TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le :
à Me GARBAN

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 25/00575 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C6TUU

N° MINUTE :

Assignation du :
27 Décembre 2024

JUGEMENT
rendu le 27 Octobre 2026
DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société OUSTAL GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0795

Madame [N] [Y] [A] demeurant [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0795

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [D]
[Adresse 5]
[Localité 4]

défaillant
Décision du 27 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 25/00575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TUU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame [N] GOUIN, Juge

assistées de Madame Lénaig BLANCHO, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

En raison de l’empêchement de la présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du Code de procédure civile

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [Q] [D] est propriétaire d’une chambre ( lot n°16 ) au 7ème étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [N] [Y] [A] est propriétaire d’une chambre au 6ème étage, au-dessous du lot n°16.

Durant l’été 2021, une fuite d’eau a été identifiée dans les parties communes, au niveau du mur mitoyen de la chambre de M. [D] et du WC commun du même étage.

Par ordonnance du 2 février 2023, le juge des référés a notamment ordonné une expertise dont le rapport a été rendu le 26 février 2024, et a fait interdiction, sous astreinte, à M. [D] et à tout occupant de son chef, d’utiliser la douche et le robinet situé dans la cabine de douche, jusqu’à réception par le syndicat d’une facture de la réfection des joints et du carrelage.

Par acte du 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires et Mme [Y] [A] ont fait assigner, devant ce tribunal, M. [D] principalement aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Par ordonnance du 6 novembre 2025, le juge de la mise en état a notamment :
condamné M. [Q] [D] à laisser, dans le délai de 14 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’accès à son lot n°16, pour permettre au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux visés par le rapport de l’expert judiciaire, sur la canalisation d’évacuation commune située entre le 7ème et le 6ème étage;autorisé, faute pour M. [D] d’avoir laissé accès à son lot dans le délai susvisé de 14 jours, le syndicat des copropriétaires, assisté d’un commissaire de justice et si nécessaire d’un serrurier, à accéder au lot n°16 aux fins de réalisation des travaux susvisés;condamné M. [D] à procéder, dans le délai de 21 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, aux travaux préconisés par le rapport de l’expert judiciaire, M. [X], en date du 26 février 2024, sur la cabine de douche du lot n°16 à savoir ceux décrits dans un devis de la société ACP DUCERF du 15 mars 2022, prévoyant la dépose du carrelage de la cabine de douche, le traitement d’étanchéité des murs de la cabine, la pose d’un nouveau carrelage avec jointoiements et baguettes ;autorisé, faute pour M. [D] d’avoir procédé auxdits travaux dans le délai susvisé de 21 jours, le syndicat des copropriétaires, assisté d’un commissaire de justice et si nécessaire d’un serrurier, à accéder au lot n°16 aux fins de réalisation, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, des travaux décrits dans le devis de la société ACP DUCERF.Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 février 2026 et signifiées à M. [D] par acte du 6 mars 2026 remis à étude, et au visa des articles 1240, 1242, 1253 du code civil, le syndicat des copropriétaires et Mme [Y] [A] demandent de:

« – Condamner M. [Q] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] le coût des travaux privatifs, préconisés par l’expert judiciaire, que le syndicat a été autorisé à réaliser à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, soit un montant de 3740 € TTC revalorisés au jour du jugement selon l’indice BT 01

Condamner M. [Q] [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1129 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel, actualisé selon l’indice BT 01 au jour du jugement

Condamner M. [Q] [D] à verser à Mme [Y] [A] la somme de 5312,73 euros au titre de son préjudice matériel, actualisé selon l’indice BT 01 au jour du jugement

Condamner M. [Q] [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.876 euros à titre de remboursement des frais exposés par le syndicat des copropriétaires

Condamner M. [Q] [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires
En toute Hypothèse
Condamner M. [Q] [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner M. [Q] [D] à verser à Mme [Y] [A] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner M. [Q] [D] aux entiers dépens, qui comprendront la rémunération versée à l’expert judiciaire soit la somme de 5.000 euros, dont distraction au profit de Me Nicolas GARBAN dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile ».

Bien que régulièrement cité, M. [D] ne s’est pas constitué avocat de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 10 mars 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 24 juin 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les désordres et leur origine

L’expert judiciaire a constaté d’une part une humidité importante au niveau du mur du WC commun du 7ème étage, ainsi que des murs endommagés (peinture écaillée et coulure) au niveau de l’appartement de Mme [Y] [A] au 6ème étage, dans les zones situées sous le lot de M. [D].

Le rapport d’expertise identifie comme cause à l’origine de ces désordres la douche du lot de M. [D] qui présente des défauts d’étanchéité en raison de l’état des joints et du carrelage, ce qui génère des infiltrations d’eau imbibant le mur séparatif d’avec le WC commun du 7e étage et qui gagne par capillarité les murs de l’appartement de Mme [Y] [A].
L’expert souligne que l’interdiction d’utilisation de la douche défectueuse, prononcée par l’ordonnance en date du 2 février 2023, n’a pas été respectée, ce qui a aggravé la situation.

D’autre part, l’expert relève également l’existence d’une fuite au niveau des canalisations d’évacuation des eaux usées passant dans les WC de l’appartement du 6ème étage. Si l’expert relève de l’humidité au niveau des WC de l’appartement de Mme [Y] [A], il ne fait état d’aucun désordre affectant l’appartement de Mme [Y] [A] ou encore les parties communes, qui seraient imputables à cette fuite, l’expert mentionnant expressément et sans équivoque que « les désordres constatés en matière d’humidité dans le mur du WC du 7e étage, ainsi que dans les murs de l’appartement du 6e étage, dans les zones situées sous la chambre n°2 du 7e étage, sont dus au fait que la douche de la chambre n°2 présente des défauts d’étanchéité et des fuites ».

Les désordres et leurs origines seront retenus en ces termes.

2-Sur la responsabilité

Le syndicat des copropriétaires et Mme [Y] [A] demandent que la responsabilité de M. [D] soit engagée au titre du trouble anormal de voisinage, ce dernier n’ayant réalisé aucune diligence pour remettre en état ses installations fuyardes malgré les mises en demeure et ordonnances intervenues successivement.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives de son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la conditions de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

L’action fondée sur un trouble anormal voisinage, creation prétorienne, est une action en responsabilité civile extracontractuelle objective spécifique et autonome qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation à l’auteur du trouble, responsable de plein droit. La mise en oeuvre de cette responsabilité ne nécessite ni la preuve d’une faute ni la preuve d’une intention de nuire, mais uniquement la démonstration du caractère anormal du trouble invoqué dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.
La responsabilité d’un voisin ne peut être engagée que si est établi le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage, c’est-à-dire qu’il n’est qualifié d’anormal et n’ouvre droit à réparation que pour autant qu’il dépasse ce que les demandeurs sont tenus de supporter en termes de voisinage, le trouble de voisinage étant un préjudice en soi supportable. Cette appréciation se fait in concreto.

Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.

En l’espèce, au vu des éléments précédemment exposés, il n’est pas contestable que les désordres subis par le syndicat des copropriétaires et par Mme [Y] [A] excèdent ce qu’il est d’usage de tolérer en matière de troubles de voisinage, et la responsabilité de M [D], propriétaire du lot à l’origine des troubles, sera engagée.

3-Sur les indemnisations

Le syndicat des copropriétaires et Mme [Y] [A] demandent au titre des travaux de remise en état une indemnisation à hauteur des sommes suivantes : 3.740 euros au titre des frais qui seront avancés pour les travaux privatifs chez M. [D], 1.129 euros au titre du prejudice matriel subi par le syndicat des copropriétaires, et 5.312,73 euros au titre du prejudice matériel subi par Mme [Y] [A].
Ils demandent par ailleurs le versement de la somme de 3.876 euros au titre des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires ainsi que 5.000 euros en raison du prejudice subi lié aux diligences que le syndicat des copropriétaires a dû accomplir du fait de la négligence et de la carence de M. [D].

S’agissant de la demande de versement du coût des travaux privatifs chez M. [D], il est établi que le syndicat des copropriétaires a été autorisé par ordonnance du 6 novembre 2025 du juge de la mise en état à pénétrer chez M. [D], en cas de carence de ce dernier, pour effectuer les travaux à son domicile et à ses frais avancés, ce qui lui accordait une simple faculté d’intervention, et non la constatation d’une créance certaine à l’encontre de M. [D] liée à la réalisation effective des travaux. Il ressort des conclusions des demandeurs qu’à ce stade d’une part, le syndicat des copropriétaires n’a pas usé de la faculté qui lui était donnée par le juge de la mise en état d’intervenir chez M. [D] ; et d’autre part que les travaux de remise en état des installations fuyardes de M. [D] n’ont pas été réalisés. Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas établie dans la mesure où ce dernier ne justifie pas avoir avancé des frais au titre des travaux en exécution de l’ordonnance de référé, et en justifie avoir entrepris des démarches concrètes et effectives pour ce gaire. Il convient également de relever que l’ordonnance de référé a un simple caractère provisoire étant dépourvue de l’autorité de la chose jugée au principal de sorte que l’autorisation de travaux aux frais avancés accordée au syndicat des copropriétaires ne lie pas la présente juridiction, et que le syndicat des copropriétaires formule exclusivement une demande d’ordre indemnitaire s’agissant des travaux chez M. [D], et non une demande d’autorisation à réaliser les travaux comme il l’avait sollicité auprès du juge des référés. Cette demande sera donc rejetée.

S’agissant du préjudice matériel du syndicat des copropriétaires, l’expert retient le devis de la société COPRO-TECH d’un montant de 1.129 euros HT, pour la remise en état des murs du WC commun du 7e étage dégradé du fait des installations fuyardes de M. [D]. Aucun élément ne justifie de remettre en cause ce devis, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande.

S’agissant du préjudice matériel de Mme [Y] [A], l’expert retient le devis de la société HANNAH d’un montant de 5.312,73 euros TTC pour la remise en état des zones dégradées de son appartement en lien avec les installations fuyardes de M. [D]. A défaut d’élément de nature à remettre en cause ce chiffrage, il sera fait droit à cette demande.

S’agissant des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires, ils correspondent d’une part aux honoraires d’avocat qui constituent des frais irrépétibles qui seront examinés ci-dessous à ce titre. D’autre part, le syndicat des copropriétaires indique que 10 vacations du syndic ont été nécessaires pour assurer le suivi de ce sinistre à raison de 144 euros de l’heure. Pour autant, cette évaluation du nombre de vacations effectuées par le syndic ne repose sur aucune pièce probante versée aux débats de sorte que faute de justificatif suffisant, cette somme sera écartée.

S’agissant du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en raison du comportement fautif de M. [D], il convient de relever que si le manque de diligence de la part de M [D] est bien caractérisé, la preuve de l’existence effective d’un préjudice en lien direct avec ce comportement fautif n’est quant à elle pas rapportée, de sorte que la demande sera rejetée.

En conséquence, il convient de condamner M. [D] à payer les sommes de :
– 1.129 euros au syndicat des copropriétaires, en réparation du préjudice matériel subi,
– 5.312,73 euros à Mme [Y] [A] en réparation du préjudice subi,
– et ce avec indexation sur l’indice BT01 du dépôt du rapport d’expertise le 26 février 2024 au jour du présent jugement.

4- Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise, et dont distraction au profit de Maître Garban.

– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [D] sera condamné au titre des frais irrépétibles à payer les sommes de :
3.000 euros au syndicat des copropriétaires,1.000 euros à Mme [Y] [A].
– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [Q] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] , représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.129 euros, en réparation du préjudice matériel subi, avec indexation sur l’indice BT01 du dépôt du rapport d’expertise le 26 février 2024 au jour du présent jugement ;

Condamne Monsieur [Q] [D] à payer à Madame [N] [Y] [A] la somme de 5.312,73 euros en réparation du préjudice subi, avec indexation sur l’indice BT01 du dépôt du rapport d’expertise le 26 février 2024 au jour du présent jugement ;

Condamne Monsieur [Q] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise, et dont distraction au profit de Maitre Garban ;

Condamne Monsieur [Q] [D] à payer au titre des frais irrépétibles les sommes de :
3.000 euros, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] , représenté par son syndic en exercice,1.000 euros à Madame [N] [Y] [A] ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 Octobre 2026

La Greffière
Chloé GAUDIN

Pour la Présidente empêchée,
Caroline BRANLY-COUSTILLAS,
Vice-Présidente