TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [Z] [X]
Monsieur [L] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/04128 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCRP5

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 octobre 2026

DEMANDERESSE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEURS
Madame [Z] [X], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Madame [Z] [X], son épouse,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 septembre 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 octobre 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 26 octobre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/04128 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCRP5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 10 juin 2021, la SA CDC Habitat Social a consenti un bail d’habitation à M. [L] [D] et Mme [Z] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] (porte 107) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1295,41 euros, charges comprises, à la date de prise d’effet du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2026, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5353,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [D] et Mme [Z] [X] le 19 janvier 2026.

Par actes de commissaire de justice du 9 avril 2026, la SA CDC Habitat Social a fait assigner M. [L] [D] et Mme [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [L] [D] et Mme [Z] [X] et de tous occupants de leur chef avec toutes conséquences de droit, statuer sur le sort des meubles garnissant les lieux le cas échéant laissés sur place, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
6897,73 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, décompte arrêté au 1er avril 2026,une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10 % outre les charges comme si le bail s’était poursuivi, 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût des commandements de payer et des assignations.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2026 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2026, lors de laquelle la SA CDC Habitat Social, représentée par son conseil, actualise le montant de la dette à la somme de 2025,57 euros, décompte arrêté au 14 septembre 2026 terme du mois d’août 2026 inclus. Elle fait état de règlements importants.

Mme [Z] [X] est présente et munie d’un pouvoir aux fins de représenter M. [L] [D]. Elle précise que la dette a été réglée dans sa totalité mais que le décompte produit n’en tient pas compte. Elle précise qu’un virement de 1400 euros a été effectué la veille de l’audience, soit le 14 septembre 2026.

Lecture du diagnostic social et financier a été donnée à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 octobre 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
La bailleresse a été autorisée à produire un décompte actualisé avant le 30 septembre 2026. A cette date, aucun décompte n’a été produit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au bail conclu le 10 juin 2021, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ces dispositions, d’ordre public de protection, ne font pas obstacle à ce que les parties stipulent un délai plus favorable au locataire.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce le contrat de bail à effet au 10 juin 2021 a été renouvelé tacitement tous les ans, et notamment postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Force est de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire (article 7) stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré aux locataires le 15 janvier 2026 vise un délai de deux mois.

Il en ressort que le bailleur a entendu expressément maintenir le délai plus favorable de deux mois que le délai légal de six semaines résultant de la loi du 27/7/2023 entrée en vigueur le 29/07/2023.

Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la SA CDC Habitat Social est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis 15 mars 2026 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats et du décompte produit par la bailleresse que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience. La dette est passée de la somme de 13854,48 euros à la date du 31 juillet 2026 à la somme de 2025,97 euros à la date du 10 septembre 2026.

Si la preuve, au moment où le juge statue, n’est pas rapportée d’un remboursement total de la dette, il apparaît toutefois que les locataires sont en situation de la régler au sens de l’article 24, V de la loi du 6 juillet 1989.

Compte tenu de la volonté des locataires de s’acquitter de la dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la SA CDC Habitat Social pourra faire procéder à leur expulsion, et celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et M. [L] [D] et Mme [Z] [X] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.
En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 [/ des stipulations du bail pour un contrat relevant du droit commun] et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 septembre 2026 M. [L] [D] et Mme [Z] [X] lui devaient la somme de 2440 euros, terme du mois d’août 2026 inclus.

Mme [Z] [X] fait valoir que la dette n’existe plus et que le couple aurait versé la somme de 1400 euros le 14 septembre 2026, laquelle n’a pas été comptabilisée. Compte tenu de la date d’arrêt du décompte, la preuve de cet encaissement ne peut être rapportée, de sorte que ce règlement ne peut être déduit du montant de la créance réclamée.

Il convient cependant de rappeler que les paiements effectivement encaissés postérieurement à la date du décompte seront déduits du montant de la créance à recouvrer.

M. [L] [D] et Mme [Z] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant sollicité, ils seront condamnés solidairement à payer la somme de 2025,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 10 septembre 2026, terme du mois d’août 2026 inclus, à la SA CDC Habitat Social, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [D] et Mme [Z] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect de l’échéancier, M. [L] [D] et Mme [Z] [X] seront condamnés à titre provisoire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation majorée de 10 % du montant du loyer contractuel, qui s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, susceptible de modération par le juge du fond.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [D] et Mme [Z] [X], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 janvier 2026 et des assignations du 9 avril 2026.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SA CDC Habitat Social concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 janvier 2026 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu à effet au 10 juin 2021 entre la SA CDC Habitat Social, d’une part, et M. [L] [D] et Mme [Z] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (porte 107) est résilié depuis le 15 mars 2026 à minuit ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [D] et Mme [Z] [X] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 2025,97 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2026 terme du mois d’août 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS M. [L] [D] et Mme [Z] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant :
– pendant 20 mensualités, la somme de 100 euros ;
– et une 21e mensualité pour le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [D] et Mme [Z] [X] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 mars 2026 à minuit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la SA CDC Habitat Social pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [D] et Mme [Z] [X] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [L] [D] et Mme [Z] [X] seront condamnés solidairement à verser à la SA CDC Habitat Social une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation majorée ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [D] et Mme [Z] [X] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [D] et Mme [Z] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 janvier 2026 et des assignations du 9 avril 2026 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection