DOSSIER N° RG 25/04784 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3VB5

Jugement du 22/10/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

[N] [U]
C/
[J] [P]
[V] [P]

Le :

Copie exécutoire délivrée
à Mme [U]
M. [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le jeudi vingt deux octobre deux mil vingt six,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURAND Clarisse
GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [N] [U], demeurant 26 Grande Rue Charles de Gaulle – 94130 NOGENT SUR MARNE

comparante en personne

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [J] [P], demeurant 1802 Chemin Pierre Drevet – 69140 RILLIEUX LA PAPE

comparant en personne

Madame [V] [P], demeurant 1802 Chemin Pierre Drevet – 69140 RILLIEUX LA PAPE

non comparante, ni représentée

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 20/01/2026
Date de la mise en délibéré : 30/04/2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 28 décembre 2021, Madame [N] [U] a donné à bail à Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] un logement situé 24 chemin Jean-Baptiste Gilliard 69300 Caluire et Cuire.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, un congé pour reprise a été signifié aux locataires, avec une échéance au 27 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, visant la clause résolutoire, un commandement de payer la somme de 2944,59 euros au titre des loyers et charges impayés a été adressé aux locataires.

Suivant acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, Madame [N] [U] a fait assigner Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de demander le constat de la résiliation du bail et l’expulsion des locataires, outre leur condamnation au paiement des loyers et charges impayés, d’une indemnité d’occupation, de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Lors des débats à l’audience du 30 avril 2026, après un renvoi, Madame [N] [U] dépose des conclusions et formule des observations orales. Elle indique que Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] ont quitté les lieux et se désiste de sa demande d’expulsion. Elle demande de :
– débouter Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] de l’ensemble de leurs demandes,
– condamner solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] à lui payer les sommes de :
– 590,44 euros au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023,
– 573,10 euros au titre des frais de recouvrement,
– 2587,66 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 28 décembre 2024 au 2 mai 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la décision,
– 1238,82 euros au titre du coût des travaux de remise en état, le dépôt de garantie de 1700 euros étant déduit,
– 1350 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à 1011,24 euros de frais de commissaire de justice hors assignation et mise au rôle, 300 euros de préjudice moral et 38,76 euros au titre de la non-restitution du lave-vaisselle,
– 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– prononcer l’exécution provisoire,
– condamner solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] aux dépens et aux éventuels frais d’exécution forcée.

Elle demande en outre d’écarter des débats les conclusions les plus récentes de Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] qui lui ont été adressées deux jours avant l’audience, celles-ci comportant 17 pages supplémentaires.

Aux termes de l’assignation, ses demandes sont fondées sur la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 1134 et 1728 et suivants du code civil.

Concernant les réparations locatives, elle produit des devis pour les postes qu’elle estime devoir être à la charge des locataires. Elle estime que le logement n’a pas été rendu dans le même état de propreté qu’à l’entrée dans les lieux, et impute aux locataires la dégradation des parquets, du sol de l’une des salles de bain et de la baignoire dans cette même pièce. A ce titre si elle reconnaît que l’eau est parfois terreuse, elle invoque le bon état de la baignoire à l’entrée dans les lieux pour dire que son jaunissement ne peut être dû à ces épisodes ponctuels. Elle demande également de mettre à leur charge le changement de la façade de deux placards dans la cuisine et la reprise de plusieurs accrocs ou dégradations légères pour un montant forfaitaire de 20 euros chacun, ainsi que la reprise du papier peint dans l’une des chambres en raison de la présence d’un accroc.

Concernant les loyers et charges impayés, elle produit un décompte et indique que la régularisation de charges contestée par les locataires est justifiée par la production des justificatifs de la copropriété et de l’avis de taxe foncière fixant la TOM.

Elle estime que les défendeurs doivent être condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’expiration du congé jusqu’au 2 mai inclus, les clés ayant été restituées à cette date lors de l’état des lieux. Elle soutient que s’agissant d’une indemnité d’occupation, les dispositions relatives à la prescription de l’application de l’indice de révision du loyer ne sont pas applicables, et qu’elle est bien fondée à demander la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer indexé aux termes du bail.

Elle produit un décompte des frais de commissaire de justice pour fonder ses demandes quant aux frais de recouvrement et à l’indemnisation de son préjudice en lien avec les diligences entreprises dans le cadre de la procédure. Elle conteste que les locataires ont déjà réglé une partie de ces sommes exposant qu’ils n’ont pas respecté l’échéancier convenu avec le commissaire de justice.

Elle expose subir un préjudice moral du fait de la résistance des défendeurs à quitter le logement et déplore les tracas liés à l’engagement de la procédure. Elle précise que la demande concernant le lave-vaisselle correspond à un montant symbolique.

Sur les demandes formulées à titre reconventionnel, elle conteste être responsable d’une sous-estimation des provisions sur charges, soutenant que le loyer et la provision ont été fixés par l’agence en charge de la location du bien, et estimant que le montant des charges pour les 4 jours d’occupation en 2021 correspondent à la provision qui aurait dû être appelée. Elle ajoute qu’une partie des charges correspond à des consommations variables qui ne peuvent être prévues par avance. Elle soutient que les défendeurs ne démontrent aucun préjudice.

Elle maintient avoir résidé en région parisienne pendant la durée du bail, exposant que l’adresse à Caluire et Cuire est une domiciliation postale dans un studio appartenant à son père. Elle produit des contrats de réexpédition du courrier. Elle entend justifier de son emménagement dans le logement loué par Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] en produisant les contrats de gaz et d’électricité, et les justificatifs de ses consommations et ajoute que les défendeurs n’établissent pas de préjudice, mettant en avant le délai de préavis entre la délivrance du congé et son échéance.

Concernant la mise à disposition de la cave, elle expose qu’elle n’était pas prévue par le bail, et que les défendeurs ne justifient pas de la location d’un garage qu’ils invoquent.
Sur la demande indemnitaire en lien avec les pannes des volets, elle estime n’avoir commis aucune faute en donnant suite à l’ensemble des demandes des locataires et en procédant à l’ensemble des réparations. Elle ajoute que les pannes ont été moins longues que ce qu’ils indiquent, précisant que les périodes d’obscurité totale ont été réduites.

Monsieur [J] [P], comparant en personne, demande de :
– rejeter l’intégralité des demandes de Madame [N] [U],
– condamner Madame [N] [U] à restituer la caution de 1700 euros,
– condamner Madame [N] [U] à payer à Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] la somme de 11600 euros détaillée ainsi :
– 4000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la sous-estimation des charges,
– 1000 euros en réparation du préjudice lié à l’absence de mise à disposition d’une cave,
– 4600 euros en réparation du préjudice tiré du caractère frauduleux du congé,
– 2000 euros en réparation du préjudice subi du fait des matériels roulants électriques défectueux,
– en cas de condamnation de Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] à payer certaines sommes à Madame [N] [U], ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties, et autoriser Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] à s’acquitter du règlement de leur dette selon un échéancier a minima sur 10 mois,
– condamner Madame [N] [U] à leur payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
– ordonner l’exécution provisoire.

Monsieur [J] [P] estime qu’aucun frais lié aux réparations locatives n’est justifié. Il conteste l’application de frais de ménage pour une prestation de 6 heures au regard des quelques éléments devant être nettoyés selon l’état des lieux. Il estime que Madame [N] [U] ne justifie pas de la nécessité de remplacer la baignoire devenu jaunâtre, et que cette coloration peut s’expliquer de différentes manières et ne leur est pas imputable. Il indique que l’état du parquet était déjà décrit comme un “état d’usage” à l’entrée dans les lieux. Il soutient qu’il n’est pas justifié de changer les façades des placards de la cuisine, s’agissant uniquement d’accrocs de peinture, invisibles lorsque les portes sont fermées. Il soutient que Madame [N] [U] ne rapporte pas la preuve des accrocs et menues réparations forfaitairement fixées à 20 euros et ne justifie pas de la nécessité de reprendre la tapisserie de la chambre qui serait abîmée. De manière générale, il relève que les devis datent de janvier 2026 et que Madame [N] [U] n’établit pas avoir fait réaliser les travaux selon les devis présentés.

Concernant les loyers et charges impayés, il conteste la somme retenue au titre de la régularisation de charges pour 2024, en application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il conteste en outre l’application de l’indice de révision du loyer pour le calcul de l’indemnité d’occupation, celle-ci étant intervenue en janvier 2026 soit plus d’un an après qu’elle ait pu être appliquée en application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et estime qu’elle n’est due que jusqu’au 1er mai inclus.

Monsieur [J] [P] conteste les frais de recouvrement en indiquant que la somme de151,77 euros est déjà incluse au commandement de payer et dans les courriers du commissaire de justice, et que ces sommes ont été réglées dans le cadre d’un échéancier fixé à 350 euros par mois payé à l’exception de la dernière échéance. Il estime que certains sommes font partie des dépens, et que d’autres ne sont pas justifiées. Il réfute être redevable des frais du congé, et de la convocation à l’état des lieux, en raison du choix unilatéral de Madame [N] [U] de faire appel à un commissaire de justice. Il indique qu’elle ne produit pas de facture pour l’état des lieux du 2 mai 2025. Il indique qu’il était convenu que le lave-vaisselle soit mis gracieusement à disposition, Madame [N] [U] indiquant ne pas prendre en charge son remplacement en cas de panne. Enfin, il estime que Madame [N] [U] ne rapporte pas la preuve du préjudice moral qu’elle invoque, puisqu’elle n’établit pas avoir immédiatement occupé le logement, ajoutant que leur départ n’était pas imprévisible puisqu’ils l’ont avisée dès le mois de septembre 2024 qu’ils partiraient en avril 2025.

Il fonde sa demande d’indemnisation liée à la sous-estimation des charges dans le contrat de bail sur les articles 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1240 du code civil. Il indique que la somme fixée à titre de provision au bail était inférieure de 24% aux charges provisionnelles pour 2021 et que la notification tardive de la régularisation pour 2021 ne leur a pas permis de prendre la mesure des charges. Il expose qu’en fin de bail le montant de la provision mensuelle a augmenté de 58% par rapport au bail initial et que le montant des régularisations a entraîné des difficultés financières. Il invoque une perte de chance de lisser leurs dépenses, et de ne pas souscrire le bail s’ils avaient eu connaissance du montant réellement appelé.

Il indique que le congé a été délivré frauduleusement soutenant que Madame [N] [U] n’établit pas avoir résidé en région parisienne, en raison notamment de l’adresse à Caluire et Cuire apparaissant sur le bail, au titre des impôts et de la domiciliation de sa SCI, et ne démontre pas l’utilisation du logement litigieux à titre de résidence principale, au regard des consommations de gaz et d’électricité réduites. Il invoque l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour solliciter l’indemnisation du préjudice lié aux frais de déménagement et au stress subi.

Il estime que la cave aurait dû être mise à leur disposition aux termes du bail et indique avoir dû louer un garage pour compenser.

Enfin, il invoque un préjudice de jouissance en lien avec de multiples pannes des volets de deux des chambres et de la cuisine, ayant plongé ces pièces dans l’obscurité pendant plusieurs semaines, Madame [N] [U] n’ayant pas été diligente dans le suivi des réparations.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2026.

MOTIFS

Sur le respect du principe du contradictoire

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, il a été rappelé lors de la première audience le principe des échanges contradictoires avant l’audience suivante.

Il n’est pas contesté par Monsieur [J] [P] que des conclusions ont été adressées à Madame [N] [U] le 28 avril, soit deux jours avant l’audience. Si Madame [N] [U] indique que ces conclusions comportent de nouveaux éléments, il ressort de ses propres écritures qu’elle répond à l’ensemble des moyens soulevés par les défendeurs.

Ainsi, l’ensemble des demandes et moyens de défense de Monsieur [J] [P] ont été portés à sa connaissance et elle a été mise en mesure d’y répondre.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les conclusions de Monsieur [J] [P].

Sur les réparations locatives

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit en outre prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

Aux termes de l’article 3-2 de la même loi, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Les parties produisent un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie. Bien qu’ils n’aient pas été réalisés par les mêmes personnes, ils permettent une comparaison sans difficulté de l’état de l’appartement entre l’entrée et la sortie des locataires.

Il est relevé que Madame [N] [U] produit uniquement des devis pour l’estimation du montant des réparations locatives. Il n’est toutefois pas exigé du propriétaire qui se prévaut d’une dette en lien avec des dégradations locatives de produire des factures pour obtenir une indemnisation. Le montant finalement retenu sera fixé en fonction des éléments produits par les parties, et notamment des chiffrages de Madame [N] [U], de la comparaison des états des lieux, et des moyens de défense et pièces des défendeurs.

Concernant les frais de ménage, s’il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que les éléments visés par Madame [N] [U] présentent un défaut de nettoyage qui n’était pas indiqué à l’entrée des locataires dans les lieux (interphone, hotte, grille de ventilation de la salle de bain, intérieur d’un tiroir, rigole d’un balcon), Madame [N] [U] produit un devis pour une prestation de ménage d’une durée de 6 heures. Le nettoyage de ces éléments, s’il incombait aux locataires, ne représente pas 6 heures de ménage et l’état global de l’appartement n’est pas noté comme nécessitant un ménage complémentaire du fait d’un défaut d’entretien des locataires. Dans ces conditions, la somme imputée aux locataires sera limitée à 40 euros, correspondant à environ 1 heure de ménage au regard du devis produit.

Il ressort de la comparaison de l’état du sol de l’une des salles de bain entre l’entrée et la sortie des locataires qu’il a été dégradé durant l’occupation des lieux par les locataires. Madame [N] [U] justifie du coût de reprise du sol par un devis de la société Saint Maclou pour 442,52 euros. Les larges traces constatées ne correspondent pas à une simple usure du revêtement de sol mais caractérisent un défaut d’entretien, pour autant, il n’est pas indiqué que le sol était à l’état neuf à l’entrée dans les lieux, ce qui justifie d’imputer aux défendeurs une partie seulement de la somme retenue par la propriétaire à hauteur d’environ 50% soit 200 euros.

Dans la même pièce, Madame [N] [U] retient le coût de remplacement de la baignoire selon devis de la société Valio Energies, pour la somme de 1477,36 euros. Il est relevé que la baignoire est en bon état à l’entrée dans les lieux, sans mention de coloration, et jaunâtre à la sortie. Si les défendeurs invoquent la présence à plusieurs reprises de terre dans l’eau, ils n’établissent pas que cela se soit produit de manière habituelle dans une mesure ayant permis de colorer la baignoire sans possibilité d’y remédier. Il importe également de relever que si le jaunissement était susceptible d’être réglé par un simple nettoyage comme Monsieur [J] [P] le soutient, il lui incombait d’y procéder au titre de son obligation d’entretien. Ne l’ayant pas effectué, les frais de remise en état sont imputables aux locataires. Madame [N] [U] ne conteste pas l’ancienneté de la baignoire, qui n’est pas indiquée comme étant neuve à l’entrée dans les lieux, et l’intégralité du coût de son remplacement ne peut dès lors être mise à la charge de Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P]. La somme due sera limitée à 500 euros, soit environ 35% du montant total du devis.

Madame [N] [U] justifie de la nécessité de remplacer deux façades de placard dans la cuisine, et du coût de leur remplacement par la production d’un devis de la société Meblea. Il apparaît en effet que deux façades présentent des traces visibles de dégradation entre les états des lieux d’entrée et de sortie. La somme de 171,60 euros sera retenue à la charge des défendeurs.

Concernant le parquet, il est relevé qu’il présente dans plusieurs pièces à l’entrée dans les lieux des traces, tâches et autres défauts. Si des traces supplémentaires sont présentes à la sortie, il ne s’agit pas de dégradations susceptibles de caractériser un défaut d’entretien des locataires ou de véritables dégradations dépassant le simple usage du revêtement par le passage du temps, et une utilisation normale. Il n’est donc pas justifié d’imputer une quelconque somme à ce titre aux défendeurs.

L’imputation de la somme forfaitaire de 2×20 euros pour des accrocs sur la porte d’entrée n’est pas justifiée, celle-ci étant en état d’usage à l’entrée des locataires. Madame [N] [U] ne justifie pas non plus la nécessité de remplacer la patère décrite comme “branlante” qui peut manifestement être refixée sans frais. Elle ne justifie pas de l’application d’une somme forfaitaire de 20 euros pour la reprise des traces légères sur le vernis d’une vasque.

Enfin, concernant l’accroc sur le papier peint dans l’une des chambres, si celui-ci n’était pas présent à l’entrée, il n’est pas justifié d’imputer la somme demandée de 129,90 euros retenue par Madame [N] [U]. Il est en effet relevé sur la capture d’écran produite qu’est cochée une case “50 unités” qui ne semble pas correspondre avec l’étendue de la zone à reprendre. A ce titre, seule l’imputation d’une somme forfaitaire de 20 euros telle que retenue par Madame [N] [U] pour les autres menues dégradations apparaît justifiée.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] sont tenus solidairement à hauteur de 931,60 euros au titre des réparations locatives.

Sur les sommes dues au titre des loyers

En application de l’article 7 susvisé, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] ne contestent pas le montant sollicité au titre des loyers jusqu’au 27 décembre 2024 mais la régularisation de charges.

Madame [N] [U] justifie de la somme demandée en produisant le décompte du syndic pour l’année 2024 et le justificatif de la taxe d’ordure ménagère.

Elle établit dans ces conditions le montant demandé.

Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 590,44 euros outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023.

Sur les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation d’un bien sans titre cause nécessairement un préjudice à son propriétaire, qui ne peut librement disposer de son bien ou en percevoir les fruits.

En l’espèce, Monsieur [J] [P] ne conteste pas avoir poursuivi l’occupation du bien après l’échéance du congé délivré. S’il invoque son caractère frauduleux, il n’en conteste pas les effets, sollicitant uniquement des dommages et intérêts à ce titre.

Il est donc constant que Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] ont occupé les lieux sans titre à compter du 28 décembre 2024.

La date de libération des lieux correspond au jour de la remise des clés, soit le 2 mai 2025, et cette date est donc incluse dans le calcul de l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation n’étant pas un loyer, le bail étant résilié à compter du 27 décembre 2024, mais ayant un caractère indemnitaire, son montant est fixé en fonction des demandes et de l’appréciation du montant du préjudice subi par le juge, sans que ne lui soient applicables les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le montant retenu par Madame [N] [U], fixé conformément au montant du loyer et des charges qui aurait été dû dans les termes du bail, et en subissant les révisions prévues, permet d’indemniser justement la demanderesse de cette occupation sans titre.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] sont redevables solidairement de la somme de 2587,66 euros.

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie, prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail.

Si Madame [N] [U] imputait le dépôt de garantie sur les réparations locatives, ses demandes dépassant la somme de 1700 euros, il convient pour plus de lisibilité de l’imputer sur la somme due au titre des indemnités d’occupation, la somme finalement retenue pour les réparations locatives étant inférieure au montant du dépôt de garantie.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] seront condamnés solidairement à payer à Madame [N] [U] la somme de 887,66 euros au titre des indemnités d’occupation entre le 28 décembre 2024 et le 2 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes au titre des frais de recouvrement

Madame [N] [U] formule des demandes relatives aux frais de commissaire de justice au titre de ce qu’elle intitule frais de recouvrement, et parmi ses demandes de dommages et intérêts. L’ensemble de ces demandes se rapportant à un même décompte et appelant les mêmes développements, elles seront examinées dans le cadre des dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts

Sur les frais de commissaire de justice

En application de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent notamment les débours tarifés et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

Dans ces conditions, à partir du décompte produit par Madame [N] [U] pour fonder ses demandes relatives aux frais de recouvrement et frais de commissaire de justice, il convient de relever que la plupart des postes visés sont inclus dans les dépens. Ainsi, la demande relative au paiement des sommes dues aux titre du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX et aux cautions, les frais d’assignation (rédaction, signification et dénonciation à la Préfecture), de mise au rôle, d’appel de cause, et l’ensemble des sommes correspondants aux émoluments de l’article A444-32 sont inclus dans les dépens. Les demandes de dommages et intérêts formulées à ce titre seront donc rejetées.

Au décompte figurent des sommes dues au titre de “copies de pièces” et de “frais de pilotage”. En l’absence de précisions sur la nature de ces frais, Madame [N] [U] ne justifie pas qu’ils doivent être mis à la charge de Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] et sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Concernant les frais de délivrance du congé pour reprendre, Madame [N] [U] ne cite aucun fondement qui imposerait de les mettre à la charge du locataire, alors qu’il s’agit de la procédure applicable à tout bailleur qui souhaite reprendre son bien. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

En application de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’état des lieux est en principe établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, Madame [N] [U] ne justifie pas que l’état des lieux n’ait pas pu être réalisé amiablement, en dehors du recours à un commissaire de justice. Le seul refus de libérer les lieux de Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] ne suffit pas à l’imposer. Madame [N] [U] a unilatéralement fait le choix de recourir à un commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie, ce qui a engendré des frais de constat et de convocation, qu’il n’est pas justifié d’imputer à Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] à titre de dommages et intérêts.

Dans ces conditions, Madame [N] [U] sera déboutée de ses demandes pour les frais qu’elle intitule “de recouvrement” et de commissaire de justice.

Sur le préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, s’il est établi que Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] se sont maintenus dans les lieux après l’expiration du congé, le préjudice tiré de l’occupation sans titre est réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation à Madame [N] [U]. Cette dernière ne rapporte pas la preuve du préjudice moral qu’elle invoque, ne produisant aucun élément relatif aux conséquences effectives de l’impossibilité de reprendre le logement à la date souhaitée, étant précisé que les coûts liés à l’engagement de la procédure sont examinés au titre des dépens et de l’indemnité éventuellement perçue sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice moral.

Sur le lave-vaisselle

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Madame [N] [U] ne conteste pas le contenu du mail produit par Monsieur [J] [P] aux termes duquel il est indiqué que le lave-vaisselle est laissé à titre gratuit dans le logement, mais que la bailleresse n’assurera pas sa réparation ou son remplacement.

Dans ces conditions, elle ne peut solliciter une somme à titre de dommages et intérêts liée au fait que les locataires ne l’ont pas conservé. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la sous-estimation des charges invoquée

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Il est constant que la somme appelée au titre des provisions sur charges a augmenté de 290 euros lors de la signature du bail à 500 euros au départ des locataires.

Si Madame [N] [U] soutient qu’en 2021, la somme qui aurait dû être appelée prorata temporis pour la provision sur charges pour décembre excédait la somme effectivement payée, il convient de relever qu’elle a manifestement choisi de ne pas imputer aux locataires les sommes dues au titre de l’eau chaude et froide, la somme portée sur le relevé adressé aux locataires étant à “0 euros” alors que le montant retenu au décompte du syndic aurait justifié de reporter la somme de 15 euros supplémentaires, correspondant à environ 40% du montant effectivement retenu.

Il est donc établi qu’à l’entrée dans les lieux le montant des charges était déjà sous-estimé.

Si Madame [N] [U] indique que l’éventuelle erreur est imputable au gestionnaire du bien, elle ne produit aucun élément permettant de déterminer comment le loyer et la provision sur charges pour la mise en location du bien ont été fixés permettant de la dégager d’une éventuelle responsabilité.

Elle demeure en tout état de cause responsable envers les locataires, l’éventuelle responsabilité du gestionnaire étant susceptible d’être engagée par ses soins uniquement.

Au regard de l’évolution du montant des provisions sur charges entre décembre 2021 et août 2024, il est manifeste qu’elles ont été sous-évaluées lors de la signature du bail.

La sous-évaluation de la provision mensuelle sur charges, si elle ne vicie pas le consentement du locataire, le conduit à mésestimer le montant des charges qu’il allait devoir acquitter pendant le cours du bail, lui causant ainsi un préjudice.

A ce titre, Monsieur [J] [P] invoque la perte de chance de louer un autre bien avec des charges moins élevées, et les difficultés financières en lien avec l’augmentation des charges.

Il n’est pas contesté que les locataires ont rencontré des difficultés de paiement, et la perte de chance de louer un autre bien est caractérisée.

Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] ne produisent toutefois aucun élément sur leur situation permettant d’apprécier l’impact de la sous-évaluation des charges sur ces difficultés financières parmi d’autres causes possibles. En outre, le préjudice invoqué en lien avec la régularisation tardive des charges pour la période de location de 2021, qui leur aurait permis selon leurs dires d’anticiper une augmentation et lisser les dépenses, n’est pas caractérisé en ce qu’il apparaît que les locataires n’ont pas respecté les engagements pris lorsqu’ils ont entrepris de régler progressivement les sommes dues à Madame [N] [U].

Dès lors, la somme au paiement de laquelle Madame [N] [U] sera condamnée pour l’indemnisation du préjudice lié à la sous-évaluation des charges sera limitée à 500 euros.

Sur la mise à disposition de la cave

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le bail prévoit une baisse de loyer en raison de l’absence de mise à disposition de la cave. Il est uniquement convenu que “lorsque la cave sera mise à disposition des locataires”, cette baisse ne sera plus appliquée. Le bail ne prévoit toutefois pas de délai pour cette mise à disposition.

Dans ces conditions, aucun engagement de Madame [N] [U] n’est prévu au bail et aucune inexécution n’est susceptible d’en être tirée.

Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] seront déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre.

Sur l’indemnisation en lien avec le caractère frauduleux du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté par Madame [N] [U] qu’elle a utilisé durant le temps du bail une adresse située dans un bâtiment voisin à Caluire et Cuire. Cet état de fait ne permet pas de retenir le caractère frauduleux du congé en ce qu’il n’est pas contesté que Madame [N] [U] est propriétaire du bien litigieux et peut légitimement vouloir le reprendre pour y habiter quel que soit son lieu de vie à proximité ou non de ce logement.

Madame [N] [U] justifie avoir souscrit un contrat de fourniture d’énergie à compter du 25 avril 2025 pour le logement préalablement loué aux défendeurs. Le seul fait que les consommations semblent faibles à Monsieur [J] [P] ne suffit pas à établir qu’elle n’utilise pas le bien à titre de résidence principale.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [P] n’établit pas de faute de Madame [N] [U], et sera débouté de sa demande d’indemnisation.

Sur le préjudice tiré des pannes des volets électriques

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En matière contractuelle, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A titre liminaire, il est précisé que Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] ne peuvent solliciter d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance ou d’un manquement du bailleur à ses obligations pour la panne relevée en mars 2025, s’agissant d’une période d’occupation du bien sans titre, le bail étant résilié depuis l’expiration du congé.

Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] établissent avoir subi plusieurs dysfonctionnements des volets électriques au cours du bail ce que Madame [N] [U] ne conteste pas.

Il ressort des échanges de mail entre les parties que les volets ont présenté des dysfonctionnements dans la chambre 4 du 9 mai au 28 juin 2022 puis du 15 janvier 2023 au moins jusqu’au 14 février 2023, et dans la chambre 1 du 12 mai 2024 à début juin 2024, les parties s’accordant sur les dates d’intervention de réparateurs. Dans la cuisine, il est établi un dysfonctionnement à compter du 5 janvier 2023. Toutefois, s’il ressort d’un mail que le 2 mars 2023, les volets fonctionnaient à nouveau, aucune des parties n’indique à quelle date les travaux ont été réalisés. Dans ces conditions, il est retenu que l’ensemble des pannes a affecté la jouissance d’une partie du bien pendant une durée totale d’environ 5 mois et 15 jours.

Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] soutiennent que les pièces affectées ont été plongées dans l’obscurité, sans pour autant que cela ne ressorte des pièces qu’ils produisent aux débats. En effet, il ressort des mails pour les dysfonctionnements dans les chambres 1 et 4 que les volets se bloquent à mi-parcours ou ne peuvent s’ouvrir ou se fermer complètement, pour la cuisine, ils indiquent que les volets restent fermés, sans que cela ne soit établi par aucun autre élément produit aux débats. Dans ces conditions, pour l’appréciation de l’indemnisation du préjudice subi, il ne pourra être retenu comme le soutiennent les défendeurs qu’ils ont vécu dans plusieurs pièces entièrement dans le noir pendant plusieurs semaines, mais uniquement qu’ils ont été gênés par l’impossibilité d’ouvrir ou fermer en plein les volets.

L’obligation du propriétaire d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure. Dès lors, le fait que Madame [N] [U] justifie avoir réagi de manière diligente lorsqu’elle a été informée des pannes, et avoir contacté et relancé les entreprises devant intervenir pour les réparer, n’est pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité. Si elle l’évoque, elle ne démontre pas que les pannes seraient dues à une mauvaise utilisation ou un défaut d’entretien des volets par les locataires, à défaut de produire le moindre élément relatif à l’identification de l’origine des pannes.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Madame [N] [U] sera condamnée à verser à Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] la somme de 1200 euros, correspondant à environ 10% du loyer sur 5 mois et demi.

Sur la demande de compensation

En application des articles 1289 et 1291 du code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes. La compensation n’a lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.

En l’espèce, Madame [N] [U] et Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] se trouvent débiteurs l’un envers l’autre, et les dettes remplissent les conditions précitées. Au regard des montants de leurs dettes respectives, et de l’imputation d’intérêts au taux légal à compter d’une date antérieure au jugement pour les sommes dues au titre des loyers et charges, la compensation sera opérée sur les sommes dues par Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] au titre des réparations locatives et de l’indemnité d’occupation.

Il sera dès lors opéré une compensation entre les sommes de 1819,26 euros (887,66+931,60) et 1700 euros, de laquelle il résulte que Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] seront condamnés solidairement à verser à Madame [N] [U] la somme de 119,26 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] qui sollicitent des délais de paiement ne produisent aucun élément permettant d’apprécier leur situation, ou attestant d’une situation qui justifierait de leur octroyer de tels délais pour le règlement des sommes dues.

Ils seront déboutés de leur demande.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la présente décision est exécutoire par provision et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] à payer à Madame [N] [U] la somme de 590,44 euros outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 27 décembre 2024,

DEBOUTE Madame [N] [U] de ses demandes au titre des frais de recouvrement, des frais de commissaire de justice, de l’indemnisation de son préjudice moral et de l’indemnisation au titre du lave-vaisselle,

DIT que Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] sont redevables envers Madame [N] [U] de :
– la somme de 931,60 euros au titre des réparations locatives,
– la somme de 887,66 euros outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre des indemnités d’occupation du 28 décembre 2024 au 2 mai 2025,

DIT que Madame [N] [U] est redevable envers Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] de :
– la somme de 500 euros pour l’indemnisation du préjudice lié à la sous-estimation des charges,
– la somme de 1200 euros pour l’indemnisation du préjudice de jouissance,

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] au titre des indemnité d’occupation et réparation locatives et les sommes dues par Madame [N] [U] à Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] pour l’indemnisation de leurs préjudices,

EN CONSEQUENCE :

CONDAMNE Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] à payer à Madame [N] [U] la somme de 119,26 euros,

DEBOUTE Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] de leur demande de délais de paiement,

DEBOUTE Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

DEBOUTE Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] de leur demandes indemnitaires pour l’absence de mise à disposition de la cave et le caractère frauduleux du congé,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [P] et Madame [V] [P] à payer à Madame [N] [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE