TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 26/01098 –
N° Portalis 352J-W-B7K-DB2WW

N° MINUTE : 1

Assignation du :
31 Décembre 2025
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 22 octobre 2026
à Me ZIMMER et Me ARLAUD

Expert: [L] [Z]]

[2] CCC à M. [O] et M. [C]

[Adresse 1]
01.45.63.57.32

Médiateur : [F] [C]
STELLA MEDIATION
[Adresse 2]
[Courriel 1]

JUGEMENT
rendu le 22 Octobre 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. AKELIUS [Localité 1] XXV
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1623

DEFENDERESSE

E.U.R.L. [Q]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Philippe ARLAUD, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #158

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Juin 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 08 février 2009, madame [G] [W], aux droits de laquelle vient la S.C.I. AKELIUS [Localité 1] XXV, a consenti à monsieur [R] [J], aux droits duquel vient la S.A.R.L. [Q], le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2008 expirant le 30 septembre 2017 et moyennant un loyer annuel en principal de 11 690 € HT et HC.

À compter du 1er octobre 2017, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 06 février 2025, la bailleresse a fait signifier à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2025, moyennant un loyer annuel en principal de 41 000 € HT et HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 28 octobre 2025, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable sollicitant de :
« A titre principal :
– FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à :
o 41.000 € HT HC à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de réception soit jusqu’au 28 octobre 2025 ;
o 42.900 € HT HC à compter de la notification du mémoire soit à compter du 29 octobre 2025 ;
– CONDAMNER la société [Q] à verser à la société AKELIUS [Localité 1] XXV l’arriéré de loyer dû depuis le 1er octobre 2025 résultant de la fixation rétroactive du loyer de renouvellement ;
– CONDAMNER la société [Q] au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et leur capitalisation dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code civil ;
– CONDAMNER la société [Q] à payer la somme de 5.000 € à la société AKELIUS [Localité 1] XXV sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit :
– FIXER un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 40.000 € (quarante mille euros) principal hors taxes ;
– en ce cas RESERVER les dépens et l’application de l’article 700 CPC ;
En tout état de cause :
– DIRE ET JUGER qu’il n’existe aucun motif permettant d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Par acte extrajudiciaire du 31 décembre 2025, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, réitérant ses demandes.

La S.A.R.L. [Q] a constitué avocat mais celui-ci n’a pas adressé de mémoire en réplique.

L’affaire est venue à l’audience du 04 juin 2026 et a été mise en délibéré au 22 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe du renouvellement et le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, la demanderesse justifie de la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement du bail le 06 février 2025 ayant produit effet à compter du 1er octobre 2025.

Ce congé a eu pour effet de mettre fin au bail du 08 février 2009 à la date du 30 septembre 2025 mais il n’est pas justifié par la bailleresse d’une acceptation expresse de son offre de renouvellement du bail et la locataire n’a pas pris position sur ce point devant le juge des loyers puisqu’elle n’a pas notifié de mémoire en vue de l’audience du 04 juin 2026.

Il est constant que le silence du preneur, son maintien dans les lieux loués et le paiement d’un loyer identique au dernier loyer contractuel ne suffisent pas à démontrer une acceptation tacite et sans équivoque des conditions du bail renouvelé ; le principe du renouvellement du bail ne sera donc pas constaté dans le dispositif de la présence décision, néanmoins, il convient de statuer, en l’absence d’une quelconque contestation, sur la demande de fixation du loyer.

La durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable et le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

La bailleresse se prévaut d’un rapport dit de « préconisation de valeur » établi par la société CONSULT’IM ayant estimé la valeur locative des locaux objets du bail entre 380 €/m² et 400 €/m²/an.

Le juge des loyers ne peut statuer sur la valeur locative des lieux loués au vu de ce seul élément ; en effet, il est constant que, hormis le cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une seule des parties par un technicien de son choix.

Toutefois, il est justifié, au vu de cet élément notamment, de l’opportunité d’ordonner une expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux, pour avoir toutes informations et avis sur la valeur locative des lieux afin de déterminer le loyer du bail renouvelé.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur les demandes, d’ordonner une expertise judiciaire.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à sa réalisation.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l’expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

Avant dire droit sur les demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

M. [L] [O]
[Adresse 8]
01.45.63.57.32 – [Courriel 2]

Avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 4] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
*déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
*rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2025 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
* tenter de concilier les parties,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 octobre 2027,

Fixe à la somme de 5 000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I. AKELIUS [Localité 1] XXV à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2e étage) au plus tard le 24 décembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 4 février 2027 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [F] [C]
STELLA MEDIATION
[Adresse 2]
[Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
-d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
-de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
-le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
-le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six (6) mois suivant la première réunion d’information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Octobre 2026

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL L. FONTANELLA