COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER N° RG 26/01216 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7MYI

Copie exécutoire délivrée le 20 Octobre 2026
à Me Jean-Michel LOMBARD
Copie certifiée conforme délivrée le 20 Octobre 2026
à Maître Benjamin NAUDIN
Copie délivrée le 20 Octobre 2026
aux parties

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame BONNEVILLE, Greffière

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 15 Septembre 2026 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame BONNEVILLE, Greffière.

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

Madame [O] [D]
née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER
“ [Adresse 2]”, sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GUIS IMMOBILIER, Société par Actions Simplifiée, au capital de 360 000, 00 euros, immatriculée au RSC de MARSEILLE sous le numéro 311 766 620 dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par son Président domicilé ès-qualité audit siège

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :
Madame [O] [D] est propriétaire d’un appartement situé au 9è étage de l’immeuble sis [Adresse 2]. L’appartement subi des infiltrations récurrentes depuis 2010 provenant de la terrasse sus-jacente, partie commune à usage privatif de l’appartement des époux [X].
Par jugement du 24 avril 2025, le tribunal judiciaire de Marseille a notamment condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à faire procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire M. [N] dans son rapport du 25 février 2023 consistant, après dépose des baies vitrées dites “brise-vents” situées sur la terrasse du 10ème étage, à réaliser une étanchéité de la longrine sur toute sa longueur, par le rebouchage des trous de fixation et la pose d’une couvertine en aluminium sur 8 mètres linéaires, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et pendant 3 mois.
Cette décision a été signifiée le 1er août 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026 Madame [O] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille.
Vu les conclusions de Madame [O] [D] par lesquelles elle a demandé de
– liquider l’astreinte à la somme de 18 400 euros et condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] au paiement de pareille somme
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à une astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu’à la réalisation des travaux tels que décrits dans le jugement du 24 avril 2025
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] par lesquelles il a demandé de
– supprimer l’astreinte prononcée à son encontre
– débouter Madame [O] [D] de ses demandes
– subsidiairement réduire l’astreinte en considération de son comportement
– écarter l’exécution provisoire du jugement
– en tout état de cause débouter Madame [O] [D] de sa demande de fixation d’une nouvelle astreinte
– dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile
– dire que chaque partie conservera ses dépens
À l’audience du 15 septembre 2026, les parties ont développé leurs écritures.
Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS
Sur la liquidation de l’astreinte :

Aux termes de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère. 

La cause étrangère se définit comme une impossibilité juridique et matérielle d’exécuter l’injonction judiciaire. Elle est donc par nature étrangère au débiteur.

Il est constant que l’astreinte tendant, dans l’objectif d’une bonne administration de la justice, à assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, il incombe au juge appelé à liquider cette astreinte, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction. Il est également tenu d’apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] avait jusqu’au 1er octobre 2025 pour faire procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire M. [N] dans son rapport du 25 février 2023 consistant, après dépose des baies vitrées dites “brise-vents” situées sur la terrasse du 10è étage, à réaliser une étanchéité de la longrine sur toute sa longueur, par le rebouchage des trous de fixation et la pose d’une couvertine en aluminium sur 8 mètres linéaires.

S’agissant d’une obligation de faire, il lui appartient de prouver qu’il a respecté son obligation.

Pour justifier de l’exécution de l’obligation le syndicat des copropriétaires produit aux débats

– un mail en date du 17 juillet 2025 adressé par [E] [W], gestionnaire syndic de Guis Immobilier, à [Y] afférent à une demande de proposition de mission
– un mail du 18 juillet 2025 adressé par [E] [W] au Groupe Omnium sollicitant un devis de reprise des points d’étanchéité suivant le rapport d’expertise joint
– un mail en date du 19 juillet 2025 par lequel la société SUD EST ETANCHEITE a demandé la désignation d’un maître d’oeuvre et rappelant la nécessité de déposer les baies vitrées coulissantes servant de brise-vue pour permettre de réaliser l’étanchéité de la longrine sur toute la longueur
– un mail du 19 juillet 2025 adressé par [E] [W] à l’architecte pour obtenir une proposition de mission
– une proposition d’honoraires de mission de maitrise d’oeuvre pour travaux de reprise et d’étanchéiété d’ouvrages de terrasse de l’immeuble [Adresse 2] établie par le cabinet STEPHANE JOSEH ARCHITECTES & ASSOCIES en date du 23 juillet 2025 acceptée le 29 juillet 2025
– une circulaire du 12 août 2025 à l’attention de l’ensemble des copropriétaires afférente à la procédure [D] leur notifiant le jugement du 24 avril 2025 avec appel de fonds correspondant à la condamnation
– un mail ayant pour objet “Visite architecte et maçon” émanant de M. [X] du 30 septembre 2025 duquel il résulte qu’il a été contacté par téléphone par un collaborateur de l’agence Guisimmobilier pour effectuer une visite pré-travaux sur sa terrasse suite au jugement [D], qu’il a souhaité que deux propositions de dates soient formulées pour plus de flexibilité (2 propositions suffiraient) mais qu’il n’a reçu aucune réponse
– un mail ayant pour objet “architecte [Adresse 2]” émanant de M. [X] du 27 octobre 2025 par lequel il a informé M. [E] [W] du fait qu’il était hospitalisé mais que sa femme recommandait le 2è rendez-vous le 5 novembre dans la matinée et demandant en outre une confirmation
– un mail ayant pour objet “architecte [Adresse 2]” émanant de M. [X] du 29 octobre 2025 par lequel il a demandé à M. [E] [W] si elle avait des nouvelles pour cette visite alors que lui-même était toujours hospitalisé
– un mail ayant pour objet “terrasse [Adresse 2]” émanant de M. [X] du 4 novembre 2025 confirmant que son épouse serait présente pour le RDV du lendemain et demandant quel serait l’architecte présent
– un mail en réponse de [E] [W] du même jour précisant que M. [G], architecte, pouvait passer le lendemain à 9h30
– un devis établi le 19 mars 2026 établi par l’entreprise SUD EST ETANCHEITE pour un montant de 7 544,74 euros portant la mention “bon pour accord” non datée
– un ordre de service n°1 daté du 26 mars 2026 émis par le cabinet STEPHANE JOSEH ARCHITECTES & ASSOCIES aux fins de commencer les travaux
– un acte d’engagement forfaitaire passé entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et l’entreprise SUD EST ETANCHEITE prévoyant un démarrage du chantier au 11 mai 2026, durée prévue 20 jours, date de livraison prévue 10 juin 2026
– un rapport de réunion de coordination technique, des rapports de visites de chantier et de diagnostic
– un procès-verbal de réception des travaux et de levée de réserves et un rapport de fin de chantier en date du 5 août 2026.

Il en résulte que si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a exécuté l’obligation mise à sa charge il l’a exécutée au-delà du délai imparti. Or une exécution tardive ne permet pas d’échapper à la liquidation de l’astreinte (2e Civ., 21 mars 2019, n°18-13.260).

En outre, si dès le moins de juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a démontré une volonté certaine de se conformer à l’obligation mise à sa charge en sollicitant un maître d’oeuvre et une entreprise chargée des travaux, entre le 1er octobre 2025 et le 1er janvier 2026 il ne justifie d’aucune démarche utile alors qu’il ne justifie

– ni d’une cause extérieure, les difficultés financières de la copropriété ne pouvant constituer une cause étrangère au syndicat des copropriétaires

– ni de difficultés ayant retardé l’exécution, M. [X] ayant démontré une volonté répétée de collaborer et de faciliter la mise en oeuvre des travaux ordonnés.

Dès lors, l’astreinte sera liquidée à son taux nominal, soit à la somme de 18 400 euros, qui est conforme à l’enjeu du litige, à savoir faire cesser les infiltrations dans le logement de Madame [O] [D] qui perdurent depuis 15 années.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera donc condamné à payer cette somme à Madame [O] [D].

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte :

Selon l’article L131-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’obligation ordonnée ayant été exécutée, il y a lieu de débouter Madame [O] [D] de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], succombant, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Madame [O] [D] une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’exécution,
LIQUIDE l’astreinte ordonnée par le tribunal judiciaire de Marseille dans son jugement en date du 24 avril 2025 à la somme de 18 400 euros ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer cette somme à Madame [O] [D] ;
DÉBOUTE Madame [O] [D] de sa demande tendant à fixer une nouvelle astreinte ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux dépens ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à Madame [O] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute. 
Le greffier                                                                             Le juge de l’exécution