TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [A] [M] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/02984 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCHWI

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 septembre 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE
Madame [A] [M] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 25 septembre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/02984 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCHWI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 30 août 2021, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [A] [M] [Z], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2], comprenant une cave.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 196,66 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [A] [M] [Z] le 27 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2026 remis au greffe le 17 mars suivant, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [A] [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de Mme [A] [M] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
– condamner Mme [A] [M] [Z] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % augmenté des charges ou, à défaut, qui ne saurait être inférieur au montant du loyer, jusqu’à la libération des lieux,
– condamner Mme [A] [M] [Z] au paiement d’une provision de 4 150,41 euros,
– condamner Mme [A] [M] [Z] au paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mars 2026 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 8 juin 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande de provision à hauteur de 6 546,79 euros, selon décompte arrêté au 5 juin 2026 (échéance du mois de mai 2026 incluse). Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et s’en remet à l’appréciation du tribunal quant à la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux.

À l’appui de ses prétentions, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et 835 du code de procédure civile, que Mme [A] [M] [Z] n’a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH ajoute à l’audience qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.

À l’audience, Mme [A] [M] [Z], comparante en personne, demande de :
– lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,
– subsidiairement, lui accorder un délai de dix mois pour quitter les lieux.

À l’appui de ses prétentions, Mme [A] [M] [Z] fait valoir qu’elle est sans ressources, que sa carte de séjour n’est plus valide et qu’elle n’a pas pu continuer à travailler. Elle énonce avoir deux enfants à charge. Elle reconnaît n’avoir pas repris le paiement intégral du loyer courant.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2026.

Bien qu’invité à faire parvenir en cours de délibéré toute observation quant à la composition du foyer de la défenderesse et ce, dans un délai de quinze jours, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH n’a fait parvenir aucune note.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 27 août 2025 et l’assignation a été signifiée à Mme [A] [M] [Z] le 9 mars 2026, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 10 mars 2026 de la présente assignation pour l’audience du 8 juin 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’acquisition de la clause résolutoire n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 30 août 2021 contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 25 août 2025. Le fait que cet acte mentionne un délai de règlement supérieur à celui légal ne fait pas grief à la locataire et ne saurait donc entacher la procédure de nullité.

D’après l’historique des versements, la somme de 2 196,66 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Mme [A] [M] [Z] n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 28 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail depuis cette date.

Selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il est constant que Mme [A] [M] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant. Cette circonstance ne permet pas d’accéder à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

La demande en ce sens de Mme [A] [M] [Z] sera donc rejetée.

Il sera en conséquence ordonné à Mme [A] [M] [Z] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH ne conteste pas à l’audience la précarité de la situation de Mme [A] [M] [Z] (sans ressources avec deux enfants à sa charge) alors qu’il a été invité à faire parvenir toute observation en cours de délibéré sur la composition du foyer. Compte tenu de ces circonstances, un délai apparaît nécessaire afin que la défenderesse puisse faire toute démarche afin de trouver un logement adéquat ou se faire aider à cette fin.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de délai formée par Mme [A] [M] [Z] et ce, à hauteur de six mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il se déduit enfin des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et provisions pour charges sur la période d’occupation.

En l’espèce, en sa qualité de locataire, Mme [A] [M] [Z] doit s’acquitter des loyers et provisions pour charges jusqu’au 27 octobre 2025. Postérieurement à cette date, Mme [A] [M] [Z] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 3], à [Localité 2], comprenant une cave, et est donc redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Son montant équivaut à celui du loyer et provision pour charges en vertu du principe ci-dessus énoncé.

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2026, Mme [A] [M] [Z] est débitrice à son égard de la somme de 6 546,79 euros en tenant compte de l’indemnité d’occupation fixée mensuellement depuis le 28 octobre 2025.

Mme [A] [M] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil, elle est redevable de cette somme au bailleur.

Mme [A] [M] [Z] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 6 546,79 euros à titre de provision.

Elle sera également condamnée à payer mensuellement, à titre provisionnel, l’indemnité fixée à 672,72 euros pour son occupation du bien depuis le mois de juin 2026 jusqu’à libération effective des lieux et ce, avec indexation dans les conditions du bail résilié.

Sur la demande de délais de paiement

Selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [A] [M] [Z] n’a pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience et la situation matérielle qu’elle décrit ne lui permet pas d’être en situation de régler sa dette locative. Elle ne remplit donc pas les conditions prévues par la loi pour obtenir des délais de paiement.

Sa demande en ce sens sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

La situation économique de Mme [A] [M] [Z] justifie que chaque partie conserve la charge de ses dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour la même raison, la demande de paiement de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH aux fins de constat de résiliation du bail du 30 août 2021 ;

CONSTATONS que le contrat conclu le 30 août 2021 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH et Mme [A] [M] [Z] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2], comprenant une cave, est résilié depuis le 28 octobre 2025 ;

REJETONS la demande de Mme [A] [M] [Z] aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDONS à Mme [A] [M] [Z] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour libérer les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [A] [M] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [A] [M] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, à titre de provision, la somme de 6 546,79 euros à valoir sur loyers et charges ainsi que les indemnités d’occupation impayés au 5 juin 2026 (échéance du mois de mai 2026 incluse) ;

REJETONS la demande de Mme [A] [M] [Z] de délais de paiement ;

CONDAMNONS Mme [A] [M] [Z] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 672,72 euros, avec indexation dans les conditions du bail résilié, et ce, pour son occupation du bien à compter du mois de juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETONS la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie conserve la charge de ses dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 septembre 2026

La Greffière Le Juge