TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

JUGEMENT
procédure accélérée au fond

5BZ

Minute

N° RG 26/00804 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3PHN

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 02/11/2026
à la SCP CGCB
Me Anne GUILHAUMAUD D’ARFEUILLE
la SELARL PUYBAREAU AVOCATS

Rendue le DEUX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 28 Septembre 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Nathalie RECOULES, 1ère Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

Commune COMMUNE DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP CGCB, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Anne GUILHAUMAUD D’ARFEUILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [P] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3], ROYAUME UNI
représenté par Maître Jean-marie PUYBAREAU de la SELARL PUYBAREAU AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le conseil communautaire de [Localité 1] Métropole a approuvé, par délibération du 7 juillet 2017, le règlement municipal de la Ville de [Localité 1] fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation et déterminant les compensations, avec application aux demandes déposées à compter du 1er mars 2018. Le conseil municipal de la Ville de [Localité 1] a adopté, par délibération du 10 juillet 2017, un règlement imposant que toute location pour de courtes durées d’un local meublé situé sur le territoire de [Localité 1], en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, soit soumise à une déclaration préalable sur le portail télé-service de [Localité 1] ou par courrier adressé au maire. L’enregistrement est devenu obligatoire à compter de la première nuitée de location.

M. [P] [H] est propriétaire d’un logement avec terrasse et balcon d’une superficie de 55 m² (lots 6, 7, 8 et 9 de la copropriété), situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 5], cadastré section [Cadastre 2].

M. [H] a procédé à la mise en location de courte durée de ce bien, la gestion locative et le ménage du logement étant pris en charge par M. [D] [R]. Au terme de l’accord convenu entre les parties, M. [R] devait percevoir une commission de 20 % des loyers perçus, outre le remboursement des frais de ménage, le solde devant être reversé à M. [H].

La Commune de [Localité 1] a constaté que M. [P] [H] a procédé à la mise en location du local susvisé en meublé, à plusieurs reprises et pour une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, sans demande d’autorisation préalable, en infraction aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 avril 2025, la Commune de [Localité 1] a informé M. [P] [H] que la location en meublé de tourisme pour des courtes durées à une clientèle n’y élisant pas domicile est soumise à autorisation et compensation. Le local a été visité le 26 juin 2025. Les 10 et 26 juin 2025, un procès-verbal d’infraction a été dressé pour une infraction caractérisée depuis l’année 2022 jusqu’en mai 2025, consistant en la location d’un logement de 55 m² sans autorisation de changement d’usage avec compensation.

Par acte extrajudiciaire délivré les 15 et 16 avril 2026, la Commune de Bordeaux a fait assigner M. [P] [H] et M. [D] [R] devant le président du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statant selon la procédure accélérée au fond, aux fins, en substance de condamnation de M. [P] [H], propriétaire du bien susvisé, pour changement d’usage non autorisé, qui constitue une infraction depuis le 1er mars 2018, sur le fondement de l’article L.652-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’à l’encontre de M. [D] [R], qui a prêté son concours à la réalisation de l’infraction, sur le fondement de l’article L.651-2-1 du code de la construction et de l’habitation.

Appelée à l’audience du 29 juin 2026, l’affaire a été renvoyée successivement aux 14 et 28 septembre 2026 pour plaidoirie.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 septembre 2026 soutenues à l’audience, la Commune de Bordeaux demande au tribunal de :
– constater que M. [P] [H] a procédé au changement d’usage, sans autorisation préalable, du logement avec terrasse et balcon d’une superficie de 55 m² (lots 6, 7, 8 et 9 de la copropriété), situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 5], dont il est propriétaire ;
– constater que M. [P] [H] a proposé à la location en tant que meublé de tourisme du logement avec terrasse et balcon d’une superficie de 55 m² (lots 6, 7, 8 et 9 de la copropriété), situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 5], dont il est propriétaire ;
– constater que M. [D] [R] a livré son concours à la commission de l’infraction prévue à l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation décrite ci-avant, contre rémunération (gestion des locations de courte durée du logement avec terrasse et balcon d’une superficie de 55 m² (lots 6, 7, 8 et 9 de la copropriété), situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 5] et bénéficié des revenus procurés par les locations réalisées en infraction à l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;
En conséquence :
– condamner M. [P] [H] au paiement d’une amende civile d’un montant de 50.000 (cinquante mille) euros, dont le produit sera versé à la Commune de [Localité 1] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;
– condamner M. [D] [R] au paiement d’une amende civile d’un montant de 10.000 (dix mille) euros, dont le produit sera versé à la Commune de [Localité 1] conformément aux dispositions combinées des articles L.651-2 et L651-2-1 du code de la construction et de l’habitation ;
– débouter M. [P] [H] et M. [D] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Commune de [Localité 1] ;
– condamner solidairement M. [P] [H] et M.[D] [R] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement M. [P] [H] et M. [D] [R] à payer à la Commune de Bordeaux les entiers dépens d’instance sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du droit de plaidoirie, de la délivrance de l’assignation, de la signification et de l’exécution du jugement à intervenir, avec distraction au profit de la SCP CGCB & Associés ;
– rappeler le caractère exécutoire de droit du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 18 septembre 2026 déposées à l’audience, M. [P] [H] demande au tribunal de :
À titre principal,
– débouter la Commune de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
À titre subsidiaire,
– condamner M. [D] [R] à relever indemne M. [P] [H] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son endroit ;
En tout état de cause :
– condamner solidairement M. [D] [R] et la Commune de [Localité 1] à payer à M. [P] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
– condamner solidairement M. [D] [R] et la Commune de [Localité 1] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 10 septembre 2026 déposées à l’audience, M. [D] [R] demande au tribunal de :
À titre principal,
– débouter la Commune de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de M. [D] [R] et notamment de sa demande de condamnation au paiement d’une amende civile de 10.000 € ;
A titre subsidiaire,
– constater que l’article L. 651-2-1 du code de la construction et de l’habitation n’est applicable qu’aux faits éventuellement commis postérieurement au 21 novembre 2024 et, en conséquence,
– limiter le montant de toute amende civile susceptible d’être prononcée à l’encontre de M. [D] [R] à une somme purement symbolique, dans la limite de la somme de 1.080 euros,
En tout état de cause,
– débouter M. [P] [H] de la demande de condamnation solidaire de M. [D] [R] à le relever indemne de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
– débouter la demande de condamnation solidaire de M. [D] [R] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
– condamner la Commune de [Localité 1] à verser à M. [D] [R] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, le tribunal renvoie expressément aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 446-2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir “constater” ou de “juger”, lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

Sur la caractérisation du changement d’usage non autorisé

Moyen des parties :

La Commune de [Localité 1] fait valoir que l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable dans les communes de plus de 200.000 habitants. Elle invoque que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de cet article. Elle se prévaut également des modifications apportées par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, qui étend l’application de ces dispositions à d’autres communes, dont [Localité 1].

Elle expose que l’affectation à usage d’habitation du logement de M. [H] résulte des données cadastrales et de la déclaration modèle H2 et que ces documents attestent de l’usage d’habitation du local litigieux à plusieurs moments au cours des trente années précédant la présente procédure.

Elle énonce que M.[H] a proposé du 1er août 2022 au mois de mai 2025 le logement susvisé en location en tant que meublé de tourisme, comme cela ressort du procès-verbal d’infraction des 10 et 26 juin 2025. Elle indique que le bien était proposé à la location de courte durée sur la plateforme « Airbnb » et que l’hôte se dénommait « [P] ». Elle souligne que la plateforme recense 244 commentaires sur cette annonce, rédigés du mois d’août 2022 au mois de janvier 2025, et que les séjours étaient d’une nuit à quelques nuitées. Elle se prévaut des données loi ELAN des années 2022, 2023 et 2024 fournies par la plateforme « Airbnb » début 2025, qui attestent que M. [P] [H] a loué le logement pour un total de 824 nuitées sur 29 mois, décomposées comme suit : 142 nuitées en 2022, 346 nuitées en 2023 et 336 nuitées en 2024. Elle ajoute que le gain estimé pour la période d’août 2022 à décembre 2024 s’élève à 45.072 €, pour une hypothèse de 54,70 € par nuit. La Commune de [Localité 1] conclut que M. [P] [H] s’est livré à un changement d’usage du local susvisé sans y avoir été autorisé justifiant le prononcé des condamnations sollicitées.

M. [P] [H] soutient que, résidant au Royaume-Uni, il n’a jamais eu la disposition réelle du bien litigieux, ni la maîtrise d’aucune des opérations qui fondent aujourd’hui la demande de la Commune de [Localité 1]. Il allègue qu’il a fait une confiance entière à M. [R], lequel s’est présenté à lui comme un professionnel expérimenté de la location de courte durée, résidant [Adresse 5], et par conséquent seul en mesure d’assurer, depuis [Localité 1], une gestion quotidienne que l’éloignement de M. [H] ne lui permettait pas d’exercer lui-même.

Il invoque que M. [R] assurait seul l’intégralité de la gestion opérationnelle du bien : ouverture et administration du compte Airbnb, fixation des tarifs, gestion du calendrier de réservation, accueil et départ des voyageurs, ménage, et encaissement direct des loyers avant reversement, déduction faite de sa commission de 20 % et des frais de ménage.

Il allègue qu’il n’a, à aucun moment, disposé des identifiants d’accès au compte Airbnb, malgré ses demandes en ce sens, et qu’il n’exerçait aucune maîtrise directe sur l’activité de location, celle-ci demeurant sous le contrôle exclusif de Monsieur [R]. Il conclut que sa responsabilité ne saurait être recherchée à raison de manquements dont la commission, à la supposer établie, est exclusivement imputable à Monsieur [R].

M. [D] [R] ne formule aucune observation sur la caractérisation du changement d’usage.

Réponse

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose « La présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des [Localité 8], de la [Localité 9] et du [Localité 10]. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Dans sa version applicable depuis le 21 novembre 2024 résultant de la loi n°2024-1039, il est spécifié que « La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L.631-7-1.
Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L.632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.
Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage
d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans
le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation
sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.
Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.
L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de
l’article L.324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article».

L’article L.324-1-1 I du code du tourisme énonce que « I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Il se déduit de ces dispositions, d’une part, que le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, tel que résultant, notamment, de la location d’un local en meublé de tourisme, constitue un changement d’usage et est soumis à autorisation préalable du maire, d’autre part, que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage quelle que soit la date de première mise en location.

Au cas d’espèce, il ressort du procès-verbal dressé les 10 et 26 juin 2025, par l’agent assermenté de la Ville de [Localité 1], que la mise en location touristique est caractérisée depuis l’année 2022 jusqu’au 13 mai 2025, résultant de l’annonce mise en ligne sur la plateforme « Airbnb », sous la référence, 757765567409269256, concernant l’appartement sis [Adresse 5], pour un total de 824 nuits, ce sans autorisation préalable.

Il est inopérant pour M. [H], de soutenir qu’il n’exerçait aucune maîtrise directe sur l’activité de location, celle-ci demeurant sous le contrôle exclusif de M. [R], dès lors qu’il ne conteste pas le changement d’usage non autorisé de sa résidence secondaire, caractérisée par la location répétée du local d’habitation litigieux pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Dès lors, la preuve du changement de l’usage d’habitation est établie par la Ville de [Localité 1] et ce changement est imputable à M. [H] qui, en sa qualité de propriétaire et après accord passé avec M. [R] pour la mise en location, a, en connaissance de cause, modifié l’usage de son bien.

Sur la sanction du propriétaire du bien

Moyens des parties

La Commune de [Localité 1] rappelle que l’infraction caractérisée est punie, aux termes de l’article L.651-2 du même code d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 € par local irrégulièrement transformé, montant porté à 100.000 € par la loi n°2024-1039 le 21 novembre 2024.

