TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [V]
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me MARKOWICZ, Me [V]

■

Charges de copropriété

N° RG 25/10506 –
N° Portalis 352J-W-B7J-DAP3L

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Août 2025

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
rendu le 17 Septembre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet BARAQUE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Maître Pascal MARKOWICZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1585

DÉFENDERESSE

Madame [P] [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Maître Hervé Roméo WATAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0132

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,
Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/10506 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAP3L

DÉBATS

À l’audience du 30 Juin 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 17 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [F] est propriétaire des lots de copropriété n°3 et 8 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 4 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris l’a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

– 7.492,44 euros au titre des charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025.
– 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.
– 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

*

Lors de l’audience de plaidoiries du 30 juin 2026, il s’est référé aux prétentions et moyens formulés dans ses dernières conclusions et a demandé à la présente juridiction de :

« Vu notamment les articles 10, 10-1, 14, 17 et 19-2 de la Loi du 10 Juillet 1965,
Vu l’article 55 alinéa 3 du Décret du 17 Mars 1967,
Vu l’article 481-1 du CPC, Vu la jurisprudence,

Il est demandé au Président du Tribunal Judiciaire de PARIS statuant en procédure accélérée au fond comme en matière de Référé (Chambre Charges de copropriété) de :

– Déclarer recevable et bien fondée, la présente action intentée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à l’encontre de Madame [P] [F].

– Débouter Madame [P] [F] en toutes ses demandes, fins et conclusions.

IN LIMINE LITIS

Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/10506 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAP3L

– Rejeter l’argument d’irrecevabilité soulevée.

– Dire et juger que tant les mises en demeure que la Sommation de payer respectent les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

– Dire et juger que le syndic n’étant pas partie à la procédure, il ne saurait être fait état dans les conclusions de Madame [P] [F] d’une prétendue « perte de neutralité » à son égard.

– Constater qu’à ce jour, Madame [P] [F] étant débitrice de charges de copropriété, c’est à bon droit que le syndic a pu la qualifier de « copropriétaire défaillante ».

– Dire et juger que la mise en cause directe de « l’Avocat du Syndicat » dans les écritures de Madame [P] [F] porte gravement atteinte tant aux principes essentiels de la profession d’avocat, notamment le principe de délicatesse, qu’à l’exercice par un Auxiliaire de justice des moyens procéduraux mis à la disposition de tout justiciable dans le cadre d’une procédure judiciaire.

– Donner acte à l’Avocat du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] qu’il se réserve le droit de saisir toute Autorité compétente afin que cette violation déontologique soit examinée.

SUR LE FOND

– Dire et juger que les charges de copropriété dues par Madame [P] [F] arrêtées au 29 juillet 2025 s’élevaient à la somme principale de 6.951,52 € hors appel de fonds du quatrième trimestre 2025.

– Dire et juger que la totalité des appels de fonds de l’exercice 2025 sont immédiatement exigibles nonobstant l’existence de procédures judiciaires contestant des résolutions d’assemblées générales en cours.

– Condamner Madame [P] [F] au paiement de la somme principale de 8.015,58 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au deuxième trimestre 2026, augmentée des intérêts légaux à compter du 20 janvier 2025, date de la Sommation de payer.

– Dire et juger que le comportement de Madame [P] [F] est fortement préjudiciable à l’ensemble des copropriétaires.

– Condamner Madame [P] [F] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

– Condamner Madame [P] [F] au paiement d’une somme de 5.040 € en application de l’article 700 du CPC.

– Condamner Madame [P] [F] aux entiers dépens incluant les frais de la Sommation de payer, les frais de mise en demeure, les frais de constitution de dossier pour le Commissaire de justice et l’Avocat, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de de matrice cadastrale, et les frais de suivi du dossier contentieux par le syndic.
– Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie. »

*
Représentée, Mme [P] [F] s’est référée aux prétentions et moyens formulés dans ses dernières conclusions et a demandé à la présente juridiction de :

« Vu les articles 10, 10-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l’article 42 de loi du 10 juillet 1965
Vu la jurisprudence citée

Il est demande à Monsieur le Président de :

– DECLARER Madame [P] [F] recevable et bien fondée en ses demandes

In Limine Litis,

DECLARER les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet BARRAQUE IMMOBILIER, irrecevables.
DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, la créance étant sérieusement contestable et dépourvue de caractère certain, liquide et exigible.
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme principale de 8.015,58 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au deuxième trimestre 2026, augmentée des intérêts légaux à compter du 20 janvier 2025, date de la Sommation de payer.
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 5.040 € en application de l’article 700 du CPC.
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de donner acte à l’Avocat du syndicat des copropriétaires qu’il se réserve le droit de saisir toute autorité compétente.
À titre subsidiaire :

– ORDONNER le sursis à statuer sur la présente demande dans l’attente des décisions définitives à intervenir concernant les recours en annulation des résolutions des assemblées générales.
En tout état de cause

CONSTATER l’existence d’un abus manifeste dans la facturation d’honoraires dits «spéciaux» au profit du Syndic, révélant une carence caractérisée de ce dernier dans l’exécution de sa mission de gestion de la copropriété.
ORDONNER au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de communiquer les relevés bancaires, extraits de compte ou tout autre justificatif comptable permettant d’établir que les cinq copropriétaires ayant approuvé les appels de provisions votés lors de l’assemblée générale du 12 mai 2025 se sont effectivement acquittés de leur quote-part respective ;
DIRE ET JUGER que cette communication devra permettre de vérifier la date effective des règlements et de déterminer si les paiements sont intervenus dans le délai imparti, soit au plus tard le 10 juin 2025 ;
DIRE ET JUGER que ces pièces sont nécessaires à l’établissement des faits de la cause, à l’appréciation des conditions de recouvrement des charges litigieuses et à la vérification du respect du principe d’égalité de traitement entre les copropriétaires.
DEMANDES RECONVENTIONNELLES

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet BARRAQUE IMMOBILIER à verser à Madame [F] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure et tentative d’asphyxie financière.
CONDAMNER le syndic du cabinet Baraque Immobilier à verser à Madame [F] la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral
ORDONNER la mainlevée de l’hypothèque inscrite et l’annulation des frais de recouvrement injustifiés s’élevant à 4 478 €.
ORDONNER la production par le Syndic des factures d’avocat détaillées et du grand livre comptable, afin de vérifier la déduction effective de la protection juridique de 1 730 € pour chaque procédure et l’absence de double facturation.
ORDONNER une mesure d’expertise ou de contrôle judiciaire du compte bancaire séparé du syndicat, afin de vérifier la destination des fonds et la réalité des mouvements financiers.
DISPENSER Madame [F] de toute participation aux frais de la présente procédure, conformément à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
DIRE n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir. CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à Maître [Q] [V] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 dans l’hypothèse où le requérant serait admis à l’aide juridictionnelle, sous réserve qu’il renonce à la part contributive de l’Etat.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. »
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité
1-1 Sur la recevabilité des demandes du syndicat

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

Sur ce,

Mme [F] soutient que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 instaure une procédure dérogatoire au droit commun ; que le caractère infructueux de la mise en demeure à l’issue d’un délai de 30 jours étant un préalable nécessaire à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, toute irrégularité affectant cette même mise en demeure conduit à l’irrecevabilité de l’action intentée ; que les mises en demeure adressées par le syndicat ne respectent en l’espèce pas les exigences de l’article 19-2 susvisé en ce qu’elles ne précisent pas la nature des montants réclamés, ne font aucune allusion à la notion de provision ni au délai de 30 jours ; qu’elles ne précisent pas davantage le montant des sommes qui seront immédiatement exigibles à défaut de paiement dans ce délai ; que le syndicat des copropriétaires a en réalité imposé à Mme [F] de régler l’intégralité de son arriéré de charges ce qui n’est pas conforme au texte susvisé ; que la sommation du 20 janvier 2025 ne respecte pas davantage les exigences légales de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable en ses demandes.

Ce dernier oppose que les mises en demeure font référence tant aux sommes dues par Mme [F], en distinguant le principal des éventuels frais, qu’à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’ayant reçu les appels de fonds du syndic au fur et à mesure de leur émission, celle-ci ne peut ignorer connaître exactement ce qu’elle doit payer ; que le montant précisé sur chaque mise en demeure correspond aux montants inscrits sur lesdits appels de fonds ; qu’en tout état de cause, une sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 20 janvier 2025 détaille la nature et le montant des sommes dues, en distinguant également le montant principal des éventuels frais.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique six lettres recommandées avec accusé de réception présentées les 16/11/2024, 09/12/2024, 15/03/2025, 26/05/2025 et 16/06/2025, qui ne mettent pas en demeure Mme [P] [F] de régler sous trente jours une provision échue et impayée, mais de régler sans délai un arriéré de charges.

Les mises en demeure ne sont en outre pas régulières au regard des prescriptions posées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elles ne mentionnent pas le délai légal de 30 jours accordé au copropriétaire pour s’acquitter de sa dette, et ne reprennent pas ledit article indiquant notamment les conséquences du défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1.

Elles ne permettent pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.
Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

La sommation, signifiée le 20 janvier 2025, de payer « sur le champ » la somme de 3.283,55 euros correspondant à l’arriéré arrêté au 15 janvier 2025 ne respecte pas davantage les prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu par conséquent de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

1-2 Sur la recevabilité des demandes de Mme [F]

Selon l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Les demandes formées par Mme [F] à l’encontre de la société Baraque Immobilier, qui n’est pas partie à la présente procédure, ne pourront donc qu’être déclarées irrecevables.

Sur les demandes reconventionnelles
Mme [F] sollicite en premier lieu la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts « pour abus de procédure et tentative d’asphyxie financière. »

Elle ne justifie toutefois pas d’autre préjudice que celui d’avoir dû exposer des frais irrépétibles qui feront l’objet d’une indemnisation ci-après.

Les demandes de mainlevée de l’hypothèque, d’annulation « des frais de recouvrement injustifiés s’élevant à 4 478 € » et « d’expertise ou de contrôle judiciaire du compte bancaire séparé du syndicat, afin de vérifier la destination des fonds et la réalité des mouvements financiers » n’apparaissent fondés ni en droit ni en fait et ne pourront qu’être rejetées.

Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’équité commande d’allouer à Mme [F] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette dernière sera par ailleurs dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] ;

DECLARE irrecevables les demandes de Mme [P] [F] à l’encontre de la société Baraque Immobilier ;

DEBOUTE Mme [P] [F] du surplus de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à Mme [P] [F] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [P] [F] de toute participation aux frais de la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 17 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente