TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00877 – N° Portalis DBZS-W-B7K-[Immatriculation 1]

JUGEMENT

DU : 29 Septembre 2026

[P] [N]

C/

[T] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Septembre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [P] [N], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [H], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître François RABIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mai 2026

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 24 juin 2024 avec prise d’effet au 26 juin 2024, Monsieur [T] [H] a donné à bail à Madame [P] [N] un local à usage d’habitation dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1300 € et d’une provision mensuelle sur charges de 50 €.

Un état des lieux d’entrée est contradictoirement établi par les parties le 26 juin 2024.

Une séance de conciliation s’est tenue entre les parties le 15 octobre 2025 devant la Commission départementale de conciliation du Nord.

Par requête reçue par le greffe le 12 janvier 2026, Madame [P] [N] sollicite la convocation de Monsieur [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en vue de sa condamnation à lui régler la somme de 5000 € en principal en réparation de son préjudice de jouissance résultant du caractère non décent du logement mis en location par Monsieur [T] [H].

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 03 mars 2026. A cette audience, Madame [P] [N] est présente en personne et Monsieur [T] [H] est représenté.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 mai 2026 à laquelle elle a été retenue et plaidée.

Madame [P] [N] expose que malgré ses relances et la saisine des organismes institutionnels, Monsieur [T] [H] n’aurait pas pris la mesure des multiples désordres dans le logement qu’il mettait en location en l’état d’indécence. Elle ajoute qu’elle a fait un signalement très rapidement, notamment concernant la présence de rats à l’intérieur du logement.

Elle a souhaité visionner une vidéo sur l’état de son logement, ce à quoi Monsieur [H] s’est opposé n’ayant pas pu la visionner avant l’audience. Elle a été écartée des débats conformément au principe du contradictoire.

S’agissant du montant des loyers, elle sollicite l’application de l’avis de la commission départementale de conciliation, soit la réduction du loyer au montant maximal plafonné à 1180,86 € et le remboursement du trop-perçu, soit la somme de 1906,24 €.

Elle reconnaît ne plus régler son loyer depuis le 1er janvier 2026.

En réplique, se référant à ses conclusions, Monsieur [T] [H] sollicite le débouté de Madame [P] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et, à titre reconventionnel, de la condamner à la somme de 7658,70 € à titre de l’arriéré des loyers et charges et la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre liminaire, il soulève la fin de non-recevoir des demandes de Madame [P] [N] sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile. Il fait valoir que la commission départementale de conciliation sous l’autorité du Préfet est un mécanisme propre aux baux d’habitation qui ne saurait remplacer la tentative de conciliation instituée par le législateur devant le conciliateur de justice. En outre, expose-t-il encore, Madame [N] n’aurait pas formulé devant cette commission sa demande de réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 5.000 €.

Madame [P] [N] demande à ce que cette fin de non-recevoir soit rejetée, faisant valoir que les désordres auraient été soulevés devant la commission.

Monsieur [T] [H] sollicite également de déclarer irrecevable la demande de réduction de loyers formulée par Madame [P] [N], alléguant que la commission départementale de conciliation aurait dû être saisie dans les deux mois de la conclusion du bail.
Sur les désordres, il expose que les griefs d’insalubrité du logement ne reposeraient sur aucune réalité.

Aucune des parties n’a sollicité une mesure d’expertise avant dire droit.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures de Monsieur [T] [H] pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 29 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes présentées par Madame [N] au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile

L’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version issue de la loi du décret n°2023-357 du 11 mai 2023, prévoit, en application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, insérée dans un titre II intitulé « favoriser les modes alternatifs de règlement des différends » dispose que « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage (…) ».

Aux termes de l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « Il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties.
La compétence de la commission porte sur :
(…)
2° Les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6 de la présente loi ;
(…)
Pour le règlement des litiges mentionnés aux 1° à 4° du présent article, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le locataire. (…).
A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis comportant l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Cet avis peut être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties. En cas de conciliation, elle établit un document de conciliation comportant les termes de l’accord trouvé ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties, notamment de l’avis de la commission départementale de conciliation du Nord du 15 octobre 2025, que le litige portant sur l’indécence alléguée du logement, comme celui portant sur l’encadrement des loyers, ont fait l’objet d’une tentative de conciliation devant cette commission.

