COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
–
JONCTION 26-00467

N° RG 25/02145 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q43R
du 22 Octobre 2026

affaire : Syndic. de copro. LE JAVA SUMATRA, sis [Adresse 2]
c/ S.A. AXA FRANCE IARD, [K] [S], [X] [B] [Z], [R] [O] [J] [Q] [L] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée à

Me France CHAMPOUSSIN
Me Julie DE VALKENAERE
Me Farouk MILOUDI
Me Thibault POZZO DI BORGO
Me Pierre VARENNE

l’an deux mil vingt six et le vingt deux Octobre à 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Décembre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. LE JAVA SUMATRA, sis [Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 4]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Julie DE VALKENAERE, avocat au barreau de NICE

Monsieur [K] [S]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de NICE

Monsieur [X] [B] [Z]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Farouk MILOUDI, avocat au barreau de NICE

Madame [R] [O] [J] [Q] [L] épouse [Z]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Farouk MILOUDI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [E] [A]
né le 02 Juin 1938 à [Localité 2] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me France CHAMPOUSSIN, avocat au barreau de NICE

Madame [Y] [N] épouse [A]
née le 27 Septembre 1943 à [Localité 2] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me France CHAMPOUSSIN, avocat au barreau de NICE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 11 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre, délibéré prorogé au 22 Octobre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 5 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires LE JAVA SUMATRA a assigné Monsieur [K] [S], Monsieur [X] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] en référé aux fins notamment d’obtenir une provision.

Par exploit de commissaire de justice du 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires LE JAVA SUMATRA a dénoncé la procédure et assigné la SA AXA FRANCE IARD.

La jonction des deux affaires a été prononcée à l’audience du 2 avril 2026 sous le n° RG unique 26/02145 et renvoyé à l’audience du 7 avril 2026 à laquelle l’affaire a été retenue.

Aux termes de ses écritures déposées et visées à l’audience, le syndicat des copropriétaires LE JAVA SUMATRA sollicite :
– la condamnation in solidum de Madame [R] [Z], Monsieur [X] [Z] et [K] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 15.500 euros correspondant au coût global des travaux de réfection de la colonne d’eaux usées, partie commune,
– la condamnation de [K] [S] à donner accès à son appartement à plusieurs reprises si nécessaire, pour permettre au syndicat des copropriétaires d’exécuter les travaux préconisés,
– l’autorisation le cas échéant, pour le syndicat des copropriétaires et toute(s) entreprise(s) de son choix à pénétrer dans l’appartement de Monsieur [K] [S] à plusieurs reprises si nécessaire, et ce en présence d’un commissaire de Justice, et avec le concours de la Force Publique, d’un serrurier et avec les personnes visées à l’article L.142-1 du Code des procédures civiles d’exécution, pour l’exécution des travaux préconisés,
– à titre principal, le rejet de la demande des époux [A],
– à titre subsidiaire, la condamnation in solidum de Madame [R] [Z], Monsieur [X] [Z] et [K] [S], et la SA AXA France IARD à le relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,
– qu’il pris acte de ce qu’il s’en rapporte quant à la demande de condamnation d’avoir à réaliser les travaux sur les parties communes,
– le rejet de la demande d’astreinte des époux [A],
– l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de Monsieur [K] [S]
– la condamnation in solidum de Madame [R] [Z], Monsieur [X] [Z] et [K] [S] et la SA AXA France IARD aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs écritures déposées et visées à l’audience, Monsieur [X] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] sollicitent de voir :
– le syndicat des copropriétaires LE JAVA SUMATRA débouter de ses demandes,
– les époux [A] débouter de leurs demandes,
– la condamnation de tout succombant aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, Monsieur [K] [S] sollicite :
– le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et des époux [A],
– qu’il soit pris acte de son acquiescement à la demande d’accès à son logement,
À titre reconventionnel,
– la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sous astreinte à la rectification du procès-verbal de l’assemblée en date du 23 octobre 2025,
– la condamnation du syndicat des copropriétaires LE JAVA SUMATRA au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, la SA AXA FRANCE IARD demande :
À titre principal,
– le rejet des demandes des époux [A],
À titre subsidiaire,
– le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble à être relevé et garanti par l’assurance,
– la condamnation de Monsieur [S] et des époux [Z] à la relever et la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,
En tout état de cause,
– débouter toute partie d’une quelconque demande à son encontre, et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner tout succombant à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [N] épouse [A], intervenants volontaires, demandent de :
– recevoir leur intervention volontaire,
– condamner le Syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remises en état tels que préconisés par Monsieur [M] sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la notification de l’ordonnance à intervenir ;
– condamner in solidum Monsieur et Madame [Z], Monsieur [S], le syndicat des copropriétaires à leur payer, à titre d’indemnité provisionnelle les sommes suivantes :
– 6500 euros au titre de leur préjudice matériel ;
– 41.400 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;
– 2.000 euros au titre de leur préjudice moral ;
– condamner les défendeurs aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître France CHAMPOUSSIN conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
– condamner Monsieur et Madame [Z] et Monsieur [S] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2026, prorogé au 22 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “donner acte” ou “juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la demande d’intervention volontaire

En application des articles 328, 329 et 330 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.
Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et n’est recevable que si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, les époux [A] justifient de leur qualité de propriétaires de l’appartement sous-jacent à l’appartement duquel les désordres proviennent et ont été constatés au terme du rapport d’expertise judiciaire en date du 3 septembre 2025.

Ils ont intérêt à la réalisation des travaux dont le règlement est sollicité in fine par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, leur intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble fait valoir que, saisi des désordres constatés notamment au sein de l’appartement des époux [A] à l’issue d’expertises amiables, les époux [A] ont sollicité et obtenu la désignation d’un expert judiciaire selon ordonnance de référé en date du 30 juillet 2024 au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, de son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, la SA MAAF et Monsieur [S], ainsi qu’au contradictoire des époux [Z] aux termes d’une ordonnance commune en date du 16 mai 2025.

Suivant rapport d’expertise judiciaire en date du 3 septembre 2025, établi par Monsieur [V] [M], il est établi que les désordres observés dans l’appartement des époux [A] sont  » causés par deux trous situés dans la colonne principale des eaux usées de la copropriété. Cette colonne des eaux usées a été perforée par un conduit multicouche de l’alimentation d’eau du logement de Monsieur [S] « . Il est en outre précisé qu’au sein de cet appartement, les réseaux d’alimentation d’eau d’origine ont été remplacés par des conduits multicouches fixés aux murs et aux plafonds des pièces humides,  » un de ces nouveaux conduits ayant perforé la colonne principale des eaux usées occasionnant une fuite au-dessus des plafonds des pièces d’eau du logement des époux [A] « . En outre et depuis la réalisation des travaux,  » les eaux usées de la vasque de l’appartement de Monsieur [S] s’évacuent en partie à travers les deux trous créés dans la colonne d’eau usée principale et la gaine technique de la copropriété.  »

Enfin il résulte des conclusions de ce rapport qu’à l’occasion de l’accedit du 19 juin 2025, il a été évoqué le fait que Monsieur [Z], alors propriétaire de l’appartement acquis depuis lors par Monsieur [S] en 2022,  » a fait poser ces nouveaux réseaux multicouches, fin 2020 pour mettre fin à un premier dégât des eaux en lien avec une fuite des conduits encastrés dans le plancher  » sans qu’aucun élément ne soit produit à l’appui de ces déclarations en dépit des demandes de l’expert.

Ainsi, force est de constater que l’origine des désordres provient effectivement de l’appartement appartenant à Monsieur [S].

Toutefois, ce dernier conteste que sa responsabilité puisse être engagée au regard de son acquisition de l’appartement litigieux postérieurement à la réalisation des travaux réalisés par ses auteurs, les époux [Z], lesquels font valoir d’une part, qu’à la suite de la déclaration de sinistre survenu le 20 décembre 2020, des travaux ont été réalisés, lesquels ont d’autre part,
été déclarés dans l’acte de promesse de vente régularisée avec Monsieur [S], de sorte que les dettes et obligations suivent le lot et que seul le nouvel acquéreur est susceptible de voir sa responsabilité engagée.

Dès lors et au regard des contestations sérieuses tirées de l’imputabilité des désordres à l’un ou l’autre des propriétaires successifs de l’appartement à l’origine des désordres observés au sein de l’appartement sous-jacent des époux [A], il sera dit n’y avoir lieu à référé, les questions de partage éventuel de responsabilité, de l’étendue en son quantum à déterminer de l’un ou de l’autre des propriétaires de l’appartement litigieux, voire des deux, de la mobilisation éventuelle des garanties des assureurs ne relèvent pas de l’office juridictionnel du juge des référés avec l’évidence requise en la matière.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement d’une somme provisionnelle au titre des travaux de réfection de la colonne des eaux usées.

Par suite, et au regard de cette question de l’imputabilité des désordres que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher, il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande des époux [A] en considération des mêmes contestations sérieuses.

Par ailleurs, en l’état de l’acquiescement de Monsieur [K] [S] quant à la demande d’accès à son logement présenté par le syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu d’accéder à la demande de condamnation présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à ce titre.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires LE JAVA SUMATRA sera débouté.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [K] [S]

En application de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, force est de constater que la demande de rectification du procès-verbal n’a pas de lien avec la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et tendant à la prise en charge du coût des travaux.

De surcroît, il ne relève nullement des pouvoirs conférés au juge des référés de modifier un procès-verbal d’assemblée générale de copropriétaires : il appartient au copropriétaire en désaccord de saisir la juridiction compétente, dans les délais, afin d’en solliciter l’annulation éventuelle.
En conséquence, la demande de Monsieur [K] [S], à ce titre sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes d’accessoires

Au regard de la nature de la procédure et de l’état d’avancement de l’affaire, chaque partie conservera la charge de ses dépens et il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [N] épouse [A] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de prise en charge du coût des travaux de la colonne des eaux usées ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires JAVA SUMATRA de sa demande d’accès au logement de Monsieur [K] [S] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé quant à la demande d’indemnisation provisionnelle des époux [A] ;

DECLARONS irrecevable la demande de Monsieur [K] [S] tendant à la rectification du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 23 octobre 2025 ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles

CONDAMNONS chaque partie à supporter ses propres dépens.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.