Elle soutient que M. [P] [H], qui n’a pas sollicité l’autorisation afin de procéder au changement d’usage du local litigieux, malgré le rappel qui lui a été fait Commune de cette obligation, par courriel du 1er août 2022, lors de l’activation de son compte hébergeur.

Elle souligne que M. [H] a enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation d’août 2022 au mois de janvier 2025, soit pendant 30 mois. Elle indique que le procès-verbal mentionne que l’annonce n’est plus active à compter du 13 mai 2025, malgré l’attestation de fin d’activité en janvier 2025 adressée par courriel du 17 avril 2025 par M. [H].

Elle précise que la plateforme « Airbnb » mentionne que [P] est membre en tant qu’hôte depuis 2 ans, que le logement a été loué 824 nuitées sur 883 jours de propriété, générant un gain estimé à 45.072 €, que la durée de prévention est corroborée par les 244 commentaires présents sur l’annonce de la plateforme « Airbnb », qui vont d’août 2022 à mai 2025.

Elle souligne que le gain généré par les locations en méconnaissance de la réglementation sur le changement d’usage est bien supérieur à une location classique et que l’obtention d’un changement d’usage avec compensation pour un tel bien aurait coûté environ 27 500 €.

Elle souligne que, pour une période de prévention de 33 mois et un gain estimé à hauteur de plus de 45.072 €, une amende de 50.000 € est proportionnée par rapport à l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation.

M. [H] oppose que, sur le fondement des articles 1985 et suivants du code civil, M. [R] était titulaire d’un mandat de gestion, disposant de la maîtrise la totale maîtrise du bien sans que lui-même ne puisse opérer aucune vérification n’ayant ni les identifiants, ni de moyens de vérifications du nombre de locations et nuitées effectives, ni connaissance des montants encaissés par M. [R]. C’est ainsi les éléments comptables transmis par la plateforme de location révèle un chiffre d’affaires de 59.217 € au titre de l’année 2024, alors qu’il a perçu de M. [R] la somme de 21.540,92 €.

Il soutient que son rôle s’étant limité à l’accomplissement des démarches initiales nécessaires à la mise en place de l’activité, il serait inéquitable de lui faire supporter une amende disproportionnée et demande de condamner M. [R] à le relever de toute condamnation au regard de la maîtrise exclusive qu’il avait sur le processus.

Réponse

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100.000 € par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. À l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires. »

Il est constant que le montant majoré de l’amende civile s’applique à la situation continue ayant débuté avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle et s’étant poursuivie au-delà.

Le montant de cette amende doit être fixé au regard de l’objectif d’intérêt général de la loi dont elle assure le respect dans sa dimension persuasive, être proportionnée aux revenus procurés par les locations illicites et à la durée de la location, tenir compte de la bonne foi du propriétaire du logement et de sa situation financière et personnelle.

Au cas d’espèce, l’annonce de location touristique a été active jusqu’au 13 mai 2025, 244 commentaires ont été rédigés entre le mois d’août 2022 et le mois de janvier 2025, les données ELAN 2022, 2023 et 2024 fournies par la plateforme de location établissent 824 nuitées de location.

En outre, les allégations non démontrées de M. [H] du rôle prépondérant de M. [R] dans les choix de gestion du bien et du détournement des revenus locatifs procurés ainsi que, dans ce contexte prétendu suspicieux, la tardiveté des actions entreprises soit postérieurement à l’assignation délivrée par la Ville de [Localité 1] pour faire cesser la situation démontrent la mauvaise foi de M. [H].

En conséquence, le prononcé d’une amende civile à hauteur de la somme de 35.000 euros apparaît justifiée et proportionnée aux faits de la cause.

Sur la sanction de la personne ayant prêté son concours

Moyens des parties

La Ville de [Localité 1] rappelle que l’article L.651-2-1 du code de la construction et de l’habitation étend la punition de l’amende civile à « toute personne qui prête son concours à la commission de l’infraction ».

Elle expose que M. [H] a confié la gestion de son bien d’août 2022 à février 2025 à M. [D] [R], moyennant rémunération (rémunération de 20 % des loyers perçus ainsi que le remboursement des frais de ménage) en vue de sa mise en location de courte durée par l’intermédiaire d’une plateforme. Elle conclut que M. [R] a donc livré son concours à la commission de l’infraction prévue à l’article susvisé, contre rémunération. Elle souligne que M. [R] a fait la visite du bien le 10 juin 2025 avec l’agent assermenté et avait donc la clé du logement, preuve de son implication dans la commission de l’infraction.

Elle demande donc qu’il soit condamné à lui verser une amende civile d’au moins 10 000 €, compte tenu de l’entrée en vigueur de l’article L. 651-2-1 du code de la construction et de l’habitation le 21 novembre 2024, date au-delà de laquelle les locations ont perduré puisque ce n’est que par une mise en demeure datée du 17 octobre 2025 que Monsieur [H] a mis fin au mandat de gestion de M. [D] [R].

M. [D] [R] souligne que l’article L. 651-2-1 du code de la construction et de l’habitation est issu de la loi du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024. Il allègue que la mise en œuvre de ce texte est soumise au principe de non-rétroactivité des textes plus sévères (article 2 du code civil). Il conclut que sa responsabilité sur ce fondement ne peut être examinée qu’au titre de la période postérieure au 21 novembre 2024, à l’exclusion de toute activité antérieure.

M. [R] soutient que la Commune de [Localité 1] ne produit aucun élément permettant d’identifier avec précision les actes de concours personnel accomplis par lui entre le 21 novembre 2024 et la fin alléguée du mandat en février 2025. Il allègue qu’il existe une contradiction dans la date de fin des actes de concours à l’infraction : la commune indique que le bien aurait été donné en gestion par M. [H] à lui d’août 2022 à février 2025, puis que le mandat de gestion aurait pris fin le 17 octobre 2025. Il conclut que la demande repose sur un amalgame temporel et ne distingue pas la part d’activité éventuellement exercée par lui après l’entrée en vigueur de l’article L.651-2-1.

Il souligne que Monsieur [H] invoque le fait qu’il se serait présenté comme un professionnel expérimenté de la location de courte durée et aurait proposé de prendre en charge l’intégralité de la gestion locative du bien. Il soutient que ces affirmations ne correspondent pas à la réalité et que son épouse n’a jamais été experte-comptable mais hôtesse d’accueil et effectuait les ménages pour le compte de Monsieur [H] après les sorties des locataires sans avoir jamais proposé de se charger des aspects fiscaux des locations.

Il ajoute qu’il n’a jamais proposé de se charger des aspects fiscaux de la location et qu’il n’a aucune activité parallèle de gestionnaire professionnel de location de courte durée. Il fait valoir que l’article ci-dessus vise « toute personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l’infraction prévue à l’article L. 651-2, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services ». Il soutient que le mandat de gestion invoqué par Monsieur [H] ne peut se confondre avec un éventuel concours à l’infraction et que la commune doit établir des actes personnels, précis et datés imputables à lui, ainsi que leur lien direct avec la commission de l’infraction de changement d’usage.

M. [R] allègue que la Commune ne rapporte aucune preuve qu’il aurait pris l’initiative de mettre le logement sur le marché de la location touristique, déterminé les conditions juridiques de cette mise en location, eu la maîtrise des démarches administratives réglementaires ou bénéficié personnellement de la plus grande partie des profits générés par l’activité irrégulière.

Il conclut que l’existence d’un mandat oral ne suffit pas à établir que ce mandat portait sur une gestion administrative et lui conférait la charge des déclarations d’usage auprès des autorités. Il souligne d’ailleurs que les pièces produites ne contiennent aucun mandat écrit lui conférant le pouvoir de solliciter une autorisation de changement d’usage au nom de M. [H] ou de prendre une décision relative à la compensation.

Au contraire, il est établi (pièce n°2) que le compte Airbnb a été ouvert au nom de M. [H], propriétaire du bien concerné, et dont l’identité a été vérifiée par la plateforme conformément à leurs règles d’utilisation. Enfin, il précise que l’adresse mail utilisée pour les déclarations de [Localité 1] Métropole est celle de Monsieur [H] et que M. [H] apparaît comme déclarant du formulaire de déclaration « taxe de séjour » produit par la Commune, lequel a expressément coché la case « Je n’ai pas déposé ma demande de changement d’usage ». Il en déduit que Monsieur [H] ne peut affirmer n’avoir aucune maîtrise ni accès aux déclarations, quand celles-ci étaient faites sur le compte ouvert via son adresse mail. Enfin, il relève que les échanges de SMS ne contiennent aucune reconnaissance de sa part selon laquelle il aurait refusé de déposer une demande de changement d’usage ou aurait garanti à M. [H] la régularité juridique de l’activité.

Ainsi il conclut que la commune ne démontre pas l’existence d’un mandat administratif général qui lui aurait été confié et sollicite sa condamnation au paiement d’une amende de 10.000 € sans justifier de la moindre analyse individualisée de sa situation personnelle.

Il considère la sanction disproportionnée alors qu’il n’est pas propriétaire du bien et n’a pas bénéficié de l’accroissement de valeur patrimoniale attaché à la transformation du logement ; sa rémunération, limitée à 20 % des loyers et au remboursement des frais de ménage, est sans commune mesure avec les profits estimés du propriétaire.

Il soutient que, si une amende devait être prononcée à son encontre, son montant devrait être strictement symbolique et très inférieur aux 10.000 € sollicités, afin de respecter le principe de proportionnalité entre la gravité des faits qui lui sont personnellement imputables, la brièveté de la période concernée par le nouveau texte et l’ampleur limitée de ses gains. Il conclut que l’amende doit être calculée en se fondant sur la même base de calcul que celle retenue pour M. [H], soit une nuit à 54,70 €, prix sur lequel il ne touchait une commission qu’à hauteur de 20 %, soit 10,94 € par nuit et sur la période qui peut lui être reprochée, soit 99 nuits du 21 novembre 2024 au 28 février 2025, ce qui donne un montant de 1.083,06 € (10,94 € x 99 nuits).

Réponse

L’article L.651-2-1 du code de la construction et de l’habitation énonce que « Toute personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l’infraction prévue à l’article L.651-2, contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services, à l’exception de la mise à disposition d’une plateforme numérique, est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100.000 € par local irrégulièrement transformé. »

Contrairement à ce que soutient M. [R], l’amende civile prévue est une punition et non une sanction pénale de sorte que si le manquement à l’origine de son prononcé s’est poursuivi après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, la sanction s’applique à ce comportement continu.

Au cas d’espèce, M. [R] ne conteste pas avoir contre rémunération, percevant 20 % du montant des locations, mis à disposition ses services en organisant la mise en place d’une prestation de ménage, en effectuant la mise en ligne de l’annonce de l’appartement sur la plateforme (pièce n°5 de M. [H]), en accueillant des locataires tel que cela résultent des commentaires ou en assurant la visite du bien opérée par l’agent assermenté de la Ville de [Localité 1]. Il ne conteste pas davantage la période de référence des faits reprochés.

En conséquence, les faits qui lui sont reprochés sont caractérisés. Le prononcé d’une amende civile à hauteur de la somme de 10.000 euros apparaît justifiée et proportionnée aux faits de la cause.

Sur les frais du procès

Succombant en leurs demandes, M. [H] et M. [R] seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens de la présente instance et à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS: :

Le président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire et en premier ressort :

Condamne M. [P] [H] au paiement d’une amende civile d’un montant de 50.000 euros sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamne M. [D] [R] au paiement d’une amende civile d’un montant de 10.000 euros sur le fondement des articles L.651-2 et L651-2-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne in solidum M. [P] [H] et M.[D] [R] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [P] [H] et M. [D] [R] à supporter la charge des entiers dépens d’instance.

La présente décision a été signée par Nathalie RECOULES, 1ère Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.