TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00488
N° RG 25/01401 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4IG
Le 23 OCTOBRE 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

Vu l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc en date du 14 octobre 2026 portant délégation de Madame BREARD dans ses fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Février 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 OCTOBRE 2026 après prorogations

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt trois Octobre deux mil vingt six

ENTRE :

Monsieur [O] [I],
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]
Assisté par Me Charlotte GARNIER, avocate au barreau de RENNES,

ET :

Madame [B] [F],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuel LE VACON, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par Me Justine LABARRE, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22278-2025-001697 du 30/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)

Monsieur [E] [F],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté Me Emmanuel LE VACON, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par Me Justine LABARRE, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22278-2025-001686 du 30/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement les 28 et 29 mai 2024, prenant effet le 10 juin 2024, Monsieur [O] [I], par l’intermédiaire de l’agence immobilière Laforêt [Localité 1], a donné à bail à Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] un logement à usage d’habitation, de type manoir, d’une surface de 288 m2, situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer de 900 € par mois.

Le contrat de bail a stipulé le versement par les locataires de la somme de 900 € entre les mains du bailleur, le jour de la signature du contrat de bail contre quittance ainsi que des honoraires à la charge des parties pour un montant de 1 098 € TTC chacune.

Un état des lieux entrant a été réalisé de façon contradictoire par l’agence immobilière Laforêt le 10 juin 2024.

Quelques mois après leur entrée dans les lieux, Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] ont contacté l’ADIL 22 et la CAF afin de signaler l’état de leur logement qui leur semblait « indigne ».

Parallèlement, ils ont été confrontés à des difficultés de paiement de leurs loyers.

Les loyers des mois de novembre 2024 au mois de janvier 2025 n’ayant pas été intégralement acquittés, Monsieur [O] [I] a fait signifier à Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] un commandement de payer la somme de 1 516, 93 € en principal, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, par actes de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025 (acte remis à domicile pour Monsieur et acte remis à personne pour Madame).

Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] ont saisi l’organisme Action Logement afin d’obtenir une subvention pour leur permettre de régulariser leur arriéré.

L’association [W] a été mandatée le 19 mai 2025 par la CAF 22 à l’effet de procéder à l’évaluation de la décence du logement.

Faute de régularisation, par actes de commissaire de justice du 4 juin 2025, Monsieur [O] [I] a fait assigner Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC aux fins de :
– Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, et ordonner en conséquence leur expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant du leur chef du logement loué, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour impayé de loyers ;
– Les condamner solidairement au paiement de l’arriéré de loyers arrêté au 30.05.2025 pour la somme de 3 052,43 € laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil ;
– Les condamner solidairement au paiement d’indemnités d’occupation égales au montant mensuel du loyer et provision sur charges à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux loués ;
– Les condamner solidairement au paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile de la somme de 500 €, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du code civil; ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de procédure civil, et comprenant notamment le coût du commandement préalablement signifié, celui de la signification de l’assignation et de ses formalités (notification CAPEX et mise au rôle) ;
– Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

A l’issue d’une visite organisée le 29 juillet 2025, l’agence [W] a établi un rapport daté du 28 août 2025, et mis à jour le 29 septembre 2025.

Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] ont quitté les lieux après l’application d’un préavis d’un mois, et un procès-verbal de constat de sortie a été dressé le 29 septembre 2025 par Maître [Y], commissaire de justice.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026.

A cette date, au terme de ses conclusions n° 2, Monsieur [O] [I], représenté par son conseil, a formulé les demandes suivantes :
– Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant du chef du logement loué, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour impayé de loyers ;
– Condamner solidairement Monsieur et Madame [F] à lui payer la somme de 1 645,93 €, arrêtée 30 septembre 2025, laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil, outre anatocisme ;
– Condamner solidairement Monsieur et Madame [F] à lui payer les sommes suivantes :
* 291,50 € au titre du nettoyage des gouttières,
* 484 € au titre de l’assainissement ;
* 281,60 € au titre de l’entretien et la vérification de la chaudière et de l’installation de chaudière ;
* 442,44 € au titre du coût de la réparation de la fuite d’eau ;
– Débouter Monsieur et Madame [F] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions ;
– Les condamner solidairement au paiement d’indemnités d’occupation égales au montant mensuel du loyer et provision sur charges à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux loués ;
– Les condamner solidairement au paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile de la somme de 5 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du code civil ;
– Les condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de procédure civil, et comprenant notamment le coût du commandement préalablement signifié, celui de la signification de la présente assignation et de ses formalités (notification CAPEX et mise au rôle) ;
– Le cas échéant, écarter l’exécution provisoire.

Au terme de leurs conclusions, Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F], représentés par leur conseil, substitué, ont formulé les demandes suivantes :
– DEBOUTER Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
EN TOUTE HYPOTHESE,
– Si la résiliation du bail était constatée, JUGER n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion des locataires,
– JUGER que le logement loué ne répondait pas aux exigences d’un logement décent au sens des dispositions réglementaires du décret du 30 janvier 2002,
– CONDAMNER Monsieur [I] à leur payer, ensemble, la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
– CONDAMNER Monsieur [I] à leur payer la somme de 1 098,00 € TTC en remboursement des honoraires réglés à l’agence immobilière,
– CONDAMNER le même à leur restituer la somme de 900 € correspondant au dépôt de garantie,
– CONDAMNER le même aux entiers dépens, qui comprendront le coût des actes ayant précédé la délivrance de l’assignation introductive d’instance (commandement).

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 6 février 2025 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 6 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il convient de se référer expressément aux conclusions et pièces des dossiers des parties remis à la juridiction.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 6 semaines après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 31 janvier 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 6 semaines de la signification de l’acte.

En effet, Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F], n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 6 semaines.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 15 mars 2025.

Il est constant que les locataires ont quitté le logement le 29 septembre 2025.

Au terme du dispositif de ses écritures, Monsieur [O] [I] maintient sa demande d’expulsion tout en indiquant dans les motifs qu’elle n’est pas maintenue en raison du départ des locataires.

Compte tenu du départ volontaire de Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F], il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de ces derniers, cette demande étant devenue sans objet.

Sur les loyers, charges et l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

En l’espèce, selon le décompte versé aux débats par Monsieur [O] [I], la dette locative s’élève à la somme résiduelle de 1 645,93 € pour la période comprise entre le mois de novembre 2024 et le mois de septembre 2025, incluant l’échéance du mois de septembre 2025 (pièce n°14).

Le loyer était de 900 € par mois jusqu’au mois de mai 2025, puis réindexé à la somme de 912,60 € par mois à partir du mois de juin 2025.

Le décompte du bailleur mentionne que les locataires ont versé la somme totale de 3 675,40 € sur la période comprise entre novembre 2024 et septembre 2025.
Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que le bailleur omet de comptabiliser la subvention de l’organisme Action Logement d’un montant de 1 400 €, qui a été débloquée le 13 juin 2025 et virée sur le compte bancaire de l’étude de commissaires de justice [Q] et [K], mandatée pour mettre en œuvre la procédure de recouvrement de l’arriéré et d’expulsion (pièces adverses n°1 et 2).

Egalement, il n’est pas contesté que les locataires ont mis en œuvre un plan d’apurement de l’arriéré locatif, à compter du mois de mars 2025, à hauteur de 70 € par mois, et le décompte du bailleur retrace des versements complémentaires de 70 € par mois de mars à juillet 205, soit un total de 350 € (5 x 70 €).
Il sera observé que le versement de l’allocation n’a été effectué par la CAF 22 entre les mains du bailleur qu’à partir du mois de janvier 2025, étant rappelé que le versement est effectué à terme échu (donc pour le mois précédent) (cf pièce n° 4).

Ainsi, selon l’attestation de la CAF 22 en date du 8 juillet 2025 produite par les locataires Monsieur [O] [I] a perçu au titre de l’allocation logement les sommes suivantes : 492 € en janvier 2025, 511 € par mois en février, mars et avril 2025 et 509 € par mois en mai et juin 2025, soit la somme de 3 043 €.

Monsieur [O] [I] ajoute avoir perçu une somme de 543 € en juin 2025, soit un montant total de 3 586 € (3 043 € + 543 €).

De même, il convient de rectifier le montant du loyer dû au mois de septembre 2025, au prorata de la durée d’occupation et tenant compte de la restitution des clés le 29 septembre au matin, soit une somme due de 851,76 € pour 28 jours d’occupation (et non de 912,60 €).

Dès lors, l’arriéré locatif doit être calculé comme suit :
Sommes dues : 206,93 € (novembre 2024) + 5 400 € (décembre 2024 à mai 2025) + 2 737,80 € (juin à août 2025) + 851,76 € (septembre 2025) = 9 196,49 € ;
À déduire :
Allocations logement versées par la CAF 22 : 3 586 €,
Versement aide par Action Logement : 1 400 €,
Versements mensuels par les locataires : 3 675,40 €,
Versements complémentaires selon le plan d’apurement : 350 € ;
Solde : 185,09 €.

Par conséquent, Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 185,09 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation pour la période postérieure au 29 septembre 2025 est sans objet compte tenu de ce qui a été jugé ci-avant.

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : «le locataire est obligé :
….
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont des réparations locatives, les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
Ont notamment le caractère de réparations locatives les travaux d’entretien courant et menues réparations suivantes :
: « I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.
….
c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
…..
IV. – Installations de plomberie.
a) Canalisations d’eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
….
d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
….
VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation »

Selon l’article 1755 du Code civil « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » ;

Monsieur [O] [I] sollicite le remboursement d’une facture de « nettoyage des gouttières » d’un montant de 291,50 € TTC (cf facture du 28 janvier 2025, entreprise [A] [N], artisan couvreur, pièce n° 18 c).

Cependant, outre le fait que ni l’état des lieux d’entrée, ni l’état des lieux de sortie ne mentionnent la moindre constatation quant à l’état des gouttières du manoir, il doit être relevé que cette intervention de l’artisan couvreur a été réalisée à peine 6 mois après l’entrée dans les lieux des locataires et surtout qu’elle a été réalisée à la suite d’un sinistre « dégât des eaux » déclaré par le bailleur le 20 janvier 2025 à sa compagnie d’assurance la société GROUPAMA (cf pièce n° 8).

Selon une correspondance de la société GROUPAMA en date du 28 octobre 2025 adressée à Monsieur [O] [I], il apparaît que le « sinistre a pour origine des infiltrations par la toiture » et que la prestation de l’artisan couvreur dont il est sollicité le remboursement est en réalité « une réparation » des gouttières ou de l’infiltration, qui ne peut par voie de conséquence être imputée aux locataires.

Monsieur [O] [I] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Monsieur [O] [I] réclame ensuite le remboursement d’une facture établie par la SARL AES CONSEIL en date du 31 janvier 2025 pour la « réalisation d’une étude d’assainissement non collectif », d’un montant de 480 TTC (pièce n°18d).

Cependant, une telle prestation relève incontestablement des choix incombant au propriétaire (choix quant à la mise en oeuvre d’un assainissement) et ne saurait être assimilée à une réparation locative imputable aux locataires.

Monsieur [O] [I] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

S’agissant de l’entretien et de la vérification du système de chauffage, le bailleur sollicite la condamnation solidaire des époux [F] au paiement de la somme de 281,60 € au titre d’une intervention sur le système de chauffage en invoquant un prétendu défaut d’entretien.

Pour justifier sa réclamation, le bailleur produit une facture de la société DIEULANGARD en date du 28 décembre 2023 d’un montant de 16 535,73 € TTC portant sur le remplacement d’une chaudière à bois « pellet » (pièce n°18a).

Le montant réclamé de 281,60 € correspondant au coût d’intervention n’est nullement mentionné sur la facture produite par Monsieur [O] [I] et force est de constater que la facture dont il est réclamé le remboursement, datée du mois d’octobre 2025 selon le bordereau de pièces, soit postérieurement au départ des locataires, n’est pas produite (facture listée comme étant la pièce n° 18 h).
De surcroît, l’état des lieux d’entrée ne mentionnait aucune remarque particulière sur l’état général de l’appareil tandis que le procès-verbal de constat de sortie ne comporte aucune mention relative à un défaut d’entretien, qui est contesté par les défendeurs.

Monsieur [O] [I], qui ne rapporte ainsi aucun élément probant démontrant un défaut d’entretien imputable aux locataires, sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Enfin, Monsieur [O] [I] sollicite le paiement d’une somme de 442,44 € au titre de la réparation d’une dégradation de plomberie ayant entraîné une fuite d’eau et une surconsommation de près de 3 000 m³.

Cependant, le courrier du gestionnaire de réseau Lamballe Terre et Mer se contente de constater la facture d’un montant de 5 459,98 €, sans établir l’origine de la fuite ou le défaut d’entretien par les locataires (pièce n° 19), et la facture évoquée n’étant pas versée aux débats, il est impossible de vérifier la nature exacte des travaux réalisés (facture listée comme étant la pièce n° 18 i).

En tout état de cause, le remplacement d’un raccordement dégradé de type « Push, écrou PER » relève des obligations du propriétaire et non des réparations locatives et cette réclamation est contestée par les défendeurs.

Par conséquent, Monsieur [O] [I] sera également débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [F]

Sur la recevabilité

Selon l’article 750-1 du Code de procédure civile « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».

Selon l’article 63 du Code de procédure civile « Les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l’intervention ».

Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] sollicitent la condamnation de Monsieur [O] [I] à leur restituer le dépôt de garantie, à leur verser la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 1098 € en remboursement des honoraires réglés à l’agence immobilière.

Monsieur [O] [I] soulève l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles d’indemnisation en faisant valoir qu’elles sont inférieures à 5 000 € et qu’elles n’ont pas été précédées d’une conciliation ou d’une médiation, contrairement aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Cependant, les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure sont claires en ce qu’elles indiquent que c’est la demande en justice qui doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 €.

Au cas présent, les demandes formées par Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] qui tendent au paiement d’une somme inférieure à 5 000 € sont présentées à titre reconventionnel de sorte que la fin de non-recevoir opposée ne trouve pas à s’appliquer.

Les demandes reconventionnelles de Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] sont donc recevables.

Sur le bien-fondé des demandes

1/ Sur le préjudice de jouissance

Sur le fondement des dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] sollicitent le versement de la somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance qu’ils estiment avoir subi du fait des conditions d’habitation.

Tout d’abord, Monsieur [O] [I] soutient l’absence de mise en demeure de la part des défendeurs pour voir déclarer leur demande irrecevable ou, à tout le moins, la voir rejeter et ce, sur le fondement de l’article 1231 du Code civil.

Cependant, les courriels versés aux débats démontrent que les locataires l’ont alerté à de nombreuses reprises sur l’état de la maison.

En effet, dans un courriel en date du 21 septembre 2024, ils ont communiqué un récapitulatif des factures pour des travaux dans le logement et dans un courriel en date du 31 décembre 2024, ils ont signalé la dégradation du logement due à la vétusté de certains éléments (pièces n°21 et 22).

De plus, l’obligation de délivrer un logement décent est une obligation d’ordre public qui pèse sur le bailleur.

Dès, le moyen tiré de l’absence de mise en demeure sera écarté.

Ensuite, Monsieur [O] [I] soutient l’absence de démonstration du bien-fondé de la demande.

Il affirme que le rapport amiable [W] ne peut servir de fondement, à lui seul, à une condamnation et qu’il doit nécessairement être corroboré par d’autres éléments de preuve soumis à la discussion contradictoire des parties.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que le rapport de [W] [V] s’est déroulé, de manière contradictoire, en présence des locataires et de l’avocat du bailleur le 29 juillet 2025, qui a en outre fait des observations écrites le 26 septembre 2025, jointes audit rapport (pièce n°10).

De plus, ce rapport est directement corroboré par les propres pièces de Monsieur [O] [I] et notamment les factures jointes au dossier. En versant aux débats de nombreuses factures d’artisans (maçonnerie, électricité, menuiseries, installation d’une VMC) pour des travaux réalisés en septembre et octobre 2025, le bailleur reconnaît implicitement la réalité et l’antériorité des désordres structurels relevés par [W].

Dès lors, l’argument du bailleur tiré de l’insuffisance du rapport [W] doit être écarté.

Au terme de ce rapport, [W] a conclu au fait que le logement ne répondait pas aux critères de décence, en relevant :
– 5 non conformités aux critères de sécurité physique et de santé des occupants (clos, protection contre l’humidité/ infiltrations d’air parasite / matériaux, revêtements et canalisations/ électricité, gaz, chauffage et eau chaude sanitaire (sécurité)/ dispositif d’ouverture et de ventilation ;
– 1 non-conformité aux critères d’équipements de confort (chauffage et production d’eau chaude sanitaire/sous dimensionnement du ballon)

Le rapport indique notamment : Une « absence de ventilation générale et permanente dans le logement dont des menuiseries ont été remplacées par des modèles étanches à l’air ». Il relève également une « absence de grilles de ventilation haute dans les pièces humides » et une « absence d’entrée d’air dans la plupart des pièces principales ».

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient le bailleur qui tente de qualifier les désordres de simple « saleté » ou de « défaut d’entretien », le rapport [W] a formellement relevé la « présence localement de moisissures sur des murs et plafonds » ainsi qu’un « parquet humide à côté de la cheminée présentant des infiltrations d’eau ».

Monsieur [O] [I] argue du fait que l’humidité serait imputable aux seuls locataires en faisant valoir qu’aucun relevé à l’humidimètre ni aucun test d’arrosage des menuiseries n’ont été réalisés, que le logement n’aurait pas été chauffé à plus de 15°C et qu’une ventilation naturelle suffisait, les locataires ayant l’obligation d’aérer le logement.

Cependant, le bailleur ne peut valablement alléguer, sans le démontrer, que les locataires n’ont pas aéré le logement ou n’ont pas utilisé une « ventilation naturelle » alors que l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 dispose précisément que les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité et qu’il ne justifie pas de la mise en œuvre d’un système d’aération adapté dans le logement.

En particulier, s’agissant de deux fenêtres bloquées, Monsieur [O] [I] soutient qu’elles sont bloquées par la peinture depuis des années et que cet état était mentionné dès l’état des lieux d’entrée.

Toutefois, il ne saurait prétendre que ce blocage n’altère pas l’habitabilité du bien puisqu’il lui incombe légalement de fournir des dispositifs d’ouverture en bon état de fonctionnement afin d’assurer une aération adaptée et conforme aux exigences de décence.

Monsieur [O] [I] fait également état d’une prise électrique arrachée, de câbles visibles, du bon fonctionnement du ballon d’eau chaude, de l’absence de plainte de l’ancien locataire ou encore de l’état d’entretien du logement pour contester les conclusions du rapport [W] mais ces arguments sont sans incidence sur la caractérisation de la non-décence du logement et il en est de même, s’agissant de l’avis favorable de l’agence immobilière ou du classement énergétique du logement, la décence d’un logement relevant des critères objectifs fixés par la loi.

De plus, les locataires ne fondent pas leur action indemnitaire sur le classement du DPE du logement mais sur l’absence de décence résultant de défauts de ventilation, d’humidité, d’anomalies de sécurité et de risques sanitaires.

Monsieur [O] [I] affirme que les désordres invoqués n’ont pas été objectivement établis mais il ressort incontestablement du rapport [W], et des photographies annexées, le constat objectif de plusieurs désordres dont des défauts de ventilation, la présence de moisissures, des infiltrations, le défaut d’assainissement.

Ces désordres ont nécessairement porté atteinte aux conditions normales d’occupation du logement et caractérisent un trouble de jouissance.

Monsieur [O] [I] fait également valoir qu’il a toujours fait réaliser les travaux nécessaires et qu’il a entrepris plusieurs interventions à la suite du rapport [W].

Toutefois, ainsi que le soulignent les défendeurs, ces travaux, réalisés postérieurement à leur départ, en septembre et octobre 2025, y compris sur la structure de l’immeuble, les menuiseries extérieures, la VMC, corroborent les constatations effectuées par [W] et ne font pas disparaître le manquement initial à l’obligation de délivrer un logement décent ni le trouble de jouissance subi par les locataires antérieurement.

En conséquence, le manquement de Monsieur [O] [I] à son obligation d’ordre public de délivrer un logement décent est pleinement caractérisé.

Ce manquement a directement causé à Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] un trouble de jouissance indemnisable.

Eu égard à la durée d’occupation des lieux (14 mois), ce préjudice sera justement évalué à la somme de 150 € par mois, soit la somme totale de 2 100 €.

Monsieur [O] [I] sera condamné à payer à Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] la somme de 2 100 € au titre de leur préjudice de jouissance.

2/ Sur les frais d’honoraires de l’agence immobilière

L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « […] Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.
Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.
Les trois premiers alinéas du présent | ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin »

En l’espèce, Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] sollicitent le remboursement de la somme de 1 098 € au titre des honoraires d’agence.

Cependant, ainsi que le soutient Monsieur [O] [I], cette demande n’est pas fondée et au demeurant non explicitée.

Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

3/ La restitution du dépôt de garantie

Au terme de l’alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 : le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en en mains propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile »

A l’audience et en l’état de ses dernières écritures, Monsieur [O] [I] a soutenu que la demande de restitution du dépôt de garantie ne pouvait prospérer car les locataires n’avaient pas versé cette somme.

Il appartient en conséquence à Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] de rapporter la preuve qu’ils ont effectivement procédé au versement du dépôt de garantie.

Sur ce, il ressort des échanges SMS et des pièces versées aux débats que Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] ont sollicité un crédit pour le paiement du dépôt de garantie de 900 € auprès de l’organisme Action Logement via une avance LOCA-PASS (pièce n°17 et pièce n°28).

Selon un SMS en date du 24 juin 2024, ils ont relancé le dossier car celui-ci a été classé sans suite par l’organisme ; puis par SMS du 10 juillet 2024, ils ont précisé qu’ils ont fait la demande pour que la somme soit directement versée sur le compte du bailleur ; enfin, le 18 juillet 2024, ils ont sollicité une quittance pour le loyer du mois de juin 2024 pour obtenir le versement du dépôt de garantie (pièce n°17).

Madame [B] [F] et Monsieur [E] [F] ne versent aucune pièce de nature à démontrer que cette somme de 900 € a été effectivement versée à Monsieur [O] [I] par l’organisme Action Logement ou directement par eux-mêmes.

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie de 900 €.

Sur les frais irrépétibles

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile et la demande formée par Monsieur [O] [I] à ce titre sera rejetée.

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.

Il sera fait masse des dépens qui seront répartis et mis à la charge, pour moitié, de chacune des parties.
Les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle s’agissant de ceux mis à la charge de Monsieur [E] [F] et Madame [B] [F].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mai 2024 et prenant effet le 10 juin 2024, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4] sont réunies à la date du 15 mars 2025 ;

CONSTATE que Monsieur [E] [F] et Madame [B] [F] ont restitué les clés du logement le 29 septembre 2025 et que les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation postérieures au 29 septembre 2025 formulées par Monsieur [O] [I] sont devenues sans objet ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [E] [F] et Madame [B] [F] à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 185,09 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [I] de l’intégralité de ses demandes d’indemnisation au titre des réparations et dégradations locatives (nettoyage des gouttières, frais d’assainissement, entretien de la chaudière et réparation de la fuite d’eau) ;

DÉCLARE recevables les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [E] [F] et Madame [B] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [E] [F] et Madame [B] [F] la somme de 2 100 € au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

FAIT MASSE des dépens et DIT qu’ils seront répartis par moitié à la charge de chacune des parties, Monsieur [O] [I] d’une part et Monsieur [E] [F] et Madame [B] [F] d’autre part.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

– 1CCC par dépôt en case à Me GARNIER (SELARL GUILLOTIN LE BASTARD & Associés)
– 1CE et 1 CCC par dépôt en case à Me LE VACON
– 1 CCC au dossier

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