RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00457 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PHMB

MINUTE N° :

[X] [A]
c/
[E] [M]

Copie certifiée conforme
le :

à :

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE
[Adresse 1]
[Localité 2]

——————–

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 17 SEPTEMBRE 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Pontoise chargée du service du Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée de Elza BELLUNE, Greffière placée ;

Le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

Madame [X] [A]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Manuel QUESNOT-FILIPPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEMANDEUR

ET

Madame [E] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Représentée par Me Merrily ADRASSE, avocat au barreau de PARIS;

DÉFENDERESSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2022, Madame [E] [M], bailleur, a consenti à Madame [X] [A], preneur, un contrat de location d’un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer en principal de 770 euros et une provision pour charge de 180 euros, le montant du dépôt de garantie ayant été fixé à la somme de 1.164 euros.

Ledit logement a été restitué au bailleur le 24 mai 2025, date de l’établissement de l’état de sortie des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, Madame [X] [A] a assigné Madame [E] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de GONESSE à l’audience du 4 mai 2026 afin de voir :

– constater la mauvaise foi de la défenderesse et juger les demandes de Madame [X] [A] bien fondées ;
– condamner Madame [E] [M] à lui verser la somme de 1.524,65 euros au titre du dépôt de garantie non restitué, augmenté des pénalités dues et intérêts de retard ;
– condamner Madame [E] [M] à lui verser la somme à parfaire de 1.330,23 euros au titre de l’indexation illégale du loyer ;
– condamner Madame [E] [M] à lui verser la somme à parfaire de 3.066,14 euros au titre des provisions pour charges indûment perçues ;
– condamner Madame [E] [M] à lui verser la somme à parfaire de 1.084 euros au titre des indemnités de la CAF indûment perçues ;
– condamner Madame [E] [M] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A la suite d’une demande de renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 juin 2026.

En demande, Madame [X] [A], représentée par son conseil, réitère les demandes telles que formées par son acte introductif d’instance et sollicite que la défenderesse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, et subsidiairement condamnée à la somme de 1.084,79 euros au titre de la régularisation des charges et de limiter toute éventuelle retenue au titre des réparations locatives à celles valablement imputables au preneur après application du taux de vétusté en écartant les photographies produites avec l’état de sortie des lieux, toutes sommes dues faisant l’objet d’une compensation entre elles.

La demanderesse sollicite par ailleurs que le bail dit meublé soit requalifié en bail d’habitation nu, et subsidiairement, à défaut, maintien ses demandes en l’état, ainsi que la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la mauvaise foi des demandes reconventionnelles.

En défense, Madame [E] [M], représentée par son conseil, s’est opposée aux demandes formées par la demanderesse et sollicite qu’elle en soit déboutée, en ce compris les demandes relatives aux indemnités CAF et d’un préjudice de mauvaise foi allégué. La défenderesse entend faire valoir que la demande de requalification du contrat de bail est irrecevable et subsidiairement juger qu’il porte sur un logement meublé, le montant du dépôt de garantie étant conforme aux exigences légales et qu’il a été valablement retenu eu égard aux dégradations constatées lors de l’état de sortie contradictoire des lieux, aucune majoration n’étant en conséquence due.

Madame [E] [M] sollicite par ailleurs de voir juger les augmentations de loyers régulières et conformes au contrat de bail, la demande de restitution des charges locatives étant partiellement irrecevable sur la période du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022 et subsidiairement de limiter la régularisation des charges à la somme de 1.084,79 euros.

Madame [E] [M] forme par ailleurs une demande reconventionnelle de condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 3.009,40 euros au titre des réparations locatives valablement imputables au preneur sortant et d’ordonner la compensation des sommes dues entre les parties.

En tout état de cause, la défenderesse sollicite la condamnation de Madame [X] [A] à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens, ainsi que d’écarter l’exécution provisoire de la condamnation à intervenir.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 1103 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Ils ne peuvent être modifiés ou révoqués selon l’article 1193 du même Code que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Selon l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la qualification du bail
Il ressort des pièces versées aux débats que les parties ont valablement conclu entre elles les conditions de la location d’un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 5], le bail établissant régulièrement le détail des éléments d’équipement mis à disposition de la locataire et garnissant ledit logement, entre le 1er juillet 2022 date d’entrée dans les lieux et le 24 mai 2024 date de sortie des lieux.

Il en résulte que la demande de requalification du bail en contrat de location d’un logement nu formée par la demanderesse à l’audience est mal fondée et sera rejetée sur ce chef.

Sur l’indexation du loyer
Il résulte des courriels versés aux débats que les parties avaient une relation amicale avant la conclusion du bail et ont librement fixé les conditions financières du contrat de location, le montant du loyer hors charges dû par le preneur s’élevant à la somme de 770 euros à compter du 1er juillet 2022, l’article 4.C prévoyant qu’en cas de renouvellement du bail, conclu pour un an avec tacite reconduction, le loyer « manifestement sous-évalué » pourra être réévalué à la hausse de 5% à la date anniversaire, soit une augmentation de 38,50 euros mensuels à compter du 1er juillet 2023, et de 40,42 euros mensuels à compter du 1er juillet 2024.

Il est établi par les quittances de loyers versées aux débats que Madame [E] [M] a régulièrement appliqué les hausses de loyers prévues entre les parties à la signature du bail avec un loyer mensuel hors charges de 808,50 euros à compter du terme de juillet 2023 inclus, soit une hausse de 38,50 euros, et un loyer mensuel hors charges de 848,92 euros à compter du terme de juillet 2024 inclus, soit une hausse de 40,42 euros, la défenderesse justifiant au demeurant que le montant indexé du loyer demeurait à cette date inférieur au prix du marché.

La demande mal fondée de restitution de la majoration des loyers indexés conformément aux dispositions du bail sera sur ce chef rejetée.

Sur la régularisation des charges
Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil, le paiement des loyers et charges selon les modalités convenues au bail est une obligation essentielle du locataire.

Il convient de relever en l’espèce qu’à la fin du bail aucun arriéré locatif n’a été reproché au locataire sortant.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Il est établi par les quittances versées aux débats et il n’est pas contesté que Madame [X] [A] a versé, à titre de provisions récupérables du logement donné à bail avec régularisation annuelle selon les dispositions légales reprises au bail, la somme mensuelle de 180 euros à compter du 1er juillet 2022, puis de 189 euros mensuels à compter du 1er juillet 2023 et de 198,45 euros à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la sortie des lieux.

Force est de constater que toute action en contestation des charges versées entre le 1er juillet 2022 et le 19 septembre 2022 est prescrite en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [X] [A] a versée au bailleur des provisions de charges à hauteur de 6.070,95 euros entre le 1er octobre 2022 et la sortie des lieux, soit 1.620 euros d’octobre 2022 à juin 2023 (180 euros x 9 mois), 2.268 euros de juillet 2023 à juin 2024 (189 euros x 12 mois) et 2.182,95 euros de juillet 2024 à mai 2025 inclus (198,45 euros x 11 mois), et que le bailleur n’a pas justifié avoir procéder à la régularisation annuelle des charges provisionnées.

Madame [E] [M] justifie de la régularisation des charges par le syndic de l’immeuble, fixant la somme, non contestée, valablement imputable à son ancien preneur au titre des charges locatives à 4.941,35 euros, soit 1.569,56 euros dus entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023, 1.979,07 euros dus entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024 et 1.392,72 euros dus entre le 1er octobre 2024 et la sortie des lieux en mai 2025.

Il résulte de ce qui précède que Madame [X] [A] est en l’espèce bien fondée à solliciter la condamnation de Madame [E] [M] à lui verser la somme de 1.129,60 euros au titre de la régularisation des charges provisionnées entre le 1er octobre 2022 et le 24 mai 2025.

Sur la demande reconventionnelle de réparations locatives
Aux termes de l’article 1730 du Code Civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas forfuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie au regard de la durée du bail et par comparaison entre les états d’entrée et de sortie des lieux.

En l’espèce, le bail a duré 2 ans et 11 mois. Il résulte de l’état d’entrée des lieux établi contradictoirement le 1er juillet 2022 que le logement a été donné à bail de « bon état » s’agissant des murs, sols et plafonds, à « très bon état » des prises, interrupteurs, éclairages et chauffages, à l’exception de la chambre 2 en bon état et des mentions relatives aux fenêtres et volets précisant que des travaux sont à prévoir par la copropriété à la suite d’un incendie.

Par comparaison, l’état de sortie des lieux établi contradictoirement le 24 mai 2025 mentionne « beaucoup de traces de peintures sur les murs » nécessitant une reprise de peinture, les photographies jointes en annexe dudit état des lieux et qu’il convient donc de retenir, constatant les dégradations de 3 pans de murs et d’une porte de chambre, un manque d’entretien des éléments sanitaires et de cuisine avec un coin cassé de plaque de cuisson.

Force est toutefois de constater que si la défenderesse verse aux débats le montant des rénovations facturées le 22 juin 2022 par la société REFLEX à la suite d’un incendie intervenu dans la résidence ainsi que du coût afférent au changement en septembre 2024 des fenêtres du logement donné à bail, ces travaux ne sont pas opposables à Madame [X] [A], Madame [E] [M] n’ayant en conséquence pas valablement justifié auprès de son ancien preneur du coût de réparation des dégradations constatées lors de la sortie des lieux.

Les seules déclarations de la défenderesse sont donc insuffisantes à rapporter la preuve du coût de remise en état du logement par poste concerné suivant les dégradations constatées à la sortie des lieux. Il en résulte que Madame [E] [M] sera en l’état déboutée de ses demandes reconventionnelles de réparations locatives non justifiées.

Sur la restitution des sommes versées par la CAF
Aux termes des articles 1302 et 1302-1 du Code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Madame [X] [A] qui ne justifie pas en l’espèce de sa capacité à agir dans les intérêts de la CAF du Val d’Oise, verra sa demande en répétition de l’indû rejeté sur ce chef.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts
Madame [X] [A] qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct qu’il conviendrait de réparer, verra ses demandes rejetées sur ce chef.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
Il résulte des pièces versées aux débats et il n’est pas contesté que Madame [X] [A] a versé la somme de 1.164 euros à l’entrée dans les lieux donnés à bail.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire sortant dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. 

En l’espèce force est de constater que la bailleresse n’a pas valablement justifié auprès de Madame [X] [A] des sommes le cas échéant déductibles du montant du dépôt de garantie dans les deux mois suivants la sortie des lieux, outre l’absence de régularisations annuelles des charges provisionnées, la demanderesse est en conséquence bien fondée à contester en l’état la retenue dudit dépôt de garantie par la défenderesse et son absence de libération dans le délai légal susceptible de donner lieu à une pénalité de retard de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard à compter du 1er août 2025.

La demanderesse ayant, aux termes de ses conclusions récapitulatives versées à l’audience du 29 juin 2026, maintenu sa demande telle que formée par son acte introductif d’instance à la somme de 1.524,65 euros restant due au titre de la libération du dépôt de garantie, pénalités comprises, il conviendra donc de condamner Madame [E] [M] à lui verser ladite somme avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [E] [M], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Tenue aux dépens, Madame [E] [M] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, les circonstances ne justifiant pas qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE recevables les demandes formées par Madame [X] [A], locataire d’un logement meublé donné à bail par Madame [E] [M] sis [Adresse 5] à [Localité 5] entre le 1er juillet 2022 et le 24 mai 2025, date de sortie des lieux ;

REJETTE la demande additionnelle mal fondée de requalification du bail ;

DEBOUTE Madame [X] [A] de sa demande de restitution du coût d’indexation des loyers tels que fixés au bail ;

DEBOUTE Madame [E] [M] de ses demandes reconventionnelles de réparations locatives à défaut de justifier du coût y afférent ;

CONSTATE que Madame [E] [M] n’a pas procédé à la régularisation des charges mensuelles provisionnées, ni justifié du montant des réparations locatives valablement imputables au locataire sortant, susceptible de valablement retenir la libération du dépôt de garantie, dans le respect des délais légaux ;

CONSTATE par ailleurs que la contestation des charges provisionnées avant le 19 septembre 2022 est prescrite ;

CONDAMNE Madame [E] [M] à verser à Madame [X] [A] la somme de 1.129,60 euros au titre de la régularisation des charges provisionnées entre le 1er octobre 2022 et le 24 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] [M] à verser à Madame [X] [A] la somme de 1.524,65 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie du logement restitué le 24 mai 2025, pénalités comprises, aux termes de ses écritures ;

DEBOUTE Madame [X] [A] de sa demande de répétition des sommes versées par la CAF du Val d’Oise et additionnelle de dommages et intérêts ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [E] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [E] [M] à verser à Madame [X] [A] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le Greffier Le Juge