TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION TRANCHANT UN INCIDENT ET ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 22 Septembre 2026

N° RG 25/00005 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OFHZ
78A

Jugement rendu le 22 septembre 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

CREDIT LOGEMENT, Société anonyme au capital de 1 259 850 270 € inscrite au Registre du Commerces et des Sociétés de PARIS sous le numéro B 302 493 275, dont le siège social est situé [Adresse 9] agissant et poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Pascal PIBAULT, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

Monsieur [O] [S] [X]
né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 1] (CAMEROUN), célibataire
[Adresse 10]
[Adresse 10]

représenté par Me Julien SEMERIA, avocat postulant au Barreau du VAL D’OISE et Me Anthony BEM, avocat plaidant au Barreau de Paris

CREANCIER INSCRIT

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice et actuellement la Société A21, SARL au capital de 10.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le n° 794 737 700, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant elle-méme poursuites et diligences de sonreprésentant légal domicilié audit siège.

représenté par Me Thierry LAISNE, avocat au Barreau du VAL D’OISE

Notifié le 25/09/2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 18 octobre 2024 publié le 12 novembre 2024 volume 2024 S n°261 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2, le CREDIT LOGEMENT a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 10] cadastré section [Cadastre 2], consistant en un appartement et un parking extérieur formant les lots 14 et 37 de la copropriété, appartenant à M. [O] [S] [X].

Par exploit du 6 janvier 2025 délivré par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le CREDIT LOGEMENT a fait assigner M. [O] [S] [X] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 08 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 janvier 2026, le CREDIT LOGEMENT demande au juge de l’exécution de :
– DECLARER Mr [O] [X] tant irrecevable que mal fondé en ses conclusions, fins, moyens et prétentions,
– En conséquence, l’EN DEBOUTER purement et simplement,
– MENTIONNER le montant retenu pour la créance actualisée du créancier poursuivant pour la somme de 132.553,26 € arrêtée provisoirement au 26/09/2025 sans préjudice des intérêts postérieurs à échoir,
– DÉTERMINER les modalités de poursuite de la procédure,
– Dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée, fixer la date de l’adjudication, conformément à l’article R.322-26 du code précité sur la mise à prix de 50.000,00 €,
– Dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée, en déterminer les modalités et taxer les frais de poursuite.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 mai 2026, M. [O] [S] [X] demande au juge de l’exécution de :
À titre principal,
– ECARTER la fin de non-recevoir invoquée par la Société Crédit Logement ;
– CONSTATER l’inopposabilité du titre exécutoire invoqué par le Crédit Logement, à l’appui de sa demande de saisie ;
À titre subsidiaire,
– JUGER disproportionnée la mesure d’exécution au regard de l’article 1er du Protocole n°1 à la CEDH du 1er novembre 1998 ;
– DEBOUTER de ce chef le Crédit Logement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– A titre très subsidiaire, ACCORDER un délai de grâce deux ans à Monsieur [X] ;
– À titre infiniment subsidiaire, AUTORISER la demande de vente amiable du bien immobilier ;
– À titre très infiniment subsidiaire, FIXER un prix de vente en rapport avec la valeur vénale dudit bien ;
En tout état de cause,
– DEBOUTER le Crédit Logement de ses demandes plus amples ou contraires ;
– CONDAMNER le Crédit Logement à verser à Monsieur [X] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens, à verser directement entre les mains de Maître Anthony Bem.

Après renvois, l’affaire a été appelée en dernier lieu à l’audience du 19 mai 2026, lors de laquelle les avocats des parties ont été entendus en leurs observations et conclusions.

La décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur le titre exécutoire et la créance

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. L’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

Selon l’article 503 du code de procédure civile, les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu’après leur avoir été notifiés, à moins que l’exécution n’en soit volontaire.

Afin de justifier du caractère certain, liquide et exigible de sa créance, le créancier poursuivant produit :
– un jugement réputé contradictoire, rendu par le Tribunal de grande instance de PONTOISE le 16 mars 2018 qui a notamment, condamné M. [O] [X] à payer à la société CREDIT LOGEMENT les sommes de : 94.984,39 euros augmentée des intérêts au taux légal courant sur 94.859,94 euros à compter du 30 août 2017 au titre du prêt de 100.000 euros, et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– le bordereau d’inscription d’hypothèque judiciaire définitive publié et enregistré le 19/07/2018 volume 2018 n°2167.

Cette décision a été signifiée à M. [O] [X] le 22 mai 2018 selon procès-verbal de recherches infructueuses à l’adresse du [Adresse 10] et selon les modalités suivantes : « j’ai pu me rendre compte que le nom de Monsieur [O] [S] [X] n’apparait ni sur l’interphone, ni sur la boîte aux lettres. Les voisins n’ont pu me fournir aucun renseignement. Un courrier adressé a été retourné par la poste avec la mention « Destinataire inconnu à l’adresse ». Les services de la mairie de [Localité 6] que j’ai interrogés me déclarent que Monsieur [O] [S] [X] n’est pas inscrit sur la liste électorale. Le lieu de travail de l’intéressé est inconnu. Mes recherches sur l’annuaire électronique ne m’ont pas permis d’obtenir quelconque renseignement. Le correspondant me confirme qu’il s’agit de sa dernière adresse connue et me précise qu’il n’a pas d’autres information ».

Un certificat de non-appel a été établi le 09 juillet 2018.

M. [O] [X] soutient que le titre exécutoire lui est inopposable car l’assignation du 21 septembre 2017 et le jugement du 16 mars 2018 ont été signifiés à l’adresse [Adresse 10] alors que le bien se situe [Adresse 10]. Il fait valoir qu’il s’agit d’une erreur manifeste qui est préjudiciable quant à ses droits, que les diligences réalisées par le commissaire de justice l’ont été à une adresse erronée, qu’il n’a pas eu connaissance de la procédure initiée à son encontre par le CREDIT LOGEMENT, n’a pas pu comparaitre à l’audience devant le tribunal de grande instance de Pontoise, ni faire valoir ses moyens de défense et exercer aucune voie de recours dans le délai légal.

En réplique, le CREDIT LOGEMENT affirme que la demande est irrecevable, n’ayant pas été soulevée in limine litis. Il estime que les diligences mentionnées au procès-verbal sont suffisantes et qu’il n’y a qu’une seule voie qui porte le nom du [Adresse 10]. De plus, il fait valoir qu’à supposer qu’une confusion soit intervenue dans la qualification de la voie, les services de la mairie auraient alerté le commissaire de justice sur ce point.

A titre liminaire, il convient de souligner que M. [O] [X] n’allègue pas de la nullité de la signification du jugement mais de son opposabilité en raison de l’irrégularité de la signification, faisant perdre son caractère exécutoire au titre, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une exception de procédure devant être soulevée in limine litis avant toute fin de non-recevoir ou défense au fond. En effet, il s’agit d’un moyen de défense au soutien de la contestation de la mesure d’exécution forcée et non d’une demande d’annulation d’un acte de la procédure dont le juge de l’exécution est saisi.

En l’espèce, il est établi que le bien objet de la saisie se trouve [Adresse 10] tandis que la signification du jugement du 16 mars 2018 a été faite [Adresse 10].

Or, il n’est pas démontré qu’il y a une confusion entre les deux adresses, la ville de [Localité 6] ne disposant que d’une voie, en son sens large, dénommée [Adresse 10].

De surcroit, la jurisprudence relative aux diligences que le commissaire de justice doit accomplir pour rechercher l’intéressé à qui un acte doit être signifié, est stricte. Elle impose en effet que le juge contrôle les investigations du commissaire de justice, sans se contenter d’une motivation générale et que la vérification de l’adresse doit résulter de plusieurs diligences, ce qui est le cas en l’espèce.

En tout état de cause, il convient de rappeler que le jugement du 16 mars 2018 a fait l’objet d’une inscription d’hypothèque judiciaire définitive le 19 juillet 2018 au service de la publicité foncière, de sorte que le débiteur ne peut prétendre qu’il n’en a pas eu connaissance.

Dès lors, la signification du jugement rendu le 16 mars 2018 étant régulière, elle est opposable à M. [O] [X] et le CREDIT LOGEMENT dispose d’un titre exécutoire à son encontre.

Le décompte actualisé, arrêté au 26 septembre 2025, présente un solde débiteur de 132.553,26 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

Selon l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Il en résulte qu’il appartient au juge de l’exécution de vérifier que le montant de la créance correspond aux énonciations du titre exécutoire fondant le commandement de saisie.

Au cas présent, il convient de ne retenir que les frais de procédure justifiés à hauteur de 112,14 euros correspondant à la signification du titre exécutoire au lieu de la somme totale de 5 342,48 euros visée au décompte faute de justificatifs.

En conséquence, la créance de la SA CREDIT LOGEMENT s’élève à la somme totale de 127 322,92 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

La créance du CREDIT LOGEMENT sera donc mentionnée pour la somme de 127 322,92 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 26 septembre 2025.

Sur la proportionnalité de la procédure de saisie immobilière :

M. [O] [X] estime, au visa de l’article 1e du protocole additionnel de la convention européenne des droits de l’Homme et de la jurisprudence européenne et de la Cour de cassation, que la mesure d’exécution est disproportionnée.

L’article L111-7 du code des procédures civiles d’exécution indique que le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

Le choix de la procédure de saisie immobilière en vue d’aboutir à la vente du bien immobilier du débiteur doit donc constituer une mesure proportionnée au regard du montant de la créance, ce qui est le cas en l’espèce compte tenu de l’ancienneté du titre exécutoire, de l’absence de paiement depuis mars 2023 et du montant de la créance.

La demande de M. [O] [X] quant à la disproportion de la saisie immobilière sera rejetée.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut accorder des délais de grâce dans la limite de deux années.

En application de l’article 510 du code de procédure civile, ces délais peuvent être accordés par le juge de l’exécution, y compris en matière de saisie immobilière, et suspendre ainsi la procédure pendant le cours des délais accordés.

M. [O] [X] réclame des délais de paiement sur 24 mois en faisant valoir qu’il n’est pas imposable, qu’il n’a que de très faibles revenus. Il fait état de la mise à prix de 50.000 euros sollicité par le CREDIT LOGEMENT qu’il estime dérisoire et soutient que l’octroi d’un délai de grâce lui permettrait de solder sa dette sans nécessairement être contraint de s’endetter davantage.

Le créancier poursuivant s’oppose à l’octroi de délais en exposant que la dette est ancienne et que le débiteur saisi ne produit aucune pièce au soutien de sa demande de délais.

En l’espèce, le débiteur saisi produit son avis d’impôt établi en 2025 sur les revenus de 2024 qui mentionne un revenu fiscal de référence de 3.177 euros. Il ne fournit aucun autre élément sur sa situation financière et personnelle, notamment quant à ses charges. En outre, le dernier paiement réalisé par M. [O] [X] date de mars 2023 de sorte qu’il n’a pas démontré d’effort de paiement postérieur ni depuis l’engagement de la procédure de saisie immobilière. Aussi, il n’est pas établi qu’il soit en capacité de respecter un plan d’apurement sur 24 mois d’une dette de 127 322,92 euros.

Dès lors, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

M. [O] [X] sollicite l’autorisation de vendre amiablement son bien immobilier, ce à quoi le créancier poursuivant s’oppose.

Le débiteur saisi ne produit aucune pièce de nature à attester de son intention sérieuse de vendre le bien saisi ou constitutive d’une démarche faite par l’intéressé en vue de mettre le bien en vente d’une quelconque manière.

Dès lors, le débiteur saisi ne sera pas autorisé à vendre amiablement le bien saisi et il convient d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit.

Il convient toutefois de rappeler que, en application de l’article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution, en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant et les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi (…) intervenus dans la présente procédure, les biens saisis peuvent toujours être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères.

Sur la vente forcée et le montant de la mise à prix

Aux termes de l’article L 322-6 du code des procédures civiles d’exécution, le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

Le débiteur saisi conteste le montant de la mise à prix fixée par le créancier poursuivant à 50.000 euros et sollicite qu’il soit fixé à 145.000 euros correspondant à la valeur vénale du bien.

Il convient de rappeler qu’en cas de vente forcée, la mise à prix a pour but d’attirer le maximum d’enchérisseurs, la fixation d’une mise à prix trop élevée pouvant constituer un frein à cet égard.

Si le débiteur soutient avoir acheté le bien objet de la saisie en 2012 à 145.000 euros, il n’en justifie pas et ne verse aucun élément sur la valeur actuelle du bien immobilier permettant d’apprécier la modification à la hausse du montant de la mise à prix. Le prix d’achat est insuffisant à démontrer que ce montant correspond à la réalité du marché immobilier.

En conséquence, au regard de la description du bien objet du commandement valant saisie immobilière, de son état général et de ses caractéristiques, la mise à prix fixée par le créancier poursuivant apparaît adaptée et justement estimée.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elles ont exposés au titre du présent incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Dit que la signification en date du 22 mai 2018 du jugement du 16 mars 2018 rendu par le tribunal de grande instance de PONTOISE est régulière et opposable à M. [O] [S] [X] ;

Dit que le CREDIT LOGEMENT dispose d’un titre exécutoire valable et opposable à M. [O] [S] [X] ;

Mentionne que la créance du CREDIT LOGEMENT à l’égard de M. [O] [S] [X] est de 127 322,92 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, suivant décompte arrêté au 26 septembre 2025 ;

Déboute M. [O] [S] [X] de sa demande relative à la disproportion de la saisie immobilière ;

Rejette la demande de délais de paiement présentée par M. [O] [S] [X] ;

Rejette la demande d’autorisation de vente amiable présentée par M. [O] [S] [X] ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 18 octobre 2024 publié le 12 novembre 2024 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2 ;

Rejette la demande d’augmentation du montant de la mise à prix présentée par M. [O] [S] [X] ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 12 janvier 2027 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SCP PLOUCHART – SIA – GAUTRON, commissaire de justice à [Localité 9] aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 18 octobre 2024 publié le 12 novembre 2024 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2 ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

Rejette la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [O] [S] [X] ;

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Angelika LEMAIRE