Or, suivant les compétences de la commission départementale de conciliation définies à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précité, cette commission est un « conciliateur de justice » au sens de l’article 750-1 du code de procédure civile constitué sous forme de commission paritaire.

Madame [P] [N] a donc fait précéder sa demande en justice d’une tentative de conciliation.

Par ailleurs, la commission départementale n’est pas saisie, à proprement parler, de demandes mais d’un litige. Elle était donc bien saisie d’un litige relatif à l’indécence du logement, litige duquel la locataire pouvait tirer une demande de réparation de son préjudice de jouissance, de mise en conformité ou de suspension du loyer.

Enfin, et de surcroît, les demandes incidentes (nouvelles et additionnelles) ne sont pas soumises à l’article 750-1 si elles présentent un lien suffisant avec la demande initiale. Or, en l’espèce, la demande de réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 5.000 €, si elle présente un caractère nouveau, a, à l’évidence, un lien suffisant avec le litige sur l’indécence qui a été soumis à la commission départementale du Nord.

La demande de Madame [P] [N] relative à la réparation de son préjudice de jouissance sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la réduction du loyer

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l’espèce, Monsieur [T] [H] se prévaut du non-respect du délai de saisine de la commission départementale de conciliation en application du décret pris au titre de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et d’un arrêt de la Cour de cassation pris en Assemblée plénière du 16 avril 2004 (n°02-18.231) visant cet article.
Or, aux termes de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, «  pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. (…) ».
Ainsi, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 vise le dispositif de l’évolution des loyers applicable aux relocations et renouvellement en zone tendue, qu’il faut distinguer du mécanisme de l’encadrement du niveau des loyers issu de la loi [Localité 4] (loyer de référence majoré et complément de loyer) qui obéit à des délais propres.
L’article 140 de la loi n° 2018 -1021 (loi [Localité 4]), dans sa version applicable à la date de la signature du contrat de bail, énonce en son article III A que dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.
Le B de ce même article III vise le complément de loyer qui peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Ce point B précise que le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi et qu’en l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.
L’article III B vise donc l’action en contestation du complément du loyer.
Aux termes de l’article 140 V, le contrat de location doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d’absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
Les points V et III de l’article 140 envisagent l’action en diminution de loyers.
Néanmoins, le point V vise une situation particulière, celle de l’absence dans le bail de la mention du loyer de référence et du loyer de référence majorée, avec mise en demeure dans le mois puis saisine de la juridiction. La fin de non-recevoir tirée du non-respect de ces délais ne peut prospérer que si l’action vise l’absence de ces mentions dans le contrat de bail et non l’illicéité initiale du loyer prévu au contrat de bail situation visée par le point III du même article.
En l’espèce, Madame [P] [N] fonde son action sur l’illicéité initiale du montant de son loyer fixé dans son contrat de bail, et non sur le défaut d’information dans son contrat de bail sur les loyers de référence.
Or, l’action en diminution de loyers visée au III A de l’article 140 n’est encadrée par aucun délai ; elle est donc soumise à la prescription de droit commun applicable en matière de baux d’habitation, soit la prescription de trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, prescription prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1089.
En l’espèce, la juridiction de céans a été saisie dans ce délai de trois ans.
Partant, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [T] [H] et dire recevable la demande de Madame [P] [N] tendant à la réduction du loyer initial fixé dans son contrat de bail.
Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites dont les caractéristiques sont définies par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F (…).
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…).
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…) ».
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
L’article 2 du décret précité prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipement;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
En application de ces dispositions, il appartient au bailleur, dès la conclusion du bail et pendant toute la durée de son exécution, de délivrer au locataire un logement conforme aux exigences de décence.

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.
L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, Madame [P] [N] se prévaut d’un logement qui ne présenterait pas les caractéristiques de la décence et sa demande se limite à la réparation par des dommages et intérêts de son préjudice de jouissance.

Le contrat de bail liant Madame [P] [N] et Monsieur [T] [H] a été signé le 24 juin 2024. Il porte sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], pour une surface habitable de 91 m2 et précisant à 4 le nombre de pièces principales, pour un loyer d’un montant mensuel de 1300 €, outre 50 € de provisions sur charges.

A titre liminaire, il convient de relever que Monsieur [T] [H] produit l’état des lieux d’entrée du logement du 26/06/2024 qui ne mentionne aucun désordre particulier. Toutefois, cet élément ne suffit pas à écarter tout grief relatif à l’état du logement.

Au soutien de ses prétentions, Madame [P] [N] verse aux débats :

-un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] du 02 avril 2025 mentionnant que l’enquête effectuée le 25 février 2025 par l’inspecteur de salubrité a permis de constater les faits suivants : – signalement de rongeurs -WC : trace d’infiltration au plafond, légères moisissures sur les murs – Cellier : trace d’infiltration au plafond -Cuisine : absence d’aération, humidité importante en partie basse, moisissures importantes en partie basse des murs, trace d’infiltration au plafond, moisissures au plafond, trace d’infiltration au droit de la boîte à fusible, Chambre à gauche du séjour : humidité en partie basse avec dégradations des revêtements muraux, Salle de bain : humidité importante en partie basse avec dégradation des revêtements muraux, absence d’aération, humidité sur les murs, présence d’excréments de rongeurs, Parties communes : fil non protégé sur le tableau électrique
-le courrier en conclut que le logement ne répond pas pleinement aux caractéristiques du logement décent et que le propriétaire a été invité à prendre les meures nécessaires pour remédier à la situation dans un délai de deux mois.
-un deuxième courrier du 12 novembre 2025 du même service suite à une visite de contrôle du 7 octobre 2025 constatant l’absence d’évolution depuis le courrier du 02 avril 2025 et informant la locataire que son bailleur allait être mis en demeure de prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un délai d’un mois,
-l’avis de la commission départementale de conciliation du NORD qui, sur les désordres, précise que la ville de [Localité 1] serait intervenue pour les constater et qu’un rapport serait en cours. Elle précise que l’[Localité 6] mettra en demeure le bailleur de faire les travaux si le logement est déclaré non décent. Cependant elle demande au bailleur de remédier aux désordres sous quinzaine afin que la locataire puisse jouir paisiblement de son bien loué.
-un arrêté municipal du 15 décembre 2025 de la ville de [Localité 1] de mise en sécurité en urgence, pris après une visite effectuée le 13 novembre 2025 d’avoir à réaliser des mesures de mises en sécurité visant la cheminée, de purger les enduits composant la sous-face du garde-corps de la fenêtre droite, côté n°38, faire contrôler pour la façade arrière par sondage sonore des murs de pierres, compris l’ensemble des ornements et faire la purge de toute partie instable, refixer et démonter l’encaissement en bois du chéneau supérieur à la corniche haute afin d’éviter sa chute ; vérifie la bonne évacuation des eaux de pluie du chéneau supérieur à la corniche haute, contrôler son étanchéité et s’agissant des parties communes, attester par un professionnel de la conformité de l’armoire électrique située dans le couloir commun au rez-de-chaussée.
Ces mesures visent le clos, la stabilité et l’étanchéité de l’immeuble pouvant avoir une incidence sur les logements loués et, de ce fait, entrant dans le champ du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
-Un nouveau courrier du 27 mars 2026 du service communal d’Hygiène et de santé qui mentionne la persistance des désordres après leur visite de contrôle du 20 février 2026.

En défense, Monsieur [T] [H] produit :
-un diagnostic de performance énergétique daté du 04/11/2019 (mais au verso mentionnant le montant du loyer au 1er juillet 2024).
– des clichés photographiques non datés, et dont l’authenticité des lieux n’est pas garantie montrant un appartement visiblement en bon état de réparation,
– les attestations de Madame [L] [X] du 24 mars 2024, précédente locataire, de Madame [S] [Z] et de Madame [O] [Q], locataires, desquelles il ressort qu’elles n’auraient pas rencontré de difficultés particulières, reconnaissant toutes que le logement présente les caractéristiques de l’ancien et que le bailleur aurait procédé à des travaux.
– des justificatifs de traitement préventif contre les rongeurs pour les années 2023 et 2025, outre un bon d’intervention du 21 octobre 2025 mentionnant « passage de souris dans les étages supérieurs dans les parties communes (2eme et 3 eme) »,
– une facture du 15 juillet 2023 pour des travaux en toiture
– une facture du 26 mars 2024 pour le changement de la porte d’entrée
– une facture du 12/09/2025 pour un bouchonnement de maçonnerie de la cloison à colombage sur couloir RDC
– un devis établi par ENEDIS du 03/12/2025 visant le boitier électrique
– justificatif de fourniture et pose d’une chaudière en 2020 et justificatifs d’entretien, et facture pour dépose et remplacement chaudière du 26 février 2025
– facture du 29 mars 2025 pour démontage et recyclage conduit de fumée

Il résulte de l’ensemble de ces pièces, qu’à compter du 25 février 2025, Madame [N] a subi des infiltrations ou de la présence d’humidité, dans la cuisine, une chambre, la salle-de-bains, les WC et le cellier, désordres qui n’ont pas été pris en charge par Monsieur [H], le seul changement de chaudière qu’il revendique avoir réalisé n’ayant manifestement pas permis d’y mettre fin.

Toutefois, les éléments produits ne permettent pas de déterminer l’origine de chacune de ces infiltrations, d’en apprécier l’étendue, ni de connaître les mesures susceptibles d’y remédier.

Mais en dépit de l’absence de précision sur l’origine et l’ampleur de ces infiltrations, leur persistance dans le logement suffit à caractériser le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

De même, la présence d’excréments de rongeurs relevée par le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] lors de sa dernière visite de contrôle en février 2026 rend crédible les allegation de la locataire et que, malgré les mesures prises par Monsieur [H], le passage de rongeurs dans le logement de Madame [N] n’a pas été éradiqué.

Ces désordres ont nécessairement causé un trouble de jouissance à la locataire qui sera exactement évalué à la somme de 1000 €.

Il convient donc de condamner Monsieur [H] à payer à la locataire la somme de 1000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de diminution du loyer et le remboursement du trop perçu

L’article 140-I de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dans sa version en vigueur à compter de la souscription du bail, prévoit à titre expérimental un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Pour chaque territoire délimité par décret où s’applique le dispositif, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
L’article 1 du décret n° 2020-41 du 22 janvier 2020 dispose que ce dispositif est mis en place sur le territoire de la commune de [Localité 1].
Par arrêté du 13 mars 2024, applicable du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, le préfet de la région Hauts-de-France, Préfet du Nord a fixé les loyers de référence, de référence minoré et de référence majoré pour la commune de [Localité 1], [Localité 7] et [Localité 8].
L’ article 140 de la loi n° 2018 -1021 dans sa version applicable à la date de la signature du contrat de bail énonce en son article III A que dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.
L’ article 140 énonce encore en son article III B qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
(…)

Enfin, il sera rappelé les principes fondamentaux du droit des contrats visés aux articles 1101 et suivants du code civil aux termes desquels les contrats tiennent lieu de loi aux parties et ne s’interprètent que dans le sens voulu par elles, en respect des dispositions légales d’ordre public auxquelles elles ne peuvent déroger.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail qu’il porte sur un logement dont la période construction est précisé avant 1949, situé en zone 1, et loué nu, pour une surface habitable de 91 m2 et mentionnant à 4 le nombre de pièces principales, pour un loyer d’un montant mensuel de 1300 €, outre 50 € de provisions sur charges.

Le DPE produit par Monsieur [H] mentionne une surface habitable de 91,54 m2.

Le contrat mentionne un loyer de référence fixé à 1538 € (91×16,9 zone 1). Il ne précise pas le montant du loyer de référence majoré et ne prévoit aucun complément de loyer.

L’arrêté préfectoral rappelle que les loyers de référence sont fixés en fonction de la typologie (nombre de pièces principales) et de leur caractère meublé ou non meublé.

Dans le cadre de la conciliation préalable devant la commission départementale du Nord, Monsieur [H] indiquait à la commission que le logement ne peut être considéré comme un T4.
Toutefois, le contrat de bail précise mettre un contrat de location comprenant 4 pièces principales à vivre et la commission départementale de Nord précise « constater que le logement comporte 4 pièces à vivre, la véranda étant utilisée comme seconde chambre pour les enfants ».

Au demeurant, Monsieur [H] n’apporte aucun élément justifiant que soit disqualifié le nombre de pièces à vivre en T3.

Il sera donc établi que le logement mis en location est de type 4.

Suivant la grille annexée à l’arrêté préfectoral précité (consultable sur le site de la ville de [Localité 1]), le loyer de référence majoré est pour un contrat de type 4 et + construit avant 1949 et en zone 1 est de 12,9€/m2. Le loyer maximal légal autorisé est donc de 1180,86 (12,9 x 91,54 m2) €.

Le trop-perçu mensuel est donc de 119,14 €.

L’état des lieux d’entrée précise qu’il n’y a pas de loyer à régler du 26 au 30 juin (2024).

Par ailleurs, Madame [N] a indiqué ne plus régler de loyer depuis le 1er janvier 2026. Toutefois, le décompte du bailleur fait apparaître le non-paiement des loyers des mois de novembre 2025 et décembre 2025.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il lui revenait de justifier du règlement des loyers des mois de novembre et décembre 2025. Ce qu’elle n’a pas fait.

La commission départementale du Nord précise également que le bailleur doit régulariser le loyer à compter du 1er novembre 2025.

Le trop perçu sur la période du 1er juillet 2024 au 31 octobre 2025 s’élève donc à la somme de 1906,24€ (16 mois x 119,14 €).

Monsieur [H] sera donc condamné à rembourser la somme de 1906,24 € à Madame [N].

Il conviendra également de fixer à 1180,86 €, le montant du loyer, hors charge, à compter du 24 juin 2024, date du contrat de bail.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du loyer :

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Et suivant l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, il revenait à Madame [N] de prouver le règlement des mois de novembre et de décembre 2025, ce qu’elle n’a pas fait, reconnaissant de pas avoir réglé le surplus des loyers dont le paiement est sollicité par Monsieur [H].

Il convient donc de calculer l’arriéré des loyers et charges non réglés pour la période du 1er novembre 2025 au 12 mai 2026 en tenant compte du loyer mensuel fixé à 1180,86 € et déduction faite des paiements de 391,30 € et de 50 € effectués par Madame [N] suivant le décompte de la locataire établi par Monsieur [H].

L’arriéré de loyers s’élève donc à 8174,72 € ((1180,86+50) x7 mois) – (391,30+ 50)).

Toutefois, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, Madame [N] sera condamnée à la somme de 7658,70 € conformément à la demande de Monsieur [H] ;

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les parties succombant chacune partiellement, chacune d’elle conservera la charge de ses dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 et à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour les mêmes raisons évoquées pour les dépens, Monsieur [T] [H] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Conformément à l’article 514 du code civil, ll sera rappelé que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Conformément à l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dernier aliéna, une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE Madame [P] [N] recevable en ses demandes,
FIXE le montant du loyer, hors charges, du logement donné à bail le 24 juin 2024 à Madame [P] [N], sis [Adresse 3] à [Localité 3], à la somme de 1180,86 €, et ce à effet rétroactif, à compter du 1er juillet 2024,

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à payer à Madame [P] [N] la somme de 1906,24 € au titre du solde des loyers indûment perçus pour la période du 1er juillet 2024 au 31 octobre 2025,

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à payer à Madame [P] [N] la somme de 1000€ en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 25 février 2025 à raison des infiltrations récurrentes et le passage de rongeurs dans son logement,

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer la somme de 7658,70 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 12 mai 2026 (loyer du mois de mai 2026 compris),

DEBOUTE Monsieur [T] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

– DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information en application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 29 septembre 2026.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;