Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 02 Novembre 2026
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DEMANDEUR :

Monsieur [O] [A] [Z] [S]
16 Rue du Lynx
35400 SAINT-MALO

représentée par Maître Virginie HAMON, avocate au barreau de NANTES – 285

D’une part,

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. CITYA NANTES
36 rue Alfred Riom
44100 NANTES

représentée par Maître Anaïck CONNAN, avocate au barreau de NANTES – 288

Monsieur [Y] [V]
40 Rue de Tournus
44310 SAINT PHILBERT DE GRANDLIEU

non comparant

Madame [Q] [V]
40 Rue de Tournus
44310 SAINT PHILBERT DE GRANDLIEU

non comparante

S.A.S. [T]
Tour Egée
9-11 Allée de l’Arche
92400 COURBEVOIE

représentée par Sébastien THEVENET, avocat au barreau de LYON

substitué par Maître Cécile PAJOT, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Anne BAZIER
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 juin 2025
date des débats : 07 septembre 2026
délibéré au : 02 novembre 2026

RG N° RG 25/01656 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZNL

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Virginie HAMON + [G] [M]
CCC à Maître Anaïck CONNAN + Monsieur [Y] [V]
CCC à Madame [Q] [V]
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 et 15 octobre 2022, Monsieur [O] [S] a pris à bail un logement situé 2 rue du Vent d’Ouest 44 200 LA CHAPELLE SUR ERDRE appartenant à Monsieur [Y] [V] et Madame [Q] [V] pour un loyer de 590 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, Monsieur [O] [S] a donné assignation à la SARL CITYA NANTES, en qualité de mandataire de Monsieur [Y] [V] et Madame [Q] [V], et à Monsieur [Y] [V] et Madame [Q] [V], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de remise en état du logement.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, la SARL CITYA NANTES a mis à la cause la SAS CGST ENGIE HOME SERVICES et une jonction a été ordonnée.

L’affaire appelée pour la première fois à l’audience du 13 juin 2025 a été renvoyée successivement jusqu’au 7 septembre 2026 où elle a été retenue.

A l’audience, Monsieur [O] [S] demande au tribunal de condamner in solidum la société CITYA NANTES et Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 8807,83 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, 500 euros au titre de son préjudice moral, outre 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [S] fait valoir, au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que le dysfonctionnement de sa chaudière individuelle entre fin novembre 2023 et fin septembre 2025 a privé son logement de son caractère décent. Il soutient que l’absence de lien contractuel avec l’agence ne fait pas obstacle à l’engagement de sa responsabilité délictuelle en sa qualité de mandataire du propriétaire tenu de faire respecter les obligations de celui-ci. Il sollicite une indemnisation pour les deux hivers sans chauffage et 22 mois sans eau chaude à hauteur de 80% du loyer les mois les plus froids et 25% du loyer les mois les plus froids, soit 12×727,92×80% =6988,03 euros et 10×727,92x%=1819,80 euros, ainsi que pour son préjudice moral résultant des nombreuses démarches qu’il a dû réaliser face à l’inertie de tous.

En défense, la SARL CITYA demande au tribunal de prendre acte de l’abandon des demandes relatives à la séquestration des loyers et de remise en l’état des lieux, de débouter Monsieur [O] [S] de ses demandes et de le condamner à lui verser la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire, de réduire les sommes réclamées par Monsieur [S] à de plus justes proportions, de débouter la société CGST ENGIE HOME SERVICE de toutes ses demandes, de condamner la société CGST ENGIE HOME SERVICE à la garantir de toute condamnation et à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SARL CITYA soutient que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement de la loi de 1989 puisqu’elle n’est pas signataire du bail, mais mandataire. Elle rappelle que sa responsabilité ne peut être que délictuelle, pour faute prouvée, étant tenue d’une obligation de moyens. Sur ce point, elle précise que la difficulté provenant d’une conduite 3CE, c’est au syndicat des copropriétaires et au syndic d’assurer l’entretien et la conservation des parties communes et qu’elle a régulièrement fait remonter les difficultés au cabinet BSR, syndic, pour engager les travaux nécessaires, de sorte qu’elle juge les demandes de Monsieur [S] mal dirigées.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que c’est l’erreur de diagnostic d’ENGIE qui a conduit à mettre à l’arrêt la chaudière et qu’elle devra la garantir de toute condamnation.
En réplique, la SAS [T], anciennement dénommée SAS CGST ENGIE HOME SERVICES, demande au tribunal de débouter la société CITYA de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SAS [T] indique que, contrairement aux affirmations de CITYA, la chaudière de Monsieur [S] était bien raccordée à un conduit 3CEP et qu’elle procédé à l’arrêt de celle-ci conformément à la règlementation compte tenu de la présence de monoxyde de carbone dans l’air. Elle souligne en outre que le rapport de la société [N] met en évidence la présence de symptômes identique dans d’autres appartements de la résidence. Elle estime donc que sa faute n’est pas démontrée.

Les époux [V], bien que régulièrement assignés par citation à étude, ne sont ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 2 novembre 2026.

MOTIFS

Sur la responsabilité des bailleurs du fait d’un logement indécent

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 énonce que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : (…) 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, il résulte des pièces produites : comptes-rendus d’intervention d’ENGIE avec mise à l’arrêt de la chaudière, mails et courrier de rappel du locataire déplorant l’absence de fonctionnement de sa chaudière, relevés de consommation de gaz et attestations, que Monsieur [O] [S] n’a pu bénéficier de l’usage de sa chaudière, produisant eau chaude et chauffage, à compter du 22 décembre 2023, date de la première intervention et jusqu’au 16 septembre 2025, jours de la visite de la société [N] qui n’a pas constaté d’anomalies. Cet état de fait n’est d’ailleurs pas discuté.

L’absence d’équipement de chauffage et de production d’eau chaude en état de fonctionnement caractérisent l’indécence du logement, dont sont comptables les propriétaires bailleurs. Ceux-ci, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à mettre en évidence les diligences accomplies pour remplir leurs obligations légales.

Les désagréments occasionnés par l’absence de chauffage et d’eau chaude justifient que le locataire soit indemnisé à hauteur de 80% du loyer du 22 décembre 2023 au 30 avril 2024 et du 1er novembre 2024 au 30 avril 2025 et à 25% du loyer pour le reste du temps, soit 80%x727,92×10,27= 5980,59 euros et 25%x727,92×10,48=2693,30 euros, soit un total de 8673,89 euros au titre du préjudice de jouissance.

Le préjudice moral résultant de la longueur de la panne et de l’énergie que Monsieur [O] [S] a dû déployer au quotidien pour pallier à l’inertie de ses bailleurs doit être évalué à la somme de 500 euros.

Monsieur [Y] [V] et Madame [Q] [V] seront solidairement condamnés à payer la somme de 9173,89 euros à Monsieur [O] [S].

Sur la responsabilité du mandataire des bailleurs

L’article 1989 du code civil dispose que le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat (…).

L’article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le périmètre du mandat de la SARL CITYA NANTES n’est pas connu, toutefois il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [O] [S] l’a soit interpellée directement, soit mise en copie de ses échanges avec le syndic, dans le suivi du dysfonctionnement de sa chaudière et que la SARL CITYA lui a fait réponse et/ou a relayé ses demandes, de sorte qu’il est possible de conclure que ce suivi était inclus dans son mandat.

Les pièces versées en procédure permettent d’affirmer que la SARL CITYA a assuré ce suivi en adressant trois mails au syndic le 26 décembre 2023, le 27 décembre 2023 puis le 30 janvier 2024. Elle entend d’ailleurs se décharger de toute responsabilité en indiquant que les travaux relevaient de la compétence du syndic, sans toutefois que celui-ci soit mis en cause de la présente affaire.

Il faut cependant constater qu’hormis ces trois mails de relance ou pour relayer le désarroi du locataire en décembre 2023 et janvier 2024, la SARL CITYA, dans l’exercice de son mandat, n’a réalisé aucune autre démarche postérieure et ne justifie pas avoir proposé de solution, même transitoire, pour assurer au locataire un minimum de confort entre décembre 2023 et septembre 2025.

Ce défaut de diligences constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle.

Le préjudice direct subi par le locataire du fait de cette négligence est constitué d’une perte de chance d’avoir pu bénéficier plus rapidement d’eau chaude et de chauffage. Cette perte de chance peut être estimée à 50% du montant des préjudices subis.

La SARL CITYA sera donc tenue d’indemniser Monsieur [O] [S], in solidum avec les époux [V], à hauteur de 4586,94 euros.

Sur la responsabilité de l’entreprise en charge de la maintenance de la chaudière

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que la chaudière de Monsieur [O] [S] a été mise à l’arrêt par la société ENGIE, devenue [T], occasionnant la coupure d’eau chaude et de chauffage.

Si la SARL CITYA affirme que cette mise à l’arrêt est fautive en raison d’une erreur de diagnostic et engage la responsabilité de la SAS [T], cette allégation ne repose sur aucun élément de preuve. Le rapport de la société [N]-GAZ intervenue le 16 septembre 2025 confirme en effet que l’appartement de Monsieur [O] [S], le n°222, est relié à une colonne 3CEP commune avec l’appartement 213, comme l’avait souligné la société ENGIE dans son rapport du mois de juin 2025. Par ailleurs, aucune pièce ne permet de dire que les mesures anormales de monoxyde de carbone relevées le 22 décembre 2023, le 26 décembre 2023, le 14 juin 2024 et le 27 mars 2025 par ENGIE étaient erronées et il ne saurait se déduire du rapport d’[N] qui n’a relevé aucune anomalie que les précédentes mesures étaient fausses.

La faute de la société [T] n’est donc pas démontrée. Les demandes formées à son encontre seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [V] et Madame [Q] [V] et la SARL CITYA, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [V] et Madame [Q] [V] et la SARL CITYA seront condamnés in solidum à verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL CITYA sera condamnée à verser la somme de 1000 euros à la SAS [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [Q] [V] à payer la somme de 4586,94 euros à Monsieur [O] [S] en réparation de son préjudice ;

Condamne in solidum la SARL CITYA et Monsieur [Y] [V] et Madame [Q] [V] à payer la somme de 4586,94 euros à Monsieur [O] [S] en réparation de son préjudice ;

Rejette les demandes formées contre la SAS [T] ;

Condamne in solidum Monsieur [Y] [V] et Madame [Q] [V] et la SARL CITYA à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL CITYA à verser la somme de 1000 euros à la SAS [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [Y] [V] et Madame [Q] [V] et la SARL CITYA aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

Le greffier, La vice-présidente,

Michel HORTAIS Anne BAZIER