COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 25/00304 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PNR2
Pôle Civil section 2

Date : 29 Septembre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [U] [C]
née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

représentée par Maître Jean-louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Maître [G] [O], demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

S.E.L.A.R.L. [G] [O] ET [8], inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le numéro [N° SIREN/SIRET 1], prise en la personne de son représentant en exercice domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 6] – [Localité 5]

représentés par Maître Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE
Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 04 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 29 Septembre 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 29 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :

Selon acte notarié de Maître [G] [O] du 15 janvier 2020, un compromis de vente d’une villa sis [Adresse 4] à [Localité 5] (34) a été conclu entre M. [L] [W], vendeur et Mme [U] [C], acquéreur, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 50 000 euros.

En l’absence de déblocage des fonds par Mme [U] [C], la vente n’a pas eu lieu.

Suite à assignation délivrée par M. [L] [W], par jugement du 22 novembre 2022 le tribunal judiciaire de Montpellier a condamné Mme [U] [C] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de la clause pénale mentionnée au compromis de vente.

Sur appel de Mme [U] [C], la cour d’appel de Montpellier par arrêt du 19 décembre 2024 l’a condamnée à payer à M. [L] [W] la somme de 20 600 euros au titre de la clause pénale de ce même compromis de vente.

Par assignations délivrées par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, Mme [U] [C] a assigné Maître [G] [O] et la SELARL [G] [O] et [8] devant la présente juridiction aux fins de les voir condamnés solidairement à lui régler la somme de 30 185 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [U] [C], demande au tribunal de :

Juger que Maître [G] [O] et la SELARL [G] [O] ET [8] ont manqué à leur devoir de conseil et de mise en garde à l’égard de Madame [C] lors de la rédaction du compromis de vente du 15 janvier 2020,

Juger que ce manquement lui a fait perdre une chance sérieuse d’échapper à la condamnation prononcée au titre de la clause pénale et aux frais y afférents,

En conséquence,

Déclarer Monsieur [G] [O] et la SELARL [G] [O] et [8] intégralement et solidairement responsables du préjudice subi par Madame [U] [C] du fait de la non-réitération du compromis de vente reçu le 15 janvier 2020,

Condamner solidairement Monsieur [G] [O] et la SELARL [G] [O] et [8] à payer à Madame [U] [C] la somme de 30.185 € (trente mille cent quatre-vingt-cinq euros) au titre de l’indemnisation du préjudice subi,

À titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal estimait devoir limiter l’indemnisation à une fraction de ce montant au titre de la perte de chance,
Condamner solidairement Maître [G] [O] et la SELARL [G] [O] ET [8] à payer à Madame [C] une somme ne pouvant être inférieure à 40 % de 30 185 €, soit 12 074 €,

En tout état de cause,
Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
Les condamner sous la même solidarité à lui payer la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions,

Au visa des articles 1217 et 1240 du code civil, elle indique que le notaire a manqué à son devoir de conseil lors de la rédaction du compromis de vente, en ce qu’il avait connaissance de la conclusion d’un compromis de vente en date du 2 octobre 2019, portant sur un terrain dont elle était propriétaire dont le produit de la vente était destiné à financer l’acquisition de la villa. Elle souligne que le notaire aurait dû s’interroger sur le financement du fait du faible montant du prêt bancaire.
Elle constate que le notaire a rédigé un projet d’avenant ajoutant la condition suspensive relative à la vente des terrains. Elle relève que le notaire ne justifie pas de son devoir de conseil.
Elle explique que son préjudice résulte d’une perte de chance de ne pas être condamnée à régler le montant de la clause pénale, les frais procéduraux et les frais d’avocats pour sa défense.
*

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 mai 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [G] [O] et la SELARL [G] [O] et [8], demandent au tribunal de :

JUGER que Maître [O] n’a commis aucune faute
JUGER que Madame [C] ne justifie d’aucun préjudice en relation directe de causalité
DEBOUTER Madame [C] de ses demandes
LA CONDAMNER à payer à Maître [O] et à la SELARL [G] [O] ET [8] la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive (articles 1240 et suivants du code civil)
LA CONDAMNER à payer à Maître [O] et à la SELARL [G] [O] ET [8] la somme de 3900 € au titre de l’article 700 du CPC
LA CONDAMNER aux entiers dépens.
DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que l’offre d’achat ne mentionne pas de condition suspensive relative à la vente de biens immobiliers. Ils indiquent avoir interrogé Mme [C] par courriel du 10 janvier 2020 sans qu’elle ne mentionne cette condition relative à la vente de ses terrains.
Ils précisent qu’ils n’ont pas à vérifier la situation financière et patrimoniale de l’acheteur et expliquent avoir rédigé l’avenant dès qu’ils ont été informés de la situation.
Ils relèvent que la condamnation à la clause pénale résulte du manquement de Mme [C] à ses obligations pour l’octroi d’un prêt bancaire.

*
La clôture est intervenue le 21 mai 2026 par ordonnance de clôture différée du 16 janvier 2026 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 4 juin 2026.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «dire et juger», les « juger » et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la responsabilité du notaire

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que les notaires doivent avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.
Le notaire n’a pas à se substituer aux banques dans la recherche de la solvabilité des acquéreurs.
La preuve du conseil donné incombe au notaire et elle peut résulter de toute circonstance ou document.

En l’espèce,

Mme [U] [C] fait valoir un manquement au devoir de conseil du notaire.

Les défendeurs à qui incombe la charge de la preuve du fait que le conseil a bien été délivré, produisent les documents suivants, énumérés dans l’ordre chronologique :
La copie de l’offre d’achat du 8 janvier 2020 signée de Mme [U] [C] et du vendeur, qui porte mention du prix de vente et de la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 50 000 euros ;Un courriel adressé à Mme [U] [C] en date du 10 janvier 2020 mentionnant « Vous voudrez bien m’indiquer vos conditions de financement, savoir : établissement financier sollicité, montant maximum d’emprunt, taux d’intérêt maximum [..] durée maximale du prêt [..] dans l’attente de votre retour » ,Un courriel adressé à Mme [U] [C] en date du 14 janvier 2020 « vous trouverez ci-joint le projet de compromis de vente. Merci de me faire part de vos observations éventuelles. Restant dans l’attente de votre questionnaire d’état civil. »,Un courriel de réponse de Mme [U] [C] du 15 janvier 2020 qui communique les éléments du questionnaire d’état civil, et mentionne « par ailleurs, concernant le dépôt de garantie, nous avions convenu avec Mr [B] [T], un dépôt de 5000 € et non de 10 000 € »,Le compromis de vente signé le 15 janvier 2020 à l’office notarial par Mme [U] [C] présente, qui mentionne un ou plusieurs prêts pour un montant de 50 000 euros sur 15 ans au taux d’intérêt maximum de 1,5% hors assurances, et un dépôt de garantie de 5000 euros,Un courriel de Mme [U] [C] en date du 24 janvier 2020 mentionnant « comme je dois faire le virement du dépôt de garantie, j’ai parcouru le compromis de vente et je m’aperçois que nous n’avons pas mis de clause suspensive concernant la vente de mes terrains […] ».
Ainsi, il ressort de ces pièces, que l’offre d’achat mentionnait la condition suspensive d’un prêt dont le montant était explicité, que le notaire a interrogé Mme [U] [C] sur les modalités du prêt par courriel du 10 janvier et que la réponse de cette dernière le 15 janvier 2020 ne comporte pas les réponses aux interrogations du notaire sur le financement.

Mme [U] [C] ne produit aucune correspondance avec le notaire qui permettrait de constater que d’autres échanges ont eu lieu sur les modalités de financement de l’acquisition du bien.

Si elle indique que ses terrains étaient en cours de vente et produit une promesse synallagmatique de vente notariée du 2 octobre 2019, il ressort de ce document qu’il n’a pas été rédigé par les défendeurs mais par un office notarial d’[Localité 3] (30), de sorte que Maître [O] n’était pas informé de la vente de ces biens immobiliers.

Il se déduit des termes du courriel du 24 janvier 2020 que Mme [U] [C] a souhaité apporter des modifications au compromis de vente après sa relecture réalisée avant le virement du dépôt de garantie, alors que l’acte avait été signé le 15 janvier 2020.

Or elle était présente à l’office notarial pour la signature du compromis, de sorte qu’une relecture réalisée avant la signature de l’acte ou le jour de la signature lui aurait permis de faire modifier les termes du contrat, avec cependant le risque de refus du vendeur, étant donné que ces termes différaient de l’offre d’achat.

La rédaction d’un avenant au compromis de vente ne constitue nullement l’aveu d’une faute dans son devoir de conseil commise par le notaire, mais formalise la demande imprécise de changements de modalités de financement de Mme [U] [C] transmise par message du 24 janvier 2020 et explicitées par téléphone, l’office notarial ayant répondu au message « vous voudrez bien m’appeler au [..] s’il vous plait ».

Enfin, il n’apparait des pièces du dossier aucune spécificité à cette vente nécessitant que le notaire délivre de conseils particuliers, autres que ceux résultant d’un achat sous condition suspensive d’un prêt.

En conséquence, le notaire qui justifie s’être basé sur une offre d’achat mentionnant une condition suspensive d’un prêt, avoir interrogé l’acquéreur sur les modalités du prêt et notamment son montant, qui n’a pas à rechercher l’état et la composition du patrimoine de l’acquéreur, qui a modifié le compromis tel que sollicité s’agissant du montant du dépôt de garantie et a intégré le prêt mentionné à l’offre d’achat, n’a commis aucun manquement à son devoir de conseil et ne peut voir sa responsabilité engagée.

Les demandes de Mme [U] [C] seront donc rejetées.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Selon les dispositions de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la procédure abusive relève d’une application particulière du droit de la responsabilité civile. Cette demande nécessite de caractériser dans quelle mesure l’exercice du droit d’ester en justice a dégénéré en abus par la démonstration d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou encore la mauvaise foi.

En l’espèce, les défendeurs ne caractérisent pas l’abus puisqu’ils ne démontrent pas d’intention de nuire de Mme [U] [C]. Leur demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [U] [C] partie perdante sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [U] [C] sera condamnée à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a donc pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [U] [C] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Maître [G] [O] et de la SELARL [G] [O] et [8] ;

DEBOUTE Maître [G] [O] et la SELARL [G] [O] et [8] de leur demande au titre de la procédure abusive ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Mme [U] [C] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [U] [C] à payer à Maître [G] [O] et la SELARL [G] [O] et [8] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.