PREMIERE CHAMBRE

15 Octobre 2026

N° RG 25/00834 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OGNF
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

COMMUNE DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, a rendu par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

–==o0§0o==–

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, le cabinet 2 BE IMMO, immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le numéro 909 981 532, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Eric AZOULAY, avocat postulant au barreau de Pontoise, et assisté de Me Philippe GABURRO, avocat plaidant au barreau de Bobigny

DÉFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3], défaillante

–==o0§0o==–

La commune de [Localité 1] est propriétaire du lot n°95 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Sarcelles (SDC [Adresse 4]) a fait assigner la commune de Sarcelles, représentée par son maire en exercice, devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, les arriérés de charges impayées pour la somme de 7 640,90 euros, les frais de recouvrement pour la somme de 1 336,20 euros ainsi que des dommages et intérêts et des sommes au titre des frais irrépétibles.

Par courrier recommandé adressé au syndicat des copropriétaires le 7 mai 2025, dont copie a été transmise au greffe le 19 mai 2025, la mairie de la commune de [Localité 1] a rappelé au syndicat les termes de l’ordonnance n°2014-697 du 26 juin 2014 définissant les règles de la généralisation de la facturation électronique et l’a invité à effectuer les démarches nécessaires via son portail CHORUS afin de procéder à la régularisation des créances.

Par conclusions en réplique et d’actualisation, signifiées par procès-verbal de commissaire de justice le 24 novembre 2025, le SDC [Adresse 4] actualise sa créance et demande au tribunal de condamner la commune de Sarcelles, représentée par son maire en exercice, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts échus, les sommes de :

– 1 465 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus, somme assortie de l’intérêt légal à compter du 3 juillet 2023,
– 1 444,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en ce compris le coût des deux commandements de payer,
– 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la désorganisation de la trésorerie du syndicat des copropriétaires et en réparation des préjudices subis toutes causes confondues,

Il demande également la condamnation de la défenderesse aux dépens, dont distraction au profit de Maître Eric Azoulay ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires précise que la commune de [Localité 1] a procédé à huit virements en date du 20 octobre 2025, ramenant ainsi la dette en principal à la somme de 1 465 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées à l’appel provisionnel du 4e trimestre 2025 inclus.

S’agissant du courrier de la mairie de la commune, le demandeur fait valoir que l’ordonnance n°2014-697 du 26 juin 2014, définissant les règles de la généralisation de la facturation électronique, s’applique uniquement aux entreprises fournisseuses des collectivités publiques liées par un contrat direct, ainsi qu’à leurs sous-traitants admis au paiement direct, alors que le syndicat des copropriétaires n’est nullement une entreprise au sens de ladite ordonnance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 avril 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2026 et mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que conformément à l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. A ce titre, le tribunal ne tranche que les prétentions qui lui sont soumises.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon les articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ils doivent également verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC [Adresse 4] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

– la matrice cadastrale et l’état hypothécaire dont il résulte que la commune de [Localité 1] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°95,
– un décompte des sommes dues au 1e trimestre 2025,
– un décompte actualisé pour la période du 30 mai 2022 au 20 octobre 2025,
– l’extrait du grand livre de l’exercice 2021-2022,
– les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 8 avril 2021, 19 mai 2022, 12 octobre 2022, 12 octobre 2023, 10 octobre 2024 et 9 octobre 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ainsi que les attestations de non recours relatifs aux assemblées des 8 avril 2021, 19 mai 2022, 12 octobre 2022, 12 octobre 2023 et 10 octobre 2024 ;
– des commandements de payer des 3 juillet 2023 et 15 novembre 2023 ;
– le contrat de syndic.

Force est de constater que l’attestation de non-recours relative à l’assemblée générale du 9 octobre 2025 n’a pas été versée aux débats. Toutefois, aucune contestation de cette assemblée n’est rapportée.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte détaillé produit laisse apparaître un solde débiteur de 1 465 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 21 octobre 2025.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En application de l’article précité, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le SDC [Adresse 4] ne justifie pas d’une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, avant le commandement de payer du 3 juillet 2023.

En l’absence de justificatifs, il ne peut donc pas solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant le commandement de payer du 3 juillet 2023.

S’agissant des frais intitulés  » 2 BE prestations particuliers TH  » concernant des honoraires du syndic pour la constitution et suivi du dossier de recouvrement apures des auxiliaires de justice, si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir :  »uniquement en cas de diligences exceptionnelles » qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge du défendeur.

S’agissant des frais des mises en demeures des 1er juin 2024, 28 août 2024 et 26 novembre 2024 pour la somme totale de 162 euros le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la matérialité de leur envoi. Ces frais seront donc rejetés.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soit les émoluments des huissiers de justice concernant les commandements de payer des 3 juillet 2023 et 15 novembre 2023 pour la somme totale de 304,20 euros ainsi que les frais des 27 février 2025 et 22 août 2025 pour la somme totale de 108 euros.

Il convient en conséquence de condamner la commune de [Localité 1] à verser au SDC [Adresse 4] la somme de 1 877,20 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 21 octobre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [Adresse 4] produit la copie d’un commandement de payer la somme de 4 155,10 euros signifié à la commune de [Localité 1] le 3 juillet 2023.

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du 4 juillet 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC [Adresse 4] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce la commune de [Localité 1], partie perdante, sera condamnée à payer les dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Eric Azoulay.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la commune de [Localité 1], représentée par son maire en exercice, à verser syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 877,20 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 21 octobre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] au titre de dommages et intérêts ;

Condamne la commune de [Localité 1], représentée par son maire en exercice, aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Eric Azoulay;

Condamne la commune de [Localité 1], représentée par son maire en exercice à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3], le 15 octobre 2026.

Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS