TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 27 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 26/03016 – N° Portalis DBYV-W-B7K-HUQD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN pour les plaidoiries et Clarisse BOUVON pour le délibéré

DEMANDEUR :

Association COALLIA ANCIEMMENT L’AFTAM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée à l’audience par Maître Clemence STOVEN de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS, avocat postulant, et ayant pour avocat plaidant, Maître Sophie NAYROLLES de la SELARL SIMON ASSOCIÉS – SELARL INTERBARREAUX, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [O]
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 23 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 juillet 2023, l’association COALLIA a mis à la disposition de Monsieur [Z] [O] un studio meublé dédié à son hébergement, l’adresse dudit studio n’étant pas précisée au contrat, le tout moyennant une « participation mensuelle » évaluée à 10% de ses ressources.

Se plaignant du non-respect de ses obligations par Monsieur [Z] [O], l’association COALLIA l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à personne le 1er juin 2026, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
A titre principal, constater l’occupation sans droit ni titre du logement en raison de la fin de prise en charge de Monsieur [Z] [O] par l’associationA titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;En tout état de cause ;ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [O] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;écarter l’application du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux pour permettre une expulsion immédiate ;condamner Monsieur [Z] [O] à payer à l’association COALLIA à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant des redevances contractuellescondamner Monsieur [Z] [O] au paiement de la somme de 1 713,91 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées, le tout avec intérêts au taux légal Le condamner au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2026.

A l’audience, l’association COALLIA, représentée par son avocat, a maintenu toutes ses demandes, sans actualiser le montant de la dette locative.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats. La demanderesse a alors allégué l’absence d’applicabilité de la loi de 1989 et la requalification du contrat en contrat de bail d’habitation a été mise dans les débats d’office.

Monsieur [Z] [O], présent, a admis avoir cessé de payer tout loyer depuis 2024 après avoir affirmé que la Caisse d’allocation familiales du Loiret payait son loyer. Il a déclaré ne plus avoir d’emploi et percevoir 900 euros de pôle emploi.

La décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du contrat litigieux 

L’article 12 du code de procédure civile impose au juge de donner leur exacte qualification aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé.

L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise que le régime protecteur des baux d’habitation est d’ordre public. Il s’ensuit que les parties ne peuvent décider conventionnellement de se soustraire à l’application de ces dispositions légales. La qualification de bail d’habitation et le régime protecteur qui y est associé s’applique donc de plein droit à toutes les locations à usage d’habitation portant sur la résidence principale du preneur à l’exception des contrats limitativement listés comme suit :
« 1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;
3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1 ;
4° Aux logements faisant l’objet du dispositif d’occupation temporaire de locaux mentionné à l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. »

Il est constant que le contrat litigieux porte sur l’occupation à titre onéreux d’un logement d’habitation constituant la résidence principale de Monsieur [Z] [O].

Pour affirmer ne pas être soumis au régime protecteur des baux d’habitation, la demanderesse se contente d’affirmer que le contrat est soumis aux articles L345-2-2 des suivants du code de l’action sociale et des familles. Lesdites dispositions sont insérées dans un chapitre spécifique aux centres d’hébergement et de réinsertion sociale.

Toutefois, l’association COALLIA n’allègue pas relever de l’une des exceptions listées à l’article 2 de la loi précitée et ne démontre pas remplir en fait les conditions cumulatives permettant de s’en prévaloir.

Par conséquent ; le contrat conclu le 18 juillet 2023 entre l’association COALLIA et Monsieur [Z] [O] sera qualifié de bail d’habitation. Par suite, ledit contrat est soumis au régime protecteur des baux d’habitation prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les parties ne pouvant se soustraire à l’application de ces dispositions d’ordre public.

Sur la recevabilité des demandes de constat ou de prononcé de la résiliation du contrat fondé sur l’absence de paiement :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’association COALLIA ne justifie pas du respect de ces obligations.

Les demandes tendant au constat et subsidiairement au prononcé de la résiliation du contrat sont donc irrecevables en ce qu’elles sont pour partie fondées sur le non-paiement de ses loyers. Les demandes ayant pour partie d’autres fondements, elles seront jugées recevables pour le surplus.

Sur la demande de constat de l’occupation sans droit ni titre en raison de la fin de prise en charge de Monsieur [Z] [O] par l’association :

Au soutien de sa demande, la demanderesse s’appuie sur l’article L345-2-4 du code de l’action sociale et des familles. Or, contrairement aux allégations de l’assignation, ce texte ne prévoit à aucun moment que l’hébergement offert soit conditionné au respect d’un entretien d’évaluation et d’orientation ou au respect de toute autre obligation.

Faute d’autre moyen de droit soulevé au soutien de la demande de constat de l’occupation sans droit ni titre, la demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande subsidiaire de résiliation pour manquements aux obligations non financières du contrat :

En application de l’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1728 du code civil impose quant à lui au locataire un usage raisonnable du bien loué.

L’article 1729 du même code permets au juge de prononcer la résiliation judiciaire si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement.

Il ressort de la combinaison des articles 1224 et 1227 du code civil que la résiliation judiciaire du contrat suppose une inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles.

L’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le preneur s’oblige à :
Respecter les entretiens réguliers avec un travailleur socialVeiller à respecter le règlement, qui prévoit notamment une interdiction de recevoir des tiers au sein du logement entre 20 heures et 8 heures et une obligation de veiller « au repos de chacun particulièrement entre 22h et 8h »
A l’appui de sa demande la demanderesse allègue des manquements à ces obligations et notamment des insultes proférées à l’égard d’un travailleur social. Pour étayer ces allégations, l’association COALLIA produit :
Un dépôt de plainte dans laquelle Monsieur [Z] [O] n’est jamais citéUn courrier faisant état d’une absence au premier rendez-vous de suivi proposéDes courriers faisant état du non-respect du règlement, sans plus de précision
Dès lors, il ne ressort pas de ces pièces que Monsieur [Z] [O] aurait de manière répété, régulière et actuelle, manqué à ses obligations contractuelles non financières et occasionné des troubles susceptibles d’entrainer la résiliation du contrat.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de résiliation du contrat de bail. Par suite les demandes tendant à la condamnation à une indemnité d’occupation et à l’expulsion du locataire seront également rejetées.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés:

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [Z] [O] a reconnu ne plus payer de loyer depuis courant 2024. L’association COALLIA produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 mai 2026, Monsieur [Z] [O] lui est redevable de la somme de 1 713,91 euros, le calcul des sommes dues ayant d’ailleurs été réalisé sur des ressources bien inférieures à celles que Monsieur [Z] [O] a déclaré percevoir à l’audience.

Monsieur [Z] [O] sera donc condamné à payer cette somme à l’association COALLIA.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [O] sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

QUALIFIE le contrat du 18 juillet 2023 par lequel l’association COALLIA a mis à la disposition de Monsieur [Z] [O] un studio meuble dédié à son hébergement de contrat de bail d’habitation ;

DECLARE l’association COALLIA irrecevable en ses demandes tendant au constat et au prononcé de la résiliation du contrat motif pris du non-respect de ses obligations financières par Monsieur [Z] [O] ;

DECLARE l’association COALLIA recevable pour le surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer à l’association COALLIA la somme de 1 713,91 euros au titre des loyers impayés au 21 mai 2026 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,