madame [V] est recevable à agir en résiliation de bail, expulsion et en paiement au titre de la dette locative jusqu’au 27 juillet 2025.

*Sur la recevabilité des demandes au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

En l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique du 23 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 10 octobre 2025.

L’action est donc recevable, étant précisé que Madame [V] ép. [A] a justifié avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par voie électronique le 25 avril 2025.

*Sur la recevabilité des demandes au regard du pouvoir du juge des référés

Monsieur [C] conclut à l’irrecevabilité des demandes de Madame [V] au motif que le commandement de payer doit être annulé en ce que le décompte y figurant serait illisible et que le montant du loyer appelé ne correspondrait pas au loyer contractuellement fixé.

Madame [V] ép. [A] estime que la contestation n’est pas sérieuse et renvoie au décompte annexé au commandement de payer, réalisé sous forme de tableau indiquant la date des appels de loyers, leur montant et les éventuels versements effectués.

Il est constant que le juge des référés, juge du provisoire et de l’évidence, ne dispose pas du pouvoir de « prononcer la nullité du commandement de payer » visant la clause résolutoire délivré par un bailleur-ce qui est en l’espèce demandé par Monsieur [C], une telle décision, par son caractère définitif, relevant de l’appréciation des juges du fond.

Il peut toutefois examiner si, avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux, à la condition que les contestations élevées ne le conduisent pas à constater l’existence de contestations sérieuses ou d’un trouble qui ne serait pas « manifestement illicite ».

Il y a donc bien lieu de statuer en l’espèce sur l’occupation sans droit ni titre alléguée par la bailleresse, en examinant la pertinence des contestations élevées par le locataire.

Il est établi que par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, Madame [V] a fait signifier à Monsieur [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme principale de 4.758, 98 euros, correspondant aux loyers et charges impayés dû au 2 avril 2025.

Le bail conclu le 11 octobre 2010 mentionne un loyer de 460 euros outre une provision pour charges de 20 euros et prévoit expressément une clause de révision automatique et de plein droit le 1er octobre de chaque année en cours.

S’agissant de l’illisibilité alléguée du décompte, l’examen de celui-ci permet de relever que le décompte figurant au commandement de payer, présenté sous forme de tableaux, distingue les versements effectués par la Caisse d’Allocations Familiales de ceux réalisés par le locataire et précise les périodes concernées.

En défense, Monsieur [C] produit des justificatifs de virements effectués depuis le mois de juillet 2024 au titre de son loyer, dont certains ne figurent pas dans le décompte établi par Madame [A].

Ainsi, n’apparaissent pas dans le décompte communiqué par la bailleresse:
– un virement de 260 euros en date du 19 juillet 2024 ;
– un virement de 260 euros en date du 7 janvier 2025, étant précisé que figure sur le décompte un virement de ce montant à la date du 17 janvier 2025 ;
– un virement de 250 euros en date du 28 janvier 2025 ;

La bailleresse ne s’explique pas sur l’absence de prise en compte de ces virements au sein de son décompte.

En outre, il est fait état dans le décompte au titre des sommes dues par le locataire d’un « solde à payer année 2023 et au 31/12/24 » de 671,55 euros sans que ce solde soit détaillé mois par mois.

De la même manière, il est fait mention de sommes globales dues au titre des loyers pour les années 2024(6795,84 euros) et 2025 (2324,28 euros) ainsi que des charges 2023(313,73 euros) et 2024(441,36 euros), sans qu’il soit possible de reconstituer correctement le détail des loyers et des charges dûs mois par mois: une simple division du total mentionné par 12 (correspondant aux 12 mois de l’année) ne correspondant manifestement pas aux montants effectifs et réels du loyer et/ou des charges.

En effet, Madame [V] affirme dans ses conclusions que le loyer du mois de juillet 2024 s’élève à 563,37 euros (cf page 7 de ses écritures), ce qui devrait la conduire à solliciter une somme totale pour les loyers de l’année 2024 de 6760,44 euros (563,37 x 12). Or le décompte annexé au commandement de payer fait mention d’un total de 6795,84 euros pour cette période.

Monsieur [C] fait donc valablement état d’une contestation quant à la lisibilité du décompte figurant dans le commandement de payer.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande en résiliation de bail fondée sur le défaut de paiement des loyers, laquelle sera déclarée irrecevable.

-Sur la demande en résiliation du bail et expulsion fondée sur le défaut d’assurance locative

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, Madame [V] ép. [A] sollicite que soit constatée la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, à la fois pour défaut de paiement des loyers mais également en raison de l’absence de souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs. La demande en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ayant été déclarée irrecevable, il convient d’examiner celle fondée sur le défaut d’assurance.

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. En application de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de justification d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de justifier d’une assurance demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une telle clause résolutoire. Le commandement délivré le 24 avril 2025 visait l’obligation pour Monsieur [C] de justifier d’une assurance locative.

Monsieur [C] produit aux débats une attestation établie par ASSU 2000 en date du 15 mai 2025 mentionnant une période de prise en charge au titre de l’assurance habitation du 1er mars 2025 au 28 février 2026.

Or, il est admis qu’en cas de justification tardive de la souscription d’une assurance, ce qui est le cas en l’espèce, Monsieur [C] ayant produit son attestation d’assurance à l’audience, il convient de faire prévaloir la date à laquelle le locataire s’est assuré et que si cette date est comprise (au plus tard) dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, la constatation de la résiliation du bail sera refusée.

Monsieur [C] étant assuré contre les risques locatifs à compter du 1er mars 2025 et le commandement de payer lui ayant été délivré le 24 avril 2025, il y a lieu de rejeter la demande en résiliation de bail fondée sur le défaut d’assurance.

En conséquence, la demande d’expulsion formée contre Monsieur [C] ainsi que celle en paiement au titre des indemnités d’occupation jusqu’au 27 juillet 2025 seront rejetées.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes subsidiaires formées par Monsieur [C] visant à obtenir des délais pour quitter le logement et à se voir restituer le dépôt de garantie qui deviennent sans objet.

-Sur la demande en paiement à titre de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction.

Ainsi, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de la dette locative dont il se prévaut et au preneur de démontrer le paiement de la dette.
Madame [V] épouse [A] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [C] reste devoir la somme de 5532,92 euros à la date du 28 juillet 2025.

Il ressort de ce qui précède que la bailleresse est recevable à agir pour les sommes dues au titre du bail jusqu’au 27 juillet 2025.

Le décompte versé par Madame [V] ép. [A] est le même que celui annexé au commandement de payer (présenté sous forme de tableaux, mentionnant les versements du locataire, de la CAF et les sommes prétendûment dues à la bailleresse au titre des années 2023,2024 et 2025) sauf à être actualisé à la date du 28 juillet 2025.

Il sera renvoyé aux motifs retenus s’agissant de l’absence de lisibilité du décompte annexé au commandement de payer, qui concerne la dette locative arrêtée à la date du 2 avril 2025.

Par ailleurs, Monsieur [C] produit un courrier de la Caisse d’allocations familiales en date du 4 novembre 2025 par lequel il est informé qu’en suite d’un calcul de ses droits, lui est due la somme de 906 euros, après déduction de 301 euros à titre de retenue. Il est précisé que ce rappel couvre la période courant à compter du 1er juillet 2025 et qu’il sera versé directement entre les mains du propriétaire à cette date, Monsieur [D].

Or, une partie de cette somme couvre le mois de juillet 2025, et donc une partie de la dette locative du mois de juillet 2025.

Enfin, il sera souligné qu’au stade de l’assignation, Madame [V] épouse [A] avait évalué le montant de la dette locative à la somme de 5005,39 euros. Elle produit au jour de l’audience un décompte actualisé pour un montant de 5.532,92 euros (mais sollicite une somme de 5535,92 euros) sans fournir aucune explication quant à cette augmentation d’un montant de 527,35 euros, qui ne correspond pas au montant mensuel du loyer.

Ces éléments rendent sérieusement contestable l’obligation au paiement de la dette locative par Monsieur [C], de sorte que la demande de provision formée par Madame [V] sera rejetée.

Il n’y a donc pas lieu à statuer sur la demande en délais de paiement formée par Monsieur [C] qui devient sans objet.

-Sur la demande en restitution au titre des provisions sur charges formée par Monsieur [C]

Monsieur [C] sollicite la condamnation par provision de Madame [A] à la restitution des provisions sur charges du 1er novembre 2022 au 1er novembre 2025, soit une somme totale de 720 euros.

Cette demande se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où, si en l’espèce le quantum de la dette locative n’est pas établi à ce stade, il est de principe que l’obligation de régularisation annuelle des charges prévue à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur a la faculté d’en justifier à tout moment dans la limite de la prescription qui n’est en l’espèce pas encore acquise. Monsieur [C] sera donc déclaré irrecevable en sa demande.

-Sur la demande en restitution de trop-perçu de loyers formée par Monsieur [C]

Monsieur [C] sollicite la condamnation par provision de Madame [A] au remboursement d’un trop-perçu de loyers du 1er janvier 2024 au 17 novembre 2025 à hauteur de 2.818,25 euros.
Si Monsieur [C] a démontré le caractère contestable de son obligation au paiement de la dette locative, il n’établit pas pour autant l’évidence d’un trop perçu de loyers,la demande de provision du bailleur au titre des loyers étant rejetée pour partie pour des motifs liés à un manque d’explications et de détails donnés pour le quantum sollicité au titre de la créance. Cette question nécessite un examen approfondi des comptes entre les parties pour lesquelles le juge des référés n’a pas le pouvoir de statuer en l’absence d’évidence de la solution. Cette demande sera en conséquence déclarée irrecevable.

-Sur la demande en compensation des sommes réciproquement dues entre les parties formée par Monsieur [C]

Cette demande, fondée sur l’article 1347 du code civil,suppose que les créances réciproques soient certaines, liquides et exigibles, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle sera dès lors rejetée.

-Sur les frais du procès

Chacune des parties succombant partiellement, les dépens seront partagés par moitié entre elles et elles conserveront à leur charge les frais irrépétibles par elles exposés.

Madame [V] épouse [A] et Monsieur [C] seront en conséquence déboutés de leur demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS Madame [T] [V] épouse [A] recevable à agir en résiliation de bail, expulsion et paiement des sommes dues au titre du bail conclu avec Monsieur [L] [C] le 11 octobre 2010, jusqu’au 27 juillet 2025;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en résiliation de bail formée par Madame [T] [V] épouse [A] pour défaut de paiement des loyers;

DECLARONS en conséquence Madame [T] [V] épouse [A] irrecevable en sa demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers formée à l’encontre de Monsieur [L] [C];

REJETONS la demande en résiliation de bail Madame [T] [V] épouse [A] pour défaut de souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs;

REJETONS la demande en paiement de la somme de 5535,92 euros à titre de provision formée par Madame [T] [V] épouse [A];

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [L] [C] afférentes aux provisions sur charges et au trop perçu de loyers;

DECLARONS en conséquence Monsieur [L] [C] irrecevable en ses demandes en restitution de provisions sur charges et d’un trop perçu de loyers;

REJETONS la demande reconventionnelle en compensation formée par Monsieur [L] [C];

REJETONS les demandes de Madame [T] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [V] épouse [A] et Monsieur [L] [C] aux dépens, à hauteur de moitié chacun ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE