Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + 1 GROSSE Me TICHADOU

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Octobre 2026

DÉCISION N° 26/379

N° RG 26/01896 – N° Portalis DBWQ-W-B7K-QV7J

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA FRANCESCA, situé 145 Avenue Francis Tonner à CANNES (06150), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [C], immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 487 530 099, ayant son siège social sis 51 boulevard de Courcelles 75008 PARIS, et son établissement secondaire situé 4 Chemin de l’Arénas à NICE (06205), elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me David TICHADOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Société [K], immatriculée au RCS de NICE sous le n° 519 145 833, dont le siège social situé 25 Boulevard Carlone à NICE (06200) , prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 ;

A l’audience publique du 07 Juillet 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Octobre 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société [K] est propriétaire du lot n°10, au sein de l’ensemble immobilier VILLA FRANCESCA sis 145 Avenue Francis TONNER, CANNES (06150).

La société [K] a déjà été condamnée par jugement du Tribunal de proximité de CANNES, le 6 mai 2021, au paiement de la somme de 4.847,33 euros au titre de charges impayées.

Arguant de nouvelles défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires VILLA FRANCESCA (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a, par acte de Commissaire de Justice en date du 18 mars 2026, fait citer à comparaître la société [K] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

 Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967
Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967
Vu l’article 1231-6 du Code civil

JUGER le Syndicat des copropriétaires recevable et fondé en ses demandes,
JUGER que la société [K] est défaillante dans le règlement des charges de copropriété qui lui incombent,

En conséquence,
CONDAMNER la société [K] au paiement de la somme de 30.419 euros représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er janvier 2026 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du Code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,
JUGER que les frais de relance et de procédure seront portés au débit de la société [K], copropriétaire défaillante, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNER la société [K] au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-6 du Code civil,
CONDAMNER la société [K] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER la société [K] aux entiers dépens,
JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la société [K], régulièrement assignée n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 8 juin 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 7 juillet 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production de toutes pièces pertinentes.

L’approbation des comptes et du budget par l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

En l’espèce, outre les décomptes des sommes dues, le syndicat des copropriétaires produit :
Le relevé de propriété démontrant que la société [K] est propriétaire du lot de copropriété objet de sa demande en paiement des charges, Les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables concernés par la demande, Des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés
Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires, en s’appuyant sur un décompte couvrant une période s’étendant du 01/01/2021 au 01/01/2026 sollicite la somme de 30.419 euros au titre des charges impayées.

Il apparait cependant que les appels de fonds versés aux débats, adressés à la société [K] pour le lot n°10, ne correspondent pas à toutes les sommes figurant sur le décompte, fondement de la demande de recouvrement.

En outre, les frais de relance, de constitution de dossier et de contentieux seront analysés au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non au regard des charges de copropriété.

Il résulte des pièces produites que seuls les montants figurant sur les appels de fonds régulièrement émis peuvent être retenus comme des charges dues, à l’exclusion des frais de l’article 10-1a), lesquels feront l’objet d’une identification et d’une justification distincte.

Dès lors, seule la somme de 23.245,8 euros et celle de 1.162,42 euros au titre du fonds de travaux ALUR, sont justifiées par les pièces produites.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges les sommes suivantes :
Honoraires suivi de dossier contentieux en date du 21/05/2021 : 360eurosHonoraires suivi contentieux du 30/08/2021 : 240eurosHonoraires suivi contentieux du 06/12/2021 : 240eurosHonoraires suivi contentieux en date du 29/03/2022 : 259,99eurosHonoraires suivi contentieux du 26/06/2022 : 120eurosHonoraires de suivi contentieux du 29/09/2022 : 259,99eurosHonoraires de suivi contentieux en date du 23/12/2022 : 240eurosHonoraires suivi contentieux du 30/03/2023 : 265,2eurosHonoraire constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en date du 28/06/2023 : 265,2eurosHonoraires suivi contentieux du 26/09/2023 : 265,2eurosHonoraires suivi contentieux du 12/12/2023 : 132,6eurosHonoraires suivi contentieux du 19/03/2024 : 144eurosHonoraires suivi contentieux du 17/06/2024 : 144eurosHonoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice du 27/09/2024 : 144eurosHonoraires suivi contentieux du 10/12/2024 : 144eurosHonoraires suivi contentieux en date du 31/03/2024 : 144eurosMise en demeure du 07/007/2025, facturée le 03/07/2025 : 52eurosFrais TALLIANCE AVOCAT, AFF SDC/[K], en date du 24/07/2025 : 129,6eurosSoit un total de 3.549,78 euros

Il apparaît cependant que seuls entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les frais de mise en demeure du 7 juillet 2025 (facturée le 3 juillet 2025), soit 52 euros.

Pour le surplus, les frais contenus dans le décompte intitulés « honoraires de suivi contentieux» s’analysent comme des frais « de mise en contentieux du dossier », qui n’entrent pas dans le champ d’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ou relèvent des missions de gestion normale du syndic.

En conséquence, il convient de condamner la société [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale 24.460,22 euros, correspondant à 24.408,22 euros au titre des charges de copropriété et à 52 euros au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/01/2021 jusqu’au 01/01/2026, date de la dernière créance arrêtée.

Le surplus de la demande en paiement des charges et des frais sera rejeté.

La mise en demeure réceptionnée le 7 juillet 2025 ayant été versée aux débats avec la justification de l’accusé de réception par la société [K], les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de celle-ci, sur la somme de 24.460,22 euros, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

S’agissant de la capitalisation des intérêts, celle-ci s’accomplira conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété lui cause un préjudice distinct et important devant faire l’objet d’une indemnisation par l’allocation de dommages et intérêts. Il sollicite la somme de 2.000 euros.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Une précédente condamnation au paiement des charges dues, ainsi que le relevé de comptes qui fait état de provisions irrégulières, caractérisent une lourde négligence qui reste injustifiée.

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner la société [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [K], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner la société [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société [K] à payer au syndicat des copropriétaires VILLA FRANCESCA la somme totale 24.460,22 euros correspondant à 24.408,22 euros au titre des charges de copropriété et à 52 euros au titre des frais nécessaires, pour la période allant du 01/01/2021 jusqu’au 01/01/2026, date de la dernière créance arrêtée ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement des charges et des frais ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la mise en demeure en date du 07/07/2025 sur la somme de 24.460,22 euros avec capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société [K] à payer au syndicat des copropriétaires [I] FRANCESCA la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE la société [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la société [K] à verser au syndicat des copropriétaires [I] FRANCESCA la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.