COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 25/03324 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P2JW
Pôle Civil section 2

Date : 27 Octobre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. [B], RCS d’[Localité 2] sous le n°791 305 287, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Me Aude DARDAILLON, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, Me Nicolas CASTELLAN, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [P]
né le 30 Mai 1947 à [Localité 3] [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Florence LE-GAL
Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffière

MIS EN DELIBERE au 27 Octobre 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Octobre 2026

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Après la réalisation d’une étude viagère en date du 1er mars 2024, le 10 avril 2024, M. [J] [P] a conclu avec la S.A.S. [B], société exerçant notamment une activité de transaction immobilière, un mandat de vente n°641, pour une durée de trois mois expirant le 10 juillet 2024 et, sauf révocation après cette date, jusqu’au 10 juillet 2025, en vue de vendre son bien immobilier situé à la [Adresse 3], [Adresse 4] 2007 à [Localité 5].

En date du 17 mars 2025, un avenant au mandat de vente n°641 a été conclu afin de modifier les conditions de la vente en viager occupé, laquelle pouvait intervenir au titre d’un bouquet net vendeur de 50 000 euros, d’une rente mensuelle du vendeur portée à 233 et des honoraires de 11 790 euros.

Une offre d’achat ayant été présentée à M. [J] [P] et acceptée par celui-ci, avant qu’il ne se rétracte, la S.A.S. [B] l’a, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 22 avril 2025, mis en demeure de régulariser son absence de diligence dans la signature de la promesse de vente dans un délai de quinze jours.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 avril 2025, la S.A.S. [B] a mis en demeure M. [J] [P] de cesser immédiatement toute démarche auprès de tout tiers au mépris de l’exclusivité résultant du mandat, après avoir constaté qu’un autre professionnel avait été mandaté pour proposer le bien à la vente, de respecter ses obligations contractuelles en finalisant la vente dans les conditions initialement convenues et, à défaut, de régler l’indemnité fixée à 10 800 euros, sous quinzaine.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 mai 2025, M. [J] [P] a dénoncé ledit mandat, cette dénonciation prenant effet à l’issue d’un délai de quinze jours.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 mai 2025, la S.A.S. [B], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [J] [P] de lui régler la somme de 11 790 euros à titre de dommages et intérêts sous huitaine.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juillet 2025 à étude, la S.A.S. [B] a assigné M. [J] [P] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, au visa des articles 700 et 514 du code de procédure civil et des articles 1103, 1104 et 1217 et suivants du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir dire et juger que M. [J] [P] a manqué à ses obligations contractuelles et causé un préjudice à la S.A.S [B], de le condamner au paiement de la somme de 11 790 euros au titre de la violation du caractère exclusif du mandat par application de la clause pénale stipulée à l’article 10 du mandat conclu entre les parties et à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [J] [P] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments de la S.A.S. [B] à son assignation valant dernières conclusions.

Le 13 octobre 2025, la S.A.S. [B] a expressément donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [J] [P] n’ayant pas constitué avocat, il sera en conséquence statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, et conformément à l’article 472 du même code, le tribunal ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « dire » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel, car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
De surcroît, il convient de préciser qu’aux termes de son article 1er. I. 1°, la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 s’applique aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente et la recherche d’immeubles bâtis ou non bâtis, telle qu’une société titulaire d’un mandat de vente comme en l’espèce.

Sur la demande au titre de la violation de la clause d’exclusivité

S’agissant du non-respect de la clause d’exclusivité

Il résulte des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le mandat n°641 du 10 avril 2024 légalement formé tient lieu de loi aux parties à l’instance, signataires dudit acte.

Le tribunal constate que le mandat de vente n°641 stipule expressément son caractère exclusif.

Aux termes de l’article 9 intitulé « Durée », il est stipulé que « le présent mandat est donné à titre irrévocable pour une durée initiale de trois mois avec prise d’effet à compter de sa signature. À l’expiration de cette période initiale de trois mois, le présent mandat sera tacitement reconduit pour une durée de douze mois à l’échéance de laquelle il sera résilié de plein droit ».

Ainsi, le mandat exclusif, conclu le 10 avril 2024 pour une durée initiale de trois mois, a été tacitement reconduit pour une durée de douze mois à compter du 10 juillet 2024, pour expirer le 10 juillet 2025.

Or, la S.A.S. [B] verse aux débats une annonce de vente du bien objet du mandat publiée par la société Viagem Startgo. Si cette annonce n’est pas datée, elle était visée au sein de la mise en demeure adressée à M. [J] [P] par la partie demanderesse résultant du courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 avril 2025. Cette annonce est donc nécessairement antérieure à cette date.

De surcroît, si M. [J] [P] a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 mai 2025, dénoncé le mandat de vente exclusif, avec une dénonciation effective dans un délai de quinze jours, il y a lieu de constater que cette dénonciation est postérieure à la date du 29 avril 2025 et donc à l’annonce de vente susmentionnée.

Alors que le mandat exclusif consenti à la S.A.S. [B] était toujours en cours, il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bien objet du mandat a été proposé à la vente par un autre professionnel de l’immobilier. Une telle démarche est contraire à l’obligation d’exclusivité stipulée au mandat.

S’agissant de la clause pénale

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Conformément aux articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972 précités, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse du mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

En l’espèce, l’article 10 intitulé « Clause pénale » du mandat de vente n°641 du 10 avril 2024 stipule, dans les termes suivants très apparents, puisqu’en gras, « À défaut de respecter les obligations énoncées à l’article 7 intitulé « obligations du mandat » et/ou à l’article 9 « Durée », le présent mandat, le mandant s’engage expressément et irrévocablement à verser au mandataire, à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire d’un montant égal au montant des honoraires prévus à l’article 5 du présent mandat ».

La clause pénale étant ainsi expressément stipulée dans le mandat et présentée en caractères très apparents, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il est établi que M. [J] [P] a manqué à l’obligation d’exclusivité dans la période prévue à l’article 9 du mandat de vente n°641. Ainsi, la clause pénale est encourue dans son principe.

La clause pénale précitée prévoit une indemnité correspondant à l’intégralité des honoraires contractuellement prévus, lesquels ont été portés à la somme de 11 790 euros par un avenant du 17 mars 2025.

Toutefois, aucun élément produit aux débats ne permet d’établir que la proposition du bien à la vente par l’intermédiaire d’un autre professionnel avant l’expiration du mandat exclusif a donné lieu à des négociations ou à la conclusion d’une vente. Ainsi, au regard des circonstances de l’espèce et des conséquences de l’inexécution constatée, il convient de diminuer le montant issu de la clause pénale, qui apparaît ainsi manifestement excessif.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [J] [P] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat exclusif de vente du 10 avril 2024.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En l’espèce, M. [J] [P], qui succombe, est en conséquence condamné aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande, en outre, de ne pas laisser à la charge de la S.A.S. [B] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. M. [J] [P] est donc condamné à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, elle sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [J] [P] à payer à la S.A.S. [B] la somme de 6 000 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat exclusif de vente du 10 avril 2024,

CONDAMNE M. [J] [P] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [J] [P] à payer à la S.A.S. [B] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 27 octobre 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.