TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N°

DU : 29 Septembre 2026

AFFAIRE N° RG 26/00052 – N° Portalis DBXJ-W-B7K-JBNJ

Jugement Rendu le 29 SEPTEMBRE 2026

AFFAIRE :

S.A.S.U. SARIMMO PROPRETY

C/

[G] [K]

ENTRE :

La SASU SARIMMO PROPRETY, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 914 390 471, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandre CIAUDO de la SCP THEMIS AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Madame [G] [K]
née le 02 Septembre 1997 à [Localité 2] (CROATIE)
de nationalité Croate
Employée de commerce, demeurant [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Alexandre MAREY, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

L’avocat de la demanderesse a déposé son dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu les dispositions de l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et l’accord exprés des parties constituées pour qu’il en soit fait application ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 septembre 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 Septembre 2026 ;

JUGEMENT :

– Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
– Réputé contradictoire
– en premier ressort
– rédigé par Alexandre MAREY
– signé par Alexandre MAREY, Président et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le
à
Maître Alexandre CIAUDO de la SCP THEMIS AVOCATS & ASSOCIES

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 12 juin 2025, la société Sarimmo Proprety a consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de Mme [G] [K], portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Cette promesse prévoyait notamment une condition suspensive d’obtention de prêt d’un montant maximal de 125 000 euros, qui devait être réalisée au plus tard le 31 juillet 2025. Mme [G] [K] était donc tenue de déposer et de justifier auprès du notaire et du promettant, dans les huit jours, de toute offre, refus ou attestation de dépôt de demande.

À compter du 22 septembre 2025, le cabinet du notaire a adressé plusieurs courriels à Mme [G] [K] afin de connaître l’état d’avancement de sa demande de prêt. Ces relances n’ont reçu aucune réponse. La société Sarimmo Proprety a donc accepté de proroger exceptionnellement la date limite au 30 octobre 2025, à la condition que Mme [G] [K] transmette son offre de prêt avant cette échéance. Ici encore, elle n’a formulé aucune réponse, malgré plusieurs relances adressées.

Selon assignation en date du 23 décembre 2025, la société Sarimmo Proprety a fait citer Mme [G] [K] devant le tribunal judiciaire de Dijon, afin d’obtenir réparation du préjudice causé par la carence de cette dernière dans le cadre de l’exécution de sa promesse.

Ainsi, aux termes de son assignation, la société Sarimmo Proprety sollicite du tribunal de :

– juger la SAS Sarimmo Proprety recevable et bien fondée en ses demandes,
– y faisant droit, juger que Mme [G] [K] a commis des fautes dans l’exécution du contrat en ne sollicitant pas de prêt dans les conditions prévues et en ne justifiant pas des démarches entreprises ;
– en conséquence, condamner Mme [G] [K] à payer à la société Sarimmo Proprety les sommes de 12 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– condamner Mme [G] [K] à payer à la société Sarimmo Proprety la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Mme [G] [K] aux entiers dépens de l’instance dont la distraction est requise au profit de Maître Alexandre Ciaudo.

Au soutien de ses prétentions, la société Sarimmo Proprety expose, au visa de l’article 1304-3 du code civil, que Mme [G] [K] a commis une faute dans le cadre de l’exécution de la promesse de vente, n’ayant pas justifié de l’obtention d’un prêt dans le délai imparti, ni même informé le notaire ou la société Sarimmo Proprety des démarches entreprises à cette fin. En exécution de la promesse, elle demande donc que Mme [G] [K] soit condamnée au paiement du montant correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

Par ailleurs, la société Sarimmo Proprety sollicite également des dommages et intérêts au titre de la perte de chance. Au visa des articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil, elle estime avoir été privé de la possibilité de conclure un contrat similaire ou de pouvoir négocier avec un tiers.

Mme [G] [K], bien que régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat.

Le 9 mars 2026, la société Sarimmo Proprety a donné son accord pour qu’il soit statué selon la procédure sans audience, au titre de l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, les demandes, visant à « juger » recevable et bien fondée la société Sarimmo Proprety en ses demandes et que Mme [G] [K] a commis des fautes dans l’exécution du contrat, ne revêtent pas les caractères d’une prétention. Elles ne seront donc pas tranchées par la présente décision.

I. Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1124 alinéa 1 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l’article L. 290-2 du code de la construction et de la l’habitation, la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire.

Il résulte de la combinaison de ces articles que l’indemnité d’immobilisation correspond à la compensation financière versée au vendeur (ou promettant) dans la mesure où il réserve son bien à l’acheteur (ou bénéficiaire) et l’immobilise à son profit pendant un délai défini. Le promettant est donc fondé, en cas de non aboutissement de la vente du fait du bénéficiaire, sans motif légitime, à réclamer de pouvoir conserver cette indemnité, en réparation de son préjudice.

En l’espèce, il est établi que la société Sarimmo Proprety a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de Mme [G] [K], selon acte notarié du 12 juin 2025. Cette dernière a donc versé une indemnité d’immobilisation de 12 500 euros, correspondant à 10% du prix de vente, étant stipulé qu’en cas de non-réalisation de la vente selon les modalités et délais fixés à l’acte, celle-ci serait acquise au promettant.

La société Sarimmo Proprety justifie par ailleurs de multiples relances adressées à Mme [G] [K] afin de connaître des démarches entreprises pour obtenir le financement d’un prêt, au titre de ses obligations contractuelles. Ces demandes sont toutes restées sans réponse. Une mise en demeure a enfin été adressée par la société demanderesse le 23 octobre 2025 et a connu le même sort.

Il résulte de ces éléments que Mme [G] [K] a manqué a ses obligations contractuelles en qualité de bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, ne justifiant pas de ses démarches pour permettre la réalisation de la condition suspensive, tenant à l’obtention d’un prêt. Par son comportement, elle n’a pas permis la réalisation de la vente litigieuse et a donc directement causé un préjudice à la société Sarimmo Proprety puisque son bien immobilier était immobilisé.

Celle-ci est donc fondée à demander la condamnation de la défenderesse au paiement du montant de l’indemnité d’immobilisation et elle sera condamnée en ce sens.

II. Sur la demande au titre de la perte de chance

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du même code ajoute que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il résulte de ces dispositions que celui qui a subi un préjudice conséquence d’une inexécution contractuelle est fondé à solliciter une réparation au titre de la perte de chance, soit la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Néanmoins, eu égard à ce qui est mentionné ci-dessus, le promettant, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, ayant reçu le bénéfice d’une indemnité d’immobilisation, ne peut se prévaloir d’une indemnisation fondée sur la perte de chance, sauf à démontrer un préjudice distinct.

En effet, l’indemnité d’immobilisation a précisément pour objet de réparer le dommage résultant de l’immobilisation du bien au profit du bénéficiaire.

En l’espèce, la société Sarimmo Proprety ne rapporte la preuve d’aucun préjudice distinct. Il n’y a donc pas lieu d’indemniser deux fois son préjudice, fondé sur la même inexécution contractuelle.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

III. Sur les mesures de fin de jugement

A) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Mme [G] [K] est la partie perdante du litige.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Alexandre Ciaudo.

B) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [G] [K] étant condamnée aux dépens, l’équité commande de la condamner au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [G] [K] à payer à la société Sarimmo Proprety la somme de 12 500 euros (douze mille cinq cents euros) au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE la société Sarimmo Proprety de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

CONDAMNE Mme [G] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [G] [K] à payer à la société Sarimmo Proprety la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et le Président.

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier