DOSSIER N° RG 26/00497 – N° Portalis DB2W-W-B7K-NVNB

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2026

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DEMANDEUR :

M. [A] [O]
42 Chemin de Marandon
42530 ST GENEST LERPT
Représentant : Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS
substituée par Me Pauline RETOUT, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [G] [Z]
8/24 rue Alsace Lorraine
Appt n°1106
76140 LE PETIT-QUEVILLY
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 22 Juin 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2024, avec prise d’effet au 22 mars 2026, Monsieur [A] [O], par l’intermédiaire de son mandataire la société VALORITY ADMINISTRATION DE BIENS, a donné à bail à Monsieur [G] [Z] un logement situé 8/24, rue Alsace Lorraine, appartement N°1106, LE PETIT-QUEVILLY (76140), moyennant un loyer mensuel initial de 635 euros, outre une provision sur charge de 85 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 2535,54 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 10 octobre 2025.

Par notification électronique du 13 octobre 2025, Monsieur [A] [O] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte du 9 janvier 2026, Monsieur [A] [O] a fait assigner Monsieur [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [G] [Z] par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer ;
-A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans sa contrepartie ;
-Rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [G] [Z] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-Ordonner que faute pour Monsieur [G] [Z] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L.412-1 du CPCE compte tenu des silences et manifeste mauvaise foi adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprise du paiement des loyers courants ;
-Condamner Monsieur [G] [Z] au paiement de la somme principale de 3 998,60 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 18 décembre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025 sur la somme de 2 535,54 et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence du défendeur ;
-Condamner Monsieur [G] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter du terme du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner Monsieur [G] [Z] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Monsieur [G] [Z] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 24 février 2026.

À l’audience du 22 juin 2026, Monsieur [A] [O] était représenté par son conseil, qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 8 404,73 euros, arrêtée à la date du 9 juin 2026.

Le bailleur a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [G] [Z] a comparu en personne.

Le locataire souhaite bénéficier de délais de paiement ainsi que de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Il propose de verser 400 euros par mois en plus de loyer courant afin d’apurer la dette.

Il fait valoir qu’il est au chômage, qu’il a un enfant dont il est séparé de la mère.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [A] [O] justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 24 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX le 13 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [G] [Z] le 10 octobre 2025.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22 novembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [G] [Z] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [A] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Monsieur [A] [O] demande la suppression du délai de deux mois pour l’expulsion de Monsieur [G] [Z] compte tenu des silences et de la mauvaise foi manifeste du locataire. Néanmoins, l’augmentation de la dette et le manque de reprise du paiement des loyers courants ne peuvent caractériser une mauvaise foi manifeste au regard de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il conviendra, de débouter Monsieur [A] [O] de sa demande en suppression du délai de deux mois relatif à l’expulsion ainsi que sa demande en condamnation à une astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 novembre 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [A] [O] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, Monsieur [A] [O] verse aux débats un décompte arrêté au 8 juin 2026 dont il ressort que la dette est de 8 404,73 euros.

Monsieur [G] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à Monsieur [A] [O] la somme de 8 404,73 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 8 juin 2026, mois de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025 sur la somme de 2 535,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que Monsieur [G] [Z] n’a pas repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet 2025.

Il ne lui sera donc pas accordé des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [Z], qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [Z] à payer à Monsieur [A] [O] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE Monsieur [A] [O] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 19 mars 2024 concernant le logement situé 8/24, rue Alsace Lorraine, appartement N°1106, LE PETIT-QUEVILLY (76140), donné en location à Monsieur [G] [Z] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 22 novembre 2025 ;

DIT que Monsieur [G] [Z] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [Z] de sa demande en délais de paiement ainsi qu’en la suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [G] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 8/24, rue Alsace Lorraine, appartement N°1106, LE PETIT-QUEVILLY (76140) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [A] [O] pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 novembre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] à payer à Monsieur [A] [O] la somme de 8 404,73 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 8 juin 2026, mois de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025 sur la somme de 2 535,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2025, de la dénonciation à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 9 janvier 2026 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] à payer à Monsieur [A] [O] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE