TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 16 Octobre 2026

N° RG 26/04915 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MJEP

Jugement du 16 Octobre 2026
N°: 26/1003

[L] [J]
[H] [W] épouse [J]

C/

[E] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me BOMMELAER
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Octobre 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Septembre 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Octobre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [L] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Christophe DAVID, avocat au barreau de RENNES

Mme [H] [W] épouse [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Christophe DAVID, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [E] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 04 janvier 2022, Monsieur et Madame [C] [L] et [N] ont loué à Monsieur [I] [E] un local à usage d’habitation et deux parking situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 710 euros, et 65€ de provisions de charges.
Par acte de commissaire de justice du 12 février 2026, Monsieur [J] [L] et Madame [W] [N] épouse [C] ont fait délivrer à Monsieur [I] [E] un commandement de payer la somme de 1852.95 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 février 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2026 délivré à étude, Monsieur [J] [L] et Madame [W] [N] épouse [C] ont fait assigner Monsieur [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis à la date du 12 avril 2026Subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat
En tout état de cause :
Juger que le bail d’habitation conclu entre Monsieur et Madame [J] et Monsieur [I] est résilié au 12 avril 2026Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [I] [E] ainsi que de tous occupants et biens de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100€ par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venirCondamner Monsieur [I] à verser à Monsieur et Madame [J] une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locativesCondamner Monsieur [I] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 3115.20€ selon décompte arrêté au 13 avril 2026 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,Condamner Monsieur [I] à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Monsieur [I] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payer
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 27 mai 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 04 septembre 2026.
A cette audience, Monsieur [J] [L] et Madame [W] [N] épouse [C], représentés, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6143,88 euros. Il est précisé que le locataire est toujours dans les lieux. Alors même qu’un courrier envoyé par le greffe est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse, il a été demandé au bailleur de confirmer la présence ou non du locataire dans les lieux dans un délai de 7 jours, par note en délibéré.
Monsieur [I] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2026
Dans sa note reçue le 11 septembre 2026, le conseil du bailleur a précisé que le commissaire de justice avait constaté le nom du locataire sur la boite aux lettres et que les courriers qui lui avaient été adressés n’étaient pas revenus.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 mai 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 04 septembre 2026.
 
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d’accomplir cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.
 
II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n’ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 12 février 2026.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 avril 2026.

•    Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [I] [E] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, Monsieur [J] [L] et Madame [W] [N] épouse [C] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [E], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [I] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Concernant la demande d’astreinte, alors qu’il n’est pas démontré que le locataire refuserait d’exécuter une décision de chose jugée passée en force de chose jugée, le prononcé d’une astreinte apparaît prématurée et la demande sera rejetée.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, Monsieur [J] [L] et Madame [W] [N] épouse [C] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges mentionnant une dette de 6143,88€ au 3 septembre 2026, échéance de septembre incluse, afin de démontrer les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il est mentionné sur le décompte que le bailleur tient compte des frais de commandement de payer de 168,71€ et d’assignation de 93,47€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais un dépens de l’instance et les sommes seront déduites.
Le bailleur produit un appel de taxe d’ordure ménagère par FONCIA, son représentant, qui ne suffit pas pour démontrer la réalité du montant réellement appelé auprès du propriétaire sur la taxe foncière. Le bailleur n’apporte donc pas le justificatif de la taxe d’ordure ménagère de 2025 sollicitée qui sera donc déduite du montant total des sommes sollicitées à hauteur de 244€.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 5637.7 euros au 3 septembre 2026, terme du mois de septembre 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.
L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».
L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 mai 2026 pour la somme de 2702,49 euros (compte tenu de la déduction du commandement de payer et de la taxe d’ordure ménagère), puis à compter de la présente décision pour le surplus.
III. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [I] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 12 février 2026 et de l’assignation du 19 mai 2026, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [L] et Madame [W] [N] épouse [C].

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [L] et Madame [W] [N] épouse [C], Monsieur [I] [E] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 janvier 2022 entre Monsieur [J] [L] et Madame [W] [N] épouse [C], d’une part, et Monsieur [I] [E], d’autre part, concernant le logement et les parkings situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 avril 2026 ;
CONDAMNE Monsieur [I] [E] à verser à Monsieur [J] [L] et Madame [W] [N] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNEMonsieur [I] [E] à verser à Monsieur [J] [L] et Madame [W] [N] épouse [C] la somme de 5637.7 euros, soit CINQ MILLE SIX CENT TRENTE-SEPT EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES (décompte arrêté au 3 septembre 2026, terme du mois de septembre 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 19 mai 2026 pour la somme de 2702,49 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;
DIT que Monsieur [I] [E] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 5] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [I] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [I] [E] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 février 2026 et de l’assignation du 19 mai 2026, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à Monsieur [J] [L] et Madame [W] [N] épouse [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Madame la Préfete d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,