TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le:
à :Me Carole BERNARDINI

Copie exécutoire délivrée
le:
à :Me Chokri TAALLAH

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09273 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBGO

N° MINUTE :
2/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 septembre 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Chokri TAALLAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0272

Madame [V] [T] épouse [R], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Chokri TAALLAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0272

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juillet 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 septembre 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 29 septembre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09273 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBGO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 août 2020, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à M. [P] [R] et Mme [V] [R] née [T] sur des locaux situés au [Adresse 3], escalier 1, étage 2, porte 4, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 576,30 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [P] [R] et Mme [V] [R] née [T] un commandement de payer la somme principale de 8 382,35€ au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [P] [R] et Mme [V] [R] née [T] le 1er juillet 2025.

Par assignations du 25 septembre 2025 régularisées le 27 octobre 2025, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 28 octobre 2025.

Un diagnostic social et financier daté du 1er décembre 2025 a été reçu au greffe avant l’audience.

Initialement appelée à l’audience du 27 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 3 juillet 2026.

À l’audience du 3 juillet 2026, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de:
-donner acte à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de son désistement d’instance vu la prise en charge de la dette locative par le FSL,
-débouter M. [P] [R] et Mme [V] [R] née [T] de leurs demandes reconventionnelles,
-condamner in solidum M. [P] [R] et Mme [V] [R] née [T] au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

M. [P] [R] et Mme [V] [R] née [T], représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions et demandé de :
-à titre principal : rejeter la demande d’expulsion, la dette locative ayant été entièrement apurée,
-à titre reconventionnel :
*enjoindre au bailleur de communiquer tout rapport, constat, devis ou document établi par l’entreprise intervenue dans le logement, sous astreinte de 150 € par jour de retard,
*enjoindre au bailleur de faire les travaux nécessaires et urgents pour faire cesser le trouble, sous astreinte de 150 € par jour de retard,
*ordonner, le cas échéant, une expertise judiciaire, aux frais du bailleur,
*condamner le bailleur à verser aux défendeurs la somme provisionnelle de 4.000 € à valoir sur la réparation de leur trouble de jouissance,
-à titre subsidiaire : suspendre les effets de la clause résolutoire,
-en tout état de cause :
*débouter l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de toutes ses prétentions,
*condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH aux dépens,
*condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH à payer à Me [E] la somme de 2.000 € au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi de 1991 s’il renonce à percevoir la part contributive de l’État en cas d’obtention de l’aide juridictionnelle et à verser ladite somme aux défendeurs en cas de non obtention de cette aide.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

I) Sur les demandes reconventionnelles

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…)

En l’espèce, M. [P] [R] et Mme [V] [R] née [T] déclarent que, depuis leur entrée dans les lieux en 2020, leur logement est affecté des désordres suivants : infiltrations d’eau lors des épisodes pluvieux, défaut d’étanchéité des portes-fenêtres, humidité élevée et généralisée, prolifération de moisissures et présence de rats. Ils en concluent à l’indécence de leur logement.

Ils versent aux débats plusieurs mails, dont le plus ancien date du 29 juin 2021, dans lesquels ils signalent les désordres à [Localité 2] et réclament son intervention par la réalisation de travaux. Néanmoins, ni l’ampleur ni la nature précise ni l’origine des désordres n’est démontrée. Les photographies produites (pièce n° 2 des défendeurs) ne démontrent rien, à l’exception de plinthes dégradées.

De son côté, [Localité 2] conteste tout manquement à ses obligations de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible, toute insalubrité du logement et tout préjudice des locataires. Il reconnaît toutefois l’existence de certains désordres d’infiltrations d’eau inhérents à la construction du bâtiment puisqu’il a initié des démarches auprès d’un assureur dommages-ouvrage qui n’ont pu aboutir et a décidé de procéder lui-même à des travaux  » hors voie assurantielle « .

Il n’existe donc pas de contestations sérieuses quant à la nécessité de réaliser des travaux de reprise d’étanchéité. À l’audience, [Localité 1] HABITAT a confirmé qu’il s’y engageait. Afin de garantir la réalisation de ces travaux, il sera ordonné à [Localité 2] de les réaliser conformément au devis SLE 26-018 de l’entreprise URBAINE DE TRAVAUX du 23 juin 2026. Il n’y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte.

En revanche, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur toutes les autres demandes reconventionnelles de M. [P] [R] et Mme [V] [R] née [T].

II) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La présente action de [Localité 1] HABITAT trouve son origine dans des impayés de loyers. Il ressort toutefois des débats que ces impayés ont débuté suite à la suspension des loyers par les locataires qui réclamaient, en vain, des travaux pour remédier aux désordres dénoncés.

Dans ces conditions, les dépens seront laissés à la charge de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH.

S’agissant des frais irrépétibles, chaque partie supportera la charge de ses propres frais. Les demandes formulées au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique seront donc rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH a abandonné toutes ses demandes liées à l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés,

ORDONNONS à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de réaliser les travaux de reprise d’étanchéité conformément au devis SLE 26-018 de l’entreprise URBAINE DE TRAVAUX du 23 juin 2026,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toutes les autres demandes reconventionnelles de M. [P] [R] et Mme [V] [R] née [T],

LAISSONS les dépens de l’instance à la charge de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH,

DÉBOUTONS l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS M. [P] [R] et Mme [V] [R] née [T] de leur demande au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 septembre 2026

le greffier le